Waar mag een tiny house staan? Het omgevingsplan bepaalt het, niet de bouwer

Een tiny house is bouwkundig geen bijzonder geval. Het is klein, vaak verplaatsbaar, en soms op een trailer gebouwd. Juridisch is het dat ook niet: er bestaat geen aparte categorie voor in de wet, en daarmee gelden de gewone regels voor bouwen en voor wonen.

Dat is precies waar het misgaat. De meeste mensen die hiermee beginnen, zoeken eerst een bouwer en een ontwerp, en pas daarna een plek. In die volgorde kom je er vaak achter dat de plek het probleem is en niet het huis. Dit stuk gaat over de plek: wat bepaalt of je er mag wonen, en welke wegen er zijn als het antwoord eerst nee is.

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Elke gemeente heeft één omgevingsplan waarin staat wat er op een locatie mag. Tot en met de transitieperiode bestaat dat plan voor een groot deel nog uit de oude bestemmingsplannen, die als tijdelijk deel zijn overgegaan. Je leest dus soms nog oude bestemmingsplanteksten, terwijl het juridisch het omgevingsplan is.

In dat plan staat per locatie welke functie is toegestaan. Is dat «wonen», dan mag er gewoond worden, met daarbij regels over bouwhoogte, oppervlakte, afstand tot de perceelsgrens en soms het aantal woningen. Staat er «agrarisch», «recreatie» of «groen», dan is permanent wonen niet toegestaan, ongeacht hoe het bouwwerk eruitziet.

Hier zit de hardnekkigste misvatting. Een huis op wielen is vaak nog steeds een bouwwerk, en belangrijker: het gebruik is wat wordt getoetst. Wie permanent woont op een recreatieperceel, gebruikt dat perceel voor wonen. Dat de constructie weggereden kan worden, maakt het gebruik niet anders.

Past het initiatief niet in het plan, dan zijn er twee wegen. De eerste is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, in de praktijk een bopa. Dat is een besluit voor dit geval, en het kan ook voor een bepaalde periode worden gegeven. De tweede is een wijziging van het omgevingsplan zelf, wat zwaarder is en langer duurt, maar wat de situatie permanent regelt.

Bij een bopa beslist het college. De gemeenteraad kan bij raadsbesluit vooraf aanwijzen in welke gevallen het college een bindend advies van de raad moet vragen. Valt jouw geval daaronder, dan loopt er een extra stap mee. Voor de reguliere procedure geldt een beslistermijn van acht weken, die eenmalig met maximaal zes weken verlengd kan worden. Gaat het initiatief via de uitgebreide procedure, dan beslist het bevoegd gezag binnen zes maanden.

Naast het plan gelden de bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Voor nieuwbouw van een woonfunctie staan die in afdeling 4.5: een woning heeft ten minste 18 m2 aan niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied, een verblijfsgebied is minimaal 5 m2, en binnen dat verblijfsgebied ligt een verblijfsruimte van minimaal 11 m2 met een breedte van ten minste 3 m. Verder is ten minste 55 procent van de gebruiksoppervlakte verblijfsgebied. De minimale hoogte boven de vloer bij nieuwbouw staat in tabel 4.162. [CONTROLEREN] op die hoogtewaarde en op de actuele artikelnummering.

Zoek het perceel op in het Omgevingsloket en kijk welke functie er is toegestaan. Staat daar niet «wonen», dan is dat het begin van het gesprek en niet het einde.

Let in de planregels op het aantal toegestane woningen per perceel. Een tweede woning op een kavel waar één woning mag, is een planwijziging en geen detail.

Kijk of de gemeente beleidsregels voor tiny houses heeft vastgesteld. Sommige gemeenten hebben die, met eigen eisen aan oppervlakte en aan de termijn. Die regels verlopen soms; controleer de geldigheidsdatum.

Vraag bij een aangeboden standplaats op een terrein altijd op welke grondslag daar gewoond wordt. «Het mag hier» is geen grondslag; een vergunning of een planregel wel.

Let bij een tijdelijke toestemming op de einddatum en op wat er daarna gebeurt. Een termijn van vijf of tien jaar klinkt lang tot je een hypotheek zoekt.

Zelf kun je het vooronderzoek volledig doen. Zoek het perceel op in het Omgevingsloket, lees de planregels, noteer de toegestane functie, de bouwhoogte, de oppervlakte en het aantal woningen. Zoek daarna in de lokale regelgeving of de gemeente beleidsregels voor tiny houses heeft. Met die twee stukken op papier is een gesprek bij de gemeente zinvol.

Zelf kun je ook een principeverzoek of een vooroverleg aanvragen. Dat kost weinig of niets en levert een inhoudelijke reactie op voordat je geld aan onderzoeken uitgeeft.

Niet zelf doen: de ruimtelijke onderbouwing voor een bopa en de onderzoeken die daarbij horen. Dat is specialistisch werk waarop de gemeente toetst, en een onderbouwing die niet voldoet, kost een aanvraagronde. Laat ook de bouwtechnische toets niet aan de bouwer over zonder dat je de stukken zelf hebt gezien.

De Omgevingswet is in werking op 1 januari 2024. Het omgevingsplan van de gemeente bepaalt welke functies op een locatie zijn toegestaan.

De buitenplanse omgevingsplanactiviteit is de route om van het omgevingsplan af te wijken. Het college beslist; de gemeenteraad heeft adviesrecht in de gevallen die de raad daarvoor bij besluit heeft aangewezen, en dat advies is dan bindend voor zover het op de beoordelingsregels is gebaseerd. Bij de reguliere procedure is de beslistermijn acht weken, eenmalig te verlengen met maximaal zes weken. Bij de uitgebreide procedure is de termijn zes maanden.

De bouwtechnische eisen staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving, in werking op 1 januari 2024. Voor nieuwbouw van een woonfunctie gelden de minimummaten uit afdeling 4.5 en tabel 4.162.

Voor permanente nieuwbouw gelden daarnaast de energieprestatie-eisen voor bijna energieneutrale gebouwen. [CONTROLEREN] of en hoe die eisen gelden voor een verplaatsbare woonunit en voor tijdelijke bouw.

Gemeenten kunnen eigen beleidsregels voor tiny houses vaststellen, met eigen minimumoppervlakten en termijnen. Die regels verschillen per gemeente en kunnen vervallen; controleer de actuele versie in de lokale regelgeving.