Het Bbl: welke bouwregels gelden er voor jouw situatie?

Over het Besluit bouwwerken leefomgeving, de opvolger van het Bouwbesluit, en over één onderscheid daarin dat de meeste discussies verklaart: het Bbl kent verschillende niveaus voor nieuwbouw, verbouw en bestaande bouw, en die niveaus liggen ver uit elkaar.

Een woning uit 1968 hoeft niet te voldoen aan wat vandaag voor nieuwbouw geldt. Ze hoeft te voldoen aan het niveau bestaande bouw, en dat is aanzienlijk lager. Daar komt vrijwel elke discussie met een verhuurder, een VvE of een gemeente op uit: iemand vergelijkt met nieuwbouw, en de wet doet dat niet.

Dat betekent niet dat oude woningen rechteloos zijn. Het niveau bestaande bouw is een ondergrens, en die is echt. Zakt een woning eronder, dan is er sprake van een gebrek en kan de gemeente handhaven of de huurcommissie ingrijpen. Weten waar die grens ligt, is het verschil tussen een klacht en een zaak.

Het Bbl stelt eisen aan een bouwwerk in vier situaties, en elke situatie heeft een eigen niveau.

Nieuwbouw. Het hoogste niveau. Alles wat je nieuw bouwt moet hieraan voldoen: isolatiewaarden, ventilatiecapaciteit, daglichttoetreding, brandveiligheid, geluidwering, toegankelijkheid.

Verbouw. Een tussenniveau. Bij verbouwen geldt in beginsel het rechtens verkregen niveau — wat er al was — met een ondergrens van bestaande bouw, en voor sommige onderdelen een specifieke verbouweis. Vervang je een dak, dan geldt voor de isolatie van dat dak een eis, ook al hoefde de rest van het huis er niet aan te voldoen.

Bestaande bouw. De ondergrens waaraan elk gebouw altijd moet voldoen, ongeacht bouwjaar. Denk aan constructieve veiligheid, minimale ventilatie, vluchtroutes, rookmelders.

Gebruik. Regels die gaan over hoe je een gebouw gebruikt: het aantal personen, brandveilig gebruik, en de zorgplicht dat je geen gevaar veroorzaakt.

Daarnaast is er sinds de Omgevingswet de knip: de technische bouwactiviteit wordt aan het Bbl getoetst, en de omgevingsplanactiviteit aan het omgevingsplan van je gemeente. Dat zijn twee aparte sporen met twee aparte uitkomsten.

Aan de vraag welk niveau in jouw geval geldt, en dat hangt af van wat je doet en niet van wat je hebt.

Verander je niets? Dan geldt bestaande bouw. Een tochtig huis met enkel glas voldoet daaraan; dat is geen gebrek maar een verouderde woning.

Vervang je een bouwdeel? Dan geldt voor dát deel de verbouweis. Nieuwe kozijnen moeten aan een isolatie-eis voldoen, ook in een oud huis.

Bouw je iets nieuws aan? Voor de aanbouw geldt nieuwbouwniveau, ook al staat hij tegen een woning uit 1930.

Verandert het gebruik? Van berging naar slaapkamer bijvoorbeeld: dan gelden de eisen die bij die nieuwe functie horen, waaronder daglicht, ventilatie en een vluchtroute.

Het lastigste geval is het meest voorkomende: een verbouwing waarbij je een deel vernieuwt en een deel laat zitten. Daar bepaalt per bouwdeel wat je aanraakt welk niveau geldt. Vraag je aannemer of ontwerper dat expliciet te benoemen, want het beïnvloedt de kosten aanzienlijk.

Zelf. Vaststellen in welke situatie je zit: bestaande bouw, verbouw, nieuwbouw of functiewijziging. De eisen opzoeken die bij jouw ingreep horen; het Bbl is online vrij toegankelijk en per onderwerp doorzoekbaar. Bij je aannemer navragen welk niveau hij heeft aangehouden en dat schriftelijk laten bevestigen.

Niet zelf. De berekeningen: ventilatie, constructie, daglicht, geluidwering. Die vragen om een gecertificeerde of aantoonbaar deskundige partij, en bij een melding of vergunning worden ze opgevraagd.

En wat je zeker niet doet: ervan uitgaan dat het wel goed zit omdat er geen vergunning nodig was. Vergunningvrij betekent niet regelvrij; de bouwtechnische eisen gelden onverkort.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geldt sinds 1 januari 2024 en verving het Bouwbesluit 2012. Het is een algemene maatregel van bestuur onder de Omgevingswet.

De vier niveaus — nieuwbouw, verbouw, bestaande bouw en gebruik — staan in aparte hoofdstukken. Bij verbouw geldt in beginsel het rechtens verkregen niveau: het niveau dat het bouwwerk legaal al had, met bestaande bouw als ondergrens.

Voor de technische bouwactiviteit geldt sinds de Omgevingswet vaak geen vergunningplicht meer maar een melding, en bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 loopt dat via de Wkb. Het ruimtelijke deel blijft apart.

Het Bbl verwijst voor veel eisen naar NEN-normen; die worden daarmee bindend. De normteksten zelf zijn auteursrechtelijk beschermd.

Er geldt daarnaast een specifieke zorgplicht: ook waar geen concrete regel staat, mag je geen gevaar of hinder veroorzaken. Dat is het vangnet waarop de gemeente kan handhaven.