Secties zijn ingeklapt zodat je kunt kiezen wat je leest. Tik op een kop om hem te openen.
Wat gebruik je waarvoor?
Drie pagina's over hetzelfde werk, met een andere vraag erachter. Kies verkeerd en je leest het verkeerde antwoord.
Stappenplan
Het werk in stappen, met wat er per stap misgaat.
Gebruik dit als je het zelf doet of wilt volgen.
Niet voor: een vakman aansturen — dan een werkomschrijving.
Werkomschrijving
Wat je aan een vakman meegeeft, in zijn taal.
Gebruik dit als je het laat doen en offertes wilt vergelijken.
Niet voor: zelf uitvoeren — dan een stappenplan.
Gebrek
Wat je ziet, wat het meestal is, en wanneer het ernst wordt.
Gebruik dit als er iets mis is en je nog niet weet wat.
Niet voor: werk plannen — dat begint pas als je weet wat het is.
Het korte antwoord
Water dat na een bui op de galerij, het balkon of het dakterras blijft staan in plaats van weg te lopen. Het water kan er niet uit, en de voorziening die dat had moeten opvangen is dicht. Een galerij met één afvoer en een verstopte spuwer heeft geen tweede kans. De spuwer en de noodoverloop leeghalen is de eerste handeling. Dat kost vijf minuten en het is verreweg de meest voorkomende oorzaak. Een groene of witte streep onder de spuwer betekent dat het water langs de gevel loopt in plaats van er vrij vanaf. Een extra spuwer of noodoverloop aanbrengen kost € 250 tot € 700 per stuk. Prijspeil 2026, inclusief btw.
Wat je ziet
Water dat na een bui op de galerij, het balkon of het dakterras blijft staan in plaats van weg te lopen. Bij een galerij zie je een plas langs de gevel of tegen de balustrade, soms tot over de dorpel van de voordeur. In de spuwer — de opening in de balustrade of de dakrand waar het water naar buiten hoort te lopen — zit blad, mos, zand of een bal. Andere beelden die hier horen: een enkele afvoerput op de galerij die traag of niet meer wegloopt; een noodoverloop op een plat dak die hoger zit dan het waterpeil hoort te komen en waar dus nooit water uit komt; en een spuwer waarvan de uitloop zo kort is dat het water langs de gevel naar beneden loopt en daar een groene of witte streep achterlaat. Het onderscheidende kenmerk: het water kan er niet uit, en de voorziening die dat had moeten opvangen is dicht. Een galerij of dak met één afvoer en een verstopte noodvoorziening heeft geen tweede kans.
Wat het kan zijn
Zeer vaak
Spuwer of noodoverloop verstopt met blad en mos
Waar je het aan merkt: Zichtbaar vuil in de opening
Zeer vaak
Afvoerput op de galerij verstopt
Waar je het aan merkt: Plas rond de put; traag weglopen
Vaak
Bladrooster ontbreekt of is dichtgeslibd
Waar je het aan merkt: Vuil direct in de afvoer; put snel dicht
Vaak
Te weinig afschot op de galerij of het dak
Waar je het aan merkt: Plas op een vaste plek, ook na schoonmaken
Vaak
Spuwer te hoog aangebracht
Waar je het aan merkt: Water staat hoog voordat er iets uit komt
Vaak bij oudere gebouwen
Noodoverloop ontbreekt helemaal
Waar je het aan merkt: Slechts één afvoer, geen tweede opening
Regelmatig
Uitloop van de spuwer te kort
Waar je het aan merkt: Streep op de gevel onder de spuwer
Regelmatig
Hemelwaterafvoer in de schacht verstopt
Waar je het aan merkt: Alle galerijen lopen traag; borrelen
Regelmatig
Bewoners hebben de spuwer dichtgezet
Waar je het aan merkt: Doek of plaat voor de opening tegen de tocht
Regelmatig
Vloerafwerking of tegels over de afvoer gelegd
Waar je het aan merkt: Afvoer niet meer te zien; klacht sinds renovatie
Soms
Vervorming of doorbuiging van de galerijvloer
Waar je het aan merkt: Plas in het midden; water staat weg van de rand
Soms
Dorpel van de voordeur te laag
Waar je het aan merkt: Water komt binnen bij een flinke bui
Hoe je de oorzaak vaststelt
Kijk na een bui waar het water staat en hoe hoog. Fotografeer het met iets erbij voor de maat — een schoen, een muntstuk tegen de plas. Kijk ook of het na een paar uur weg is of blijft staan; blijvend water betekent dat de afvoer dicht is en niet alleen traag.
Zoek de spuwer of de noodoverloop en kijk erin. Bij een galerij is dat een opening onderaan de balustrade of door de gevel, vaak een pijpje of een gootje. Bij een plat dak zit hij in de dakrand of in de opstand. Steek er voorzichtig met je hand of met een stok in en haal het vuil eruit; bij een flink deel van de gevallen is dat de hele oplossing.
Kijk of er behalve de spuwer ook een gewone afvoer is. Er horen er twee te zijn: een afvoer op het laagste punt en een noodvoorziening iets hoger. Is er maar één, dan is dat de bevinding en niet de verstopping.
Giet een emmer water op het laagste punt en kijk waar het heen gaat. Dat is de eenvoudigste afschotmeting die er is. Blijft het staan, dan is er geen afschot; loopt het naar een put die het niet aankan, dan is de put het onderwerp.
Kijk of de afvoerput een bladrooster heeft en of het rooster niet zelf dichtslibt. Een rooster hoort het grove vuil te keren en niet het water. Een plat, dichtgeslibd rooster werkt als een deksel.
Kijk onder de spuwer aan de gevel. Een groene of witte streep betekent dat het water langs de gevel loopt in plaats van eraf. Dan is de uitloop te kort, en dat is een gebrek dat het metselwerk aantast — een ander probleem dan de plas.
Vraag of alle galerijen of alle balkons het hebben, of alleen deze. Bij één galerij is het een verstopping; bij alle galerijen tegelijk is het de hemelwaterafvoer in de schacht en dan is de verstopping stroomafwaarts.
Luister of het borrelt bij een flinke bui. Borrelen wijst op een verstopte of te kleine hemelwaterafvoer die lucht aanzuigt.
Kijk of er iets is dichtgemaakt. Bewoners zetten spuwers dicht tegen de tocht, tegen ongedierte of tegen het geluid, met een doek, een prop of een plaatje. Dat is een van de meest voorkomende oorzaken en het is met één ronde langs de galerij vast te stellen.
Kijk of er water bij de voordeur of bij de dorpel staat en of het naar binnen komt. Dat bepaalt de urgentie.
Hoe ernstig is het
In de gaten houden bij een dunne plas die na een uur weg is, op een plek waar niemand langs de gevel loopt en waar geen dorpel in de buurt is.
Dit jaar aanpakken bij water dat na een bui blijft staan, bij een spuwer die je telkens moet leeghalen en bij een streep op de gevel onder een spuwer. Water dat op een galerij staat, trekt in de betonvloer en in de dorpels; op een galerij van voor 1975 is dat precies het proces dat tot betonschade en wapeningscorrosie leidt. In de winter komt vorstschade erbij, en een bevroren plas op een galerij is een valgevaar voor iedereen die er langs moet.
Direct handelen bij water dat de woning binnenkomt, bij een plat dak waarop het water zichtbaar hoog staat en er nergens uit komt, en bij een galerij die zichtbaar doorbuigt. Water op een dak dat niet weg kan, is een constructieve belasting die niet is ingecalculeerd; dat is het scenario waarbij een dak bezwijkt en het gebeurt in Nederland bij elke zware zomerbui een paar keer. Maak in dat geval de noodoverloop dezelfde dag vrij en bel bij twijfel een dakdekker en het bestuur.
Wat het verschuift: betonschade aan balkon of galerij, plasvorming op het platte dak, verstopte hemelwaterafvoer, en schade aan een dakterras of balkonvloer.
Voor de vraag of een galerijvloer van voor 1975 constructief in orde is, zie ook de onderzoeksplicht die daarvoor geldt; dat is een aparte verplichting en zij staat los van de afvoer.
Wat je zelf kunt doen
Haal de spuwer en de noodoverloop leeg. Dit is de eerste handeling bij dit gebrek, het kost vijf minuten en het lost een groot deel van de gevallen op.
Haal het bladrooster van de afvoerput en maak de put leeg.
Giet een emmer water op het laagste punt en kijk waar het heen gaat; fotografeer het resultaat.
Fotografeer de plas na een bui met iets erbij voor de maat, en noteer de datum en hoe hard het had geregend.
Kijk of iemand een spuwer heeft dichtgemaakt en haal dat weg; leg uit waarom als het van een buurman is.
Houd de galerij en het balkon vrij van blad, zand en potten met aarde.
Leg geen vlonder, tegels of kunstgras over een afvoer of spuwer zonder een inspectieluik of een uitsparing.
Meld het bij een galerij of dak dezelfde dag schriftelijk bij het bestuur of de verhuurder, met de foto's.
Zet bij vorst zand of strooisel op een plek waar het water blijft staan, tot het is opgelost.
Wat je niet moet doen: de spuwer dichtzetten omdat het tocht, omdat er ongedierte in kruipt of omdat het geluid maakt. Dat is de meest gemaakte fout bij dit gebrek en zij zet de laatste beveiliging van het dak of de galerij uit. Heb je last van tocht of ongedierte, laat er dan een rooster of een klep in zetten die het water wél doorlaat. En niet: er een emmer onder zetten en het daarbij laten, en niet met een hogedrukreiniger op een galerijvloer van voor 1975 waar het beton al is aangetast.
Alternatieven en wat die kosten
Spuwers en afvoeren leegmaken, per galerij
€ 0 – € 250 · peildatum onbekend
Verstopping
Bladroosters plaatsen of vervangen, per put
€ 25 – € 80 · peildatum onbekend
Vuil komt in de afvoer
Hemelwaterafvoer doorspuiten, per streng
€ 200 – € 600 · peildatum onbekend
Alle galerijen traag
Camera-inspectie van de hemelwaterafvoer
€ 300 – € 800 · peildatum onbekend
Herhaalde verstopping
Extra spuwer of noodoverloop aanbrengen, per stuk
€ 250 – € 700 · peildatum onbekend
Noodvoorziening ontbreekt
Spuwer verlagen of vergroten, per stuk
€ 200 – € 500 · peildatum onbekend
Water staat te hoog
Uitloop van de spuwer verlengen, per stuk
€ 80 – € 200 · peildatum onbekend
Streep op de gevel
Afschot herstellen op een galerij, per m²
€ 60 – € 150 · peildatum onbekend
Blijvende plas
Nieuwe afvoerput met bladvang, per stuk
€ 250 – € 600 · peildatum onbekend
Put te klein of beschadigd
Berekening van de hemelwaterafvoer
€ 500 – € 1.500 · peildatum onbekend
Bij twijfel over de capaciteit
Constructieve beoordeling van een galerijvloer
€ 600 – € 1.800 · peildatum onbekend
Doorbuiging of betonschade
Rooster of klep in een spuwer, per stuk
€ 40 – € 120 · peildatum onbekend
Tocht of ongedierte
Je eigen maten
Vul in hoe groot het bij jou is. De bandbreedtes hieronder die per m², per meter of per stuk rekenen, passen zich meteen aan.
Wand, vloer, dak of gevel — waar het werk over gaat.
Naden, plinten, goten, dakranden.
Ramen, deuren, radiatoren, punten.
Je maten blijven in deze browser staan en gaan niet naar ons toe.
Wat kost het herstel bij jou
Kies de aanpak die bij jouw situatie past. Dit zijn alternatieven en geen onderdelen — ze worden dus niet bij elkaar opgeteld.
Kies hierboven een aanpak.
Een bandbreedte uit de redactie, vermenigvuldigd met wat je zelf invulde — geen offerte. Wat een vakman rekent hangt af van de bereikbaarheid, de staat van het werk eromheen en hoeveel er tijdens het werk bij komt. Het prijspeil van deze bedragen is niet vastgelegd.
Wat dit voor jou betekent
- Woningeigenaar met een balkon, dakterras of plat dak. Het besluit is klein: maak de spuwer en de noodoverloop leeg, twee keer per jaar, en controleer dat er een tweede voorziening ís. Dat laatste is de vraag die bijna nooit wordt gesteld. Heb je alleen één afvoer op je platte dak, dan hangt de waterdichtheid van je huis aan één opening die kan dichtslibben.
- Leg je een vlonder, tegels of kunstgras op een dakterras, laat dan uitsparingen of luiken maken bij de afvoeren. Dat is een ontwerpbeslissing en zij bepaalt of je er over vijf jaar nog bij kunt.
- vve
- VvEGalerijen, balkonvloeren voor zover gemeenschappelijk, dakranden, spuwers, noodoverlopen en de hemelwaterafvoer zijn gemeenschappelijk. Dit is de post waarbij een vereniging het meeste schade voorkomt voor het minste geld, en waarbij het het vaakst niet gebeurt omdat er geen eigenaar van het probleem is.
- vve
- Drie punten voor een bestuurZet het leegmaken van spuwers, noodoverlopen en afvoeren twee keer per jaar in het onderhoudscontract, met een vaste ronde in het najaar na de bladval; dat is een halve dag werk voor een complex en het is de goedkoopste regel in je hele begroting. Laat vaststellen of elk dak en elke galerij een noodvoorziening heeft en of die op de juiste hoogte zit; ontbreekt hij, dan is dat een investering die in de vergadering weinig uitleg vraagt zodra je de belasting van staand water noemt. En loop één keer de galerijen langs en kijk of bewoners spuwers hebben dichtgemaakt; neem in het huishoudelijk reglement op dat dat niet mag en bied een rooster of klep aan als er echt last is van tocht of ongedierte — anders wordt hij binnen een jaar weer dichtgestopt.
- vve
- Neem dit onderwerp mee in dezelfde beoordeling als de betonschade aan de galerij. Staand water is bij galerijvloeren van voor 1975 een versneller van wapeningscorrosie, en de onderzoeksplicht die voor die vloeren gold, is bij veel complexen nog nooit uitgevoerd.
- huurder
- De galerij, de spuwers en de afvoeren zijn de verhuurder. Meld het schriftelijk met foto's van de plas en van het vuil in de spuwer, en meld met spoed als er water bij je dorpel of in de woning komt of als het bij vorst een ijsvlak wordt. Wat je zelf kunt doen: je eigen balkonafvoer vrijhouden, geen plantenbakken met losse aarde bij een afvoer zetten en een spuwer niet dichtstoppen.
- beheerder
- VvE-beheerderNoodoverlaten op galerijen horen in de jaarlijkse ronde. Een verstopte spuwer geeft wateroverlast in de onderliggende woning.
- beheerder
- Neem spuwers en overlopen op in de najaarsronde, samen met de goten.
Wanneer je een deskundige inschakelt
Wanneer leegmaken het niet oplost, of wanneer het na twee maanden weer dicht zit.
Verder: bij water dat blijft staan zonder verstopping — dan is het afschot of de capaciteit het onderwerp; bij een dak of galerij zonder noodvoorziening; bij een galerij die doorbuigt; en bij een gebouw waar alle galerijen tegelijk traag afvoeren.
Vraag een dakdekker of loodgieter voor het reinigen en voor het aanbrengen van een spuwer of noodoverloop. Voor de vraag of de afvoercapaciteit voldoet, vraag je een installatieadviseur of dakadviseur die de hemelwaterafvoer kan narekenen volgens de norm; dat is een berekening en geen inschatting, en zij is bij hevige buien de vraag die telt. Bij doorbuiging of betonschade vraag je een constructeur, en dan gaat het niet meer over de afvoer.
Hoe je het voorkomt
Maak spuwers, noodoverlopen en afvoeren twee keer per jaar leeg, met een vaste ronde na de bladval.
Plaats bladroosters op afvoerputten en controleer of ze niet zelf dichtslibben.
Zorg dat er naast de gewone afvoer altijd een noodvoorziening is, op de juiste hoogte.
Laat de uitloop van een spuwer ver genoeg buiten de gevel komen, zodat het water niet langs het metselwerk loopt.
Houd galerijen en balkons vrij van blad, zand en losse aarde.
Maak bij een vlonder, tegels of kunstgras op een dakterras uitsparingen of luiken bij de afvoeren.
Zet spuwers nooit dicht; gebruik een rooster of klep als er last is van tocht of ongedierte.
Laat de hemelwaterafvoer narekenen bij twijfel over de capaciteit, en laat hem periodiek doorspuiten.
Neem het onderwerp samen met de betonschade en de onderzoeksplicht voor galerijvloeren in één beoordeling mee.
Wat de regels zeggen
Het Besluit bouwwerken leefomgeving eist dat een bouwwerk een voorziening heeft voor de afvoer van hemelwater en dat een dak die belasting kan dragen. De dimensionering van de afvoer en de noodvoorziening volgt uit NEN 3215 voor binnenriolering en hemelwaterafvoer. Daarin staat ook waarom er een noodvoorziening hoort te zijn: zij begrenst de waterhoogte op een dak tot wat de constructie kan dragen als de gewone afvoer faalt.
Bij bestaande gebouwen is er geen verplichting om een noodoverloop aan te brengen als die er nooit was. Wat wel geldt, is de zorgplicht uit het Besluit bouwwerken leefomgeving en de eis aan de constructieve veiligheid: een dak waarop water zich kan opstapelen tot boven de belasting waarop het is berekend, levert gevaar op. De beoordeling van een bestaande constructie gaat via de NEN 8700-reeks.
Voor galerij- en balkonvloeren van gebouwen van voor 1975 gold een onderzoeksplicht naar de constructieve veiligheid, met CUR-Aanbeveling 248 als onderzoeksmethode en 1 juli 2017 als uiterste datum. Staand water is bij die vloeren een versnellende factor. Is het onderzoek nooit gedaan, dan staat die verplichting nog open.
Aansprakelijkheid voor schade door een gebrekkig bouwwerk loopt via artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek. Bij een appartementengebouw is dat de vereniging van eigenaars voor de gemeenschappelijke delen, en dat omvat galerijen, dakranden en de hemelwaterafvoer. Loopt water over naar het perceel van een buur, dan speelt daarnaast het burenrecht.
Voor huurwoningen zijn de galerij en de afvoeren de verhuurder. Water dat de woning binnenkomt of een galerij die bij vorst een ijsvlak wordt, is een gebrek in de zin van het huurrecht.
Bij een appartementengebouw volgt uit de splitsingsakte dat galerijen, dakvlakken en gemeenschappelijke afvoeren gemeenschappelijk zijn. Een bewoner mag daar niets aan wijzigen, en het dichtzetten van een spuwer is zo'n wijziging — ook als het maar een prop is.
Veelgestelde vragen
Wat is een spuwer?
Hoeveel afvoeren horen er te zijn?
Hoe test ik het afschot?
Wat betekent een streep onder de spuwer?
Iemand heeft de spuwer dichtgemaakt, mag dat?
Wanneer is het direct handelen?
Wat als het na leegmaken terugkomt?
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder⌄
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.