Verborgen gebreken bij aankoop

Je koopt een bestaande woning, je trekt erin, en na een half jaar blijkt de kruipruimte onder water te staan of de fundering te zijn aangetast. Was dat een verborgen gebrek, of had je het kunnen weten?

Dat is de vraag waar dit artikel over gaat, en het antwoord is bouwkundig voordat het juridisch wordt. Wat je had kunnen zien, wat normaal is voor het bouwjaar en wat je bij een keuring had moeten laten onderzoeken, bepaalt vrijwel altijd de uitkomst.

Wij leggen het bouwkundige deel uit. Voor de juridische route naar de verkoper verwijzen wij door; dat is werk voor een jurist, niet voor ons.

Bij de koop van een bestaande woning gelden twee plichten naast elkaar, en die vullen elkaar aan.

De verkoper heeft een mededelingsplicht: wat hij weet en wat voor jou belangrijk is, moet hij vertellen. Een lekkage die hij drie keer heeft laten repareren, verzwijgt hij niet.

De koper heeft een onderzoeksplicht: wat je met redelijk onderzoek had kunnen ontdekken, komt voor jouw rekening. Een scheur die zichtbaar door de gevel loopt, is geen verborgen gebrek als je hem bij de bezichtiging had kunnen zien.

Die twee kruisen elkaar op één punt, en daar valt de zaak meestal. Wist de verkoper het? Dan gaat zijn mededelingsplicht voor jouw onderzoeksplicht. Wist hij het niet en had jij het kunnen ontdekken, dan is het jouw risico.

In het gangbare modelkoopcontract staat daarnaast dat de verkoper ervoor instaat dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Dat is de kernbepaling. Een dak dat lekt, is niet geschikt voor normaal gebruik. Een keuken die je lelijk vindt, wel.

Bij een oudere woning wordt daar vaak een ouderdomsclausule aan toegevoegd. Die verlaagt wat je van de bouwkundige staat mag verwachten. Zie het aparte begrip.

Drie vragen bepalen of iets als verborgen gebrek kan gelden. Loop ze na voordat je iets onderneemt.

De vraag

Wat je nagaat

Waarom het uitmaakt

Was het zichtbaar?

Kijk terug naar je bezichtigingsfoto's en het keuringsrapport

Wat op een foto staat, was zichtbaar

Stond het in het keuringsrapport?

Ook onder aandachtspunten of nader onderzoek

Een genoemd aandachtspunt is geen verborgen gebrek meer

Is het normaal voor het bouwjaar?

Een houten vloer uit 1930 mag kraken; een dak van vijf jaar mag niet lekken

Bij een oude woning verwacht je onderhoud, geen gebreken

Wist de verkoper het?

Vragenlijst bij de koopakte, eerdere reparaties, sporen van herstel

Wist hij het, dan weegt dat het zwaarst

Verhindert het normaal gebruik?

Kun je er nog gewoon wonen

Cosmetisch is bijna nooit een gebrek in juridische zin

Vier plekken waar het in de praktijk het vaakst om gaat: de fundering, de kruipruimte, het dak en de elektrische installatie. Dat zijn precies de vier die je bij een bezichtiging niet ziet.

Wat je zelf doet, is het bouwkundige deel, en dat is het deel dat de zaak maakt of breekt.

Verzamel je bezichtigingsfoto's, het keuringsrapport, de verkoopbrochure en de ingevulde vragenlijst van de verkoper. Leg het gebrek vast met foto's, een maatstok en een datum. Bij een scheur: meet de breedte en herhaal die meting elke maand, zodat je kunt laten zien of hij groeit.

Waar je stopt: de juridische beoordeling en de brief die de vordering onderbouwt. Laat ook een deskundigenrapport opstellen voordat je iets herstelt; achteraf is de oorzaak vaak niet meer vast te stellen, en de oorzaak is precies waar de zaak om draait.

En doe dit niet: het gebrek eerst laten repareren en de rekening opsturen. Zonder dat de verkoper de kans heeft gehad het zelf te bekijken, sta je vrijwel altijd met lege handen.

De wettelijke basis is de conformiteitseis in het Burgerlijk Wetboek: wat je koopt moet zijn wat je op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarnaast bevat het gangbare modelkoopcontract de bepaling over normaal gebruik.

Twee termijnen zijn hard en beide worden vaak gemist.

Je moet binnen bekwame tijd na ontdekking melden bij de verkoper. Wat bekwaam is, hangt van de zaak af, maar wachten tot je alles hebt uitgezocht is bijna altijd te laat. Meld eerst, onderzoek daarna.

Daarna verjaart de vordering. Wacht dus ook niet te lang met de vervolgstappen nadat je hebt gemeld.

Bij een nieuwbouwwoning geldt een ander regime: daar loopt het via de aannemingsovereenkomst, de garantieregeling en de vijf-procentregeling. Zie de aparte artikelen.

Dit is een samenvatting om de bouwkundige vraag te kunnen plaatsen. Voor je eigen zaak heb je juridisch advies nodig; deze tekst vervangt dat niet.