Wat kost balkonrenovatie in een wooncomplex?

Deze prijsgids gaat over de renovatie van balkons en galerijen aan een appartementengebouw: het onderzoek naar de constructie, het herstel van betonschade aan platen, randen en opleggingen, het vernieuwen van de voegen tussen de platen, de vloerafwerking, het hekwerk met zijn verankering, de spuwers en afvoeren, en de aansluiting op de gevel. Het is werk dat een vereniging van eigenaars of een verhuurder laat uitvoeren aan gemeenschappelijke delen, in bewoonde staat.

Wat u hier vindt zijn bandbreedtes per balkon en per complex, geen offertes. De spreiding is groot omdat de staat van het beton pas bekend is als het onderzoek is gedaan en vaak pas als de vloerafwerking eraf is; reken daarom met een stelpost.

Wat er niet in zit: het vergroten of bijbouwen van balkons, het dichtzetten met glas of het aanbrengen van een nieuwe gevel. Dat zijn andere projecten met een vergunning.

De staat van het beton. Plaatselijke schade aan enkele balkons is een fractie van chloridenschade in alle platen; het onderzoek bepaalt of het om herstel of om kathodische bescherming gaat.

De steiger. Hoogte, omvang en duur bepalen een post van tienduizenden euro's; alles wat vanaf dezelfde steiger kan, drukt de prijs per onderdeel.

Het hekwerk. Herstellen van de verankering tegenover vervangen, en spijlen tegenover glas, is het verschil tussen € 80 per punt en € 900 per meter.

De vloerafwerking. Tegels op een afschotlaag of een naadloos kunststof systeem kosten vergelijkbaar, maar het slopen van gietasfalt met asbest of het herstellen van de afschotlaag kan de post verdubbelen.

Het aantal en de vorm van de balkons. Veel kleine balkons met veel randen en aansluitingen kosten per vierkante meter meer dan een doorlopende galerij.

De bewoonde staat. Werk in etappes, loopplanken, spreekuren en afspraken per woning kosten tijd en dus geld; een complex waar bewoners twee weken niet op het balkon kunnen, is goedkoper dan een complex waar elke dag alles begaanbaar moet zijn.

De aansluiting op de gevel. Balkons die in de gevel doorlopen als koudebrug of die de vloer van de woning kruisen, vragen loodwerk, isolatie en soms een aanpassing binnen.

Het seizoen. Betonherstel, kit en vloerafwerking vragen droog weer boven vijf graden; een project dat in de winter doorloopt, wacht en de steiger telt door.

Vraag of de offerte is gebaseerd op het constructief rapport en of de hoeveelheden per balkon zijn gespecificeerd; een prijs per balkon zonder hoeveelheden is niet te vergelijken.

Vraag de voegopbouw: dimensie, rugvulling, primer, kitsoort. En de verankering van het hekwerk: ankertype, afstandhouder, isolatie tussen metalen.

Vraag het betonreparatiesysteem en de garantie erop, en bij kathodische bescherming het monitoringcontract.

Vraag de steiger en het materieel als aparte regel met de huurperiode, en wat er gebeurt met de huur bij vertraging door weer.

Vraag de stelpost onvoorzien en hoe meerwerk wordt afgerekend: per eenheid uit de offerte of op regie.

Vraag de planning per bouwdeel en de afspraken over bereikbaarheid, spreekuur en communicatie met bewoners.

Vraag de garantietermijnen per onderdeel: beton, voegen, vloerafwerking, hekwerk, coating.

Laat een onafhankelijk adviseur de offertes naast elkaar leggen; bij een bouwsom van honderdduizenden euro's is dat een fractie en het voorkomt de vergelijking van ongelijke dingen.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving eist van bestaande bouw dat galerijen en balkons constructief veilig zijn en dat de afscheiding aan de eisen voor hoogte en openingen voldoet; bij vervanging van het hekwerk gelden de eisen voor nieuwbouw. Voor galerijflats van vóór 1975 met uitkragende galerij- of balkonplaten geldt sinds 2016 een onderzoeksplicht naar de constructieve veiligheid volgens een landelijk protocol; de gemeente kan handhaven op het ontbreken van het onderzoek en op de uitkomst.

In een appartementengebouw zijn galerijen, balkonplaten, voegen, vloerafwerking en hekwerk gemeenschappelijk volgens het modelreglement, tenzij de splitsingsakte anders bepaalt; het besluit tot renovatie neemt de vergadering met het quorum en de meerderheid uit de akte, en het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan zijn verplicht. Bij een gemengd complex met huurders gelden voor de huurwoningen de regels voor renovatie en instemming.

Voor het wijzigen van het aanzien, zoals een ander hekwerk of dichtzetten, kan een omgevingsvergunning nodig zijn; in een beschermd stadsgezicht of bij een monument altijd. Onder de Omgevingswet hoort participatie met de bewoners en de omgeving bij een aanvraag.

Bij werk aan de gevel en dakrand geldt de soortenbescherming voor vleermuizen en gierzwaluwen; een onderzoek en maatregelen zijn seizoensgebonden. Voor sloop van oude vloerafwerking, kit of platen in complexen van vóór 1994 is een asbestinventarisatie verplicht. Voor werk op hoogte gelden arboregels voor de aannemer.

Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente.