Begrippen

H

• HandhavingPremium · ook: Handhaving, bestuursrechtelijke handhaving, toezicht en handhaving

  Handhaving is het optreden van de overheid tegen overtredingen van bouw- en omgevingsregels. Wie denkt dat een gemeente actief op zoek gaat naar illegale bouwsels, heeft het beeld verkeerd om. Een gemeente handhaaft in de praktijk vooral op melding, en zodra er een handhavingsverzoek van een belanghebbende ligt, ontstaat er een beginselplicht om op te treden. Dat is het instrument dat buren en VvE's hebben en zelden kennen: geen klacht, maar een formeel verzoek waarop het bestuursorgaan een besluit móét nemen — en dat besluit is vatbaar voor bezwaar. De keerzijde geldt evenzeer: illegaal bouwen verjaart niet. Een dakopbouw die twaalf jaar geleden zonder vergunning is gezet, kan alsnog onderwerp van een last worden zodra iemand erom vraagt.

• HanenbalkPremium · ook: Hanenbalk, haanhout, kehlbalk, collar, koppelbalk, dwarsbalk

  Een hanenbalk is de horizontale balk die twee tegenover elkaar staande dakvlakken op enige hoogte met elkaar verbindt. Hij zit vrijwel altijd precies daar waar je hem niet wilt hebben: op ooghoogte op de zolder, midden in de ruimte die je wilt gebruiken. En hij is er om één reden — hij houdt de twee dakvlakken tegen elkaar — die je niet ziet en die pas blijkt als hij weg is.

• HeienPremium · ook: Heien, heiwerk, palen slaan, funderen op palen, rammen

  Heien is het de grond in slaan van palen tot een draagkrachtige laag. De schade van heien ontstaat zelden bij de paal. Trillingen planten zich door de grond voort en veroorzaken zetting en scheuren bij omliggende panden — vaak op tientallen meters afstand. Dat is de reden dat er vóór aanvang een vooropname hoort te zijn: een vastlegging van de bestaande scheuren bij de buren, zodat later valt vast te stellen wat er nieuw bij is gekomen. Wie die opname mist, staat achteraf met lege handen.

• HeipaalPremium · ook: Heipaal, paal, funderingspaal, prefab betonpaal, houten paal, schroefpaal

  Een heipaal is een paal die in de grond wordt gebracht om de last van een gebouw over te brengen naar een draagkrachtige laag. In grote delen van Nederland ligt onder de woningen een laag veen en klei die niets draagt; het gebouw staat op palen die tot in het zand reiken. Bij oude panden zijn dat houten palen, en die hebben een eigenschap die alles bepaalt: hout onder water blijft eeuwen goed, hout boven water rot weg. Een dalende grondwaterstand is daarmee de belangrijkste bedreiging voor honderdduizenden Nederlandse woningen — en het is een probleem dat je binnen niet ziet aankomen.

• HekwerkPremium · ook: Hekwerk, hek, omheining, afrastering, spijlenhek, gaashekwerk

  Een hekwerk is een open afscheiding van staanders met spijlen, gaas of panelen ertussen. Twee vragen bepalen of een hek staat waar je wilt en of het mag blijven staan, en ze worden allebei achteraf gesteld. Wat is de hoogte, en waar ligt de erfgrens? De hoogte bepaalt of het vergunningvrij is, en dat verschilt vóór en achter de voorgevelrooilijn. De erfgrens bepaalt van wie het hek is: precies op de grens kan het mandelig worden — gemeenschappelijk eigendom van beide buren, met gedeelde kosten en onderhoudsplicht. Een halve meter binnen je eigen grens plaatsen is een keuze met een heel ander gevolg.

• HemelwaterPremium · ook: Hemelwater, regenwater, neerslag

  Hemelwater is de neerslag die op een gebouw en een perceel valt en die ergens naartoe moet. Afkoppelen wordt aangeraden en gesubsidieerd, en dan gaat het bij de uitvoering mis op één punt. Water dat je afkoppelt, moet ergens heen kunnen — en op klei of bij een hoge grondwaterstand kan het dat niet. Een infiltratiekrat in een kleibodem loopt vol en niet leeg; het water komt dan naast de gevel omhoog in plaats van in het riool te verdwijnen, en de schade is vochtoverlast in de kruipruimte of in de muurvoet. Voordat je afkoppelt, hoort dus de vraag: hoe snel zakt het hier weg, en waar staat het grondwater? Een eenvoudige proef met een gat en een emmer water beantwoordt die vraag in een middag.

• HerenhuisPremium · ook: Herenhuis, stadswoning, grachtenpand, koopmanshuis, statige stadswoning

  Een herenhuis is een ruime, smalle en diepe stadswoning met meerdere bouwlagen en hoge plafonds. De plattegrond die het pand zijn allure geeft, veroorzaakt ook het probleem dat het meeste geld kost. Smal en diep betekent dat er alleen aan voor- en achterzijde daglicht binnenkomt, en dat het trappenhuis in het midden als een schacht werkt. Warmte, geluid en bij brand rook trekken daar omhoog, van de begane grond tot de zolder. Wie een herenhuis aanpakt, komt vroeg of laat bij die schacht uit — en dat is een andere opgave dan het isoleren van een gevel.

• HijsbalkPremium · ook: Hijsbalk, hijsbalkje, takelbalk, hijsblok

  Een hijsbalk is de uitstekende balk in de top van een gevel waaraan een takel wordt gehangen om goederen naar boven te hijsen. Hij ziet eruit als een voorziening die klaarstaat voor gebruik, en dat is precies de aanname die je niet moet maken. Een hijsbalk in een oud pand is meestal nooit doorgerekend en zijn verankering is na eeuwen onbekend. Het hout kan van binnenuit zijn aangetast, de inklemming in het metselwerk kan zijn verzwakt door voegwerkherstel of door een vervangen balklaag, en er is zelden een geregistreerde belastbaarheid. Voor een bank van tachtig kilo aan een touw is dat een reëel risico, en het is de reden dat verhuizers in de praktijk vrijwel altijd een verhuislift gebruiken en de balk laten hangen.

• HoekwoningPremium · ook: Hoekwoning, eindwoning, kopwoning, hoekhuis

  Een hoekwoning is de laatste woning van een rij, met aan één zijde een buurwoning en aan de andere zijde een vrije zijgevel. Die ene extra gevel bepaalt bijna alles wat de hoekwoning onderscheidt. Bij dezelfde plattegrond heeft een hoekwoning een merkbaar groter warmteverlies dan de tussenwoning ernaast, en de zijgevel is doorgaans de gevel die bij na-isolatie is overgeslagen. Hij is ook de gevel die het meeste slagregen en wind te verduren krijgt — en dus de plek waar vocht- en voegproblemen als eerste opduiken.

• HoofdzekeringPremium · ook: Hoofdzekering, hoofdbeveiliging, hoofdzekeringkast, netbeveiliging, aansluitwaarde

  De hoofdzekering is de beveiliging waarmee je woning op het elektriciteitsnet is aangesloten, en hij bepaalt hoeveel vermogen je woning in totaal kan afnemen. Hij is eigendom van de netbeheerder en zit achter een verzegeling. Je mag er niet zelf aan komen. En hij is bij verduurzaming vaak het onzichtbare plafond: wie een warmtepomp, een laadpaal en een inductiekookplaat combineert, loopt tegen de hoofdzekering aan — en het verzwaren daarvan kost geld en wachttijd.

• HuisvestingsvergunningPremium · ook: Huisvestingsvergunning

  Een huisvestingsvergunning is de toestemming van de gemeente om een bepaalde woning te betrekken. Gemeenten met woningtekort wijzen woningen onder een huur- of koopgrens aan. Wie zo'n woning wil huren of kopen, moet eerst aantonen dat hij aan de voorwaarden voldoet. Zonder vergunning mag je er niet gaan wonen en mag de verhuurder je er niet in laten.

• HuurbedingPremium · ook: Huurbeding

  Een huurbeding is een afspraak in de hypotheekakte waarin je je tegenover de geldverstrekker verplicht de woning niet te verhuren zonder toestemming. Zolang je betaalt, merk je er niets van. Het beding telt bij een veiling: de bank kan de huurder via de rechter laten ontruimen, zodat het pand leeg en duurder verkocht wordt.

• HuurbeschermingPremium · ook: Huurbescherming

  Huurbescherming is het geheel van regels dat een huurder van woonruimte beschermt tegen het einde van de huur. Een verhuurder kan wel opzeggen, maar de huur eindigt daar niet door. Stemt de huurder niet in, dan moet de rechter eraan te pas komen en die mag de huur alleen beëindigen op een grond die in de wet staat.

• HuurcommissiePremium · ook: De Huurcommissie

  De Huurcommissie is de onafhankelijke landelijke instantie die geschillen tussen huurders en verhuurders van woonruimte beoordeelt. Zij doet uitspraak over de hoogte van de huur, over huurverhogingen, over servicekosten en over onderhoudsgebreken. Een procedure is laagdrempelig en goedkoop, en de uitspraak is bindend tenzij een van beide partijen naar de rechter gaat.

• HuurdersonderhoudPremium · ook: Huurdersonderhoud, kleine herstellingen, klein onderhoud voor rekening van de huurder.

  Huurdersonderhoud is het onderhoud aan een huurwoning dat de huurder zelf moet doen en betalen. De wet noemt dat kleine herstellingen: klusjes die eenvoudig zijn, weinig kosten en geen vakman vragen. Alles wat daarbuiten valt, is voor de verhuurder, ook als het klein lijkt.

• HuurdersverenigingPremium · ook: Huurdersvereniging, huurdersorganisatie, huurdersbelangenvereniging.

  Een huurdersvereniging is de organisatie waarin huurders van dezelfde verhuurder zich verenigen om samen met die verhuurder te overleggen. Zij is geen actiegroep en geen klachtenbureau. Zij is een wettelijk erkende gesprekspartner met recht op informatie, op overleg en op advies over beleid dat de huurders raakt, zoals huurverhoging, onderhoud en renovatie.

• HuurhuisPremium · ook: Huurhuis, huurwoning, gehuurde woning

  Een huurhuis is een woning die tegen betaling in gebruik wordt gegeven door een verhuurder. Bij onderhoud loopt vrijwel elke discussie op hetzelfde punt vast, en dat is met één lijst op te lossen. De verdeling tussen huurder en verhuurder is wettelijk vastgelegd: kleine, dagelijkse herstellingen zijn voor de huurder, al het overige voor de verhuurder. Wat daaronder valt, staat in een besluit met een opsomming — van het vastzetten van een deurkruk tot het ontstoppen van een afvoer. Wat er niet in staat, is niet jouw probleem, en dat is precies de zin die de meeste discussies beslecht.

• HuuropzeggingPremium · ook: Huuropzegging, opzegging van de huur, huur opzeggen, de huur beëindigen.

  Huuropzegging is het schriftelijk beëindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte. Voor de huurder is dat eenvoudig: een brief, een opzegtermijn van meestal een maand, geen reden nodig. Voor de verhuurder is het lastig: hij heeft een wettelijke grond nodig, een langere termijn, en de huur eindigt pas als de huurder instemt of de rechter beslist.

• HuurovereenkomstPremium · ook: Huurcontract, huur en verhuur

  De huurovereenkomst legt vast wat je huurt, voor welke prijs en onder welke voorwaarden. Voor deze begrippenlijst is vooral één vraag van belang: wie is verantwoordelijk voor welk onderhoud, en wat kun je doen als er een gebrek is.

• HuurprijsliberalisatiePremium · ook: Huurprijsliberalisatie, liberalisatie van de huurprijs

  Huurprijsliberalisatie is de vraag of een zelfstandige huurwoning onder de wettelijke huurprijsregels valt. Ligt de kale huur bij het begin van de huur boven de liberalisatiegrens en heeft de woning genoeg punten, dan is de woning geliberaliseerd en gelden er andere rechten.

• HuurtoeslagPremium · ook: Huurtoeslag

  Huurtoeslag is een bijdrage van de overheid in de huur van een zelfstandige woning. Of je hem krijgt en hoeveel, hangt af van je huur, je inkomen, je vermogen, je leeftijd en het aantal mensen dat op je adres staat.

• HuurverhogingPremium · ook: Huurverhoging, huurprijsverhoging

  Een huurverhoging is een verhoging van de huurprijs door de verhuurder, meestal één keer per jaar. Hoe hoog hij mag zijn en of je bezwaar kunt maken, hangt af van het soort huurwoning en van de reden voor de verhoging.

• HuurverlagingPremium · ook: Huurverlaging, huurprijsverlaging, huurprijsvermindering bij gebreken, verlaging van de huur, huurkorting

  Huurverlaging is het verlagen van de huurprijs van een woning. Dat kan omdat de huur hoger is dan het puntenstelsel toestaat, omdat de woning ernstige gebreken heeft die de verhuurder niet herstelt, of omdat het inkomen van de huurder is gedaald. De huurder vraagt het aan de verhuurder en kan bij weigering naar de Huurcommissie.

• HypotheekPremium · ook: Hypotheekrecht, hypothecaire lening

  Een hypotheek is het recht van zekerheid dat een geldverstrekker krijgt op een woning. In het dagelijks taalgebruik bedoelen we er de lening mee, maar juridisch is de hypotheek de zekerheid en niet het geleende geld.

• HypotheekaktePremium · ook: Akte van hypotheekstelling

  De hypotheekakte is de notariële akte waarin het hypotheekrecht wordt gevestigd. Zij wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, en pas door die inschrijving bestaat het recht ook tegenover anderen.

• HypotheekgeverPremium · ook: Hypotheekgever

  De hypotheekgever is de eigenaar die zijn woning als zekerheid geeft voor een lening. Niet de bank geeft de hypotheek, maar de eigenaar. De bank is de hypotheeknemer en leent het geld.