Wat kosten adviseurs en onderzoeken?

Deze prijsgids gaat over het inhuren van deskundigen bij een bouwplan, bij een aankoop of bij een probleem aan een woning: de architect, de bouwkundig tekenaar, de constructeur, de bouwkundig adviseur, de energieadviseur, de ecoloog, de asbestdeskundige en de bouwbegeleider, en over de onderzoeken die zij uitvoeren of laten uitvoeren. De eenheid verschilt per dienst: per woning, per rapport, per meting, per uur, per dagdeel of als percentage van de bouwsom.

De gids is bedoeld voor de woningeigenaar die een verbouwing voorbereidt, voor de koper die weet dat hij een onderzoeksplicht heeft, voor de VvE die een collectief besluit onderbouwt en voor de zelfbouwer die weet dat een eigen constructeur niet dezelfde is als de constructeur van de aannemer.

Wat je hier vindt zijn bandbreedtes, geen offertes. De spreiding is bij advieswerk groter dan bij uitvoerend werk, omdat er geen tastbaar product is om naast elkaar te leggen. Twee offertes voor "een bouwkundige keuring" kunnen een andere diepgang, een ander rapport en een andere aansprakelijkheid bevatten.

Wat er niet in zit: juridisch advies, makelaarskosten, taxatiekosten voor de hypotheek en de kosten van een kwaliteitsborger bij nieuwbouw; die laatste hoort bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 en heeft een eigen offerte. Sanering, herstel en uitvoering vallen buiten deze gids; hier gaat het uitsluitend over het weten, niet over het doen.

De omvang van het plan. Een architect rekent doorgaans een percentage van de bouwsom met een minimum van € 3.000 - € 8.000. Bij een bouwsom onder de honderdduizend euro is dat minimum leidend en betaal je verhoudingsgewijs veel; boven de twee ton wordt het percentage bepalend.

De fase waarin je hem inschakelt. Alleen een schetsontwerp is € 1.500 - € 6.000; ontwerp, vergunning, bestek, aanbesteding en toezicht samen is 8 - 14 procent van de bouwsom. Tussen die twee zit een reeks tussenvormen, en de prijs volgt de fasen vrijwel lineair.

De complexiteit van het pand. Een monument, een appartementengebouw, een woning met funderingsproblematiek of een pand met een verbouwingsverleden zonder tekeningen vraagt dertig tot honderd procent meer uren dan een naoorlogse rijwoning met een compleet bouwdossier. Bij een monument komt daar het overleg met de gemeentelijke monumentencommissie bij.

Het aantal meetpunten of proefplekken. Dit is de directste knop bij onderzoek. Twee houtboringen bij een funderingsonderzoek in plaats van vijf scheelt € 450 - € 1.200, en het scheelt zekerheid; welk aantal genoeg is, hoort de onderzoeker te onderbouwen en niet jij te bepalen.

De rapportagevorm en de aansprakelijkheid die eraan hangt. Een notitie voor eigen gebruik tegenover een ondertekend rapport dat bij een geschil standhoudt scheelt € 350 - € 1.100. Wie het rapport ondertekent en met welke verzekering, is een prijsbepalende factor die zelden in de offerte staat.

De doorlooptijd en spoed. Een spoedtoeslag van tien tot dertig procent is gebruikelijk. Omgekeerd geldt: wie zes weken de tijd geeft, betaalt de laagste prijs in de bandbreedte, omdat de adviseur het bezoek kan combineren met werk in de buurt.

De bereikbaarheid van wat onderzocht moet worden. Een kruipruimte van veertig centimeter, een dak zonder dakluik of een put die eerst moet worden drooggepompt kost uren en soms materieel. Bij een funderingsonderzoek is de grondwaterstand de grootste onzekerheid in de prijs.

De onafhankelijkheid. Advies van een partij die het werk ook mag uitvoeren, is vaak gratis of goedkoop. Dat verschil van € 400 - € 1.500 is geen korting maar een andere dienst: het is een aanbieding met een onderbouwing, geen oordeel over de vraag of de maatregel nodig is.

Vraag wat er precies wordt onderzocht en wat uitdrukkelijk buiten de opdracht valt. Bij keuringen is die uitsluitingslijst het belangrijkste deel van de offerte, en hij verschilt sterk per bureau.

Vraag om een voorbeeldrapport van een vergelijkbare opdracht. Dan zie je of het rapport bruikbaar is of dat het vol voorbehouden staat waarmee elke conclusie weer wordt ingetrokken.

Vraag of de adviseur onafhankelijk is en of hij of een verbonden partij het werk ook mag uitvoeren. Beide kan, maar je moet het weten voordat je het rapport leest.

Vraag wie de opname doet en wie het rapport ondertekent, en vraag naar de beroepsaansprakelijkheidsverzekering met het verzekerde bedrag. Vraag ook welke algemene voorwaarden van toepassing zijn en waar de aansprakelijkheid is begrensd.

Vraag het uurtarief voor meerwerk en voor extra overleg, want plannen wijzigen. Vraag of een tweede tekeningenronde in de prijs zit of apart wordt gefactureerd.

Vraag hoeveel doorlooptijd het onderzoek kost en wanneer je het rapport hebt. Bij ecologisch onderzoek gaat het om maanden en dat bepaalt je hele planning; bij een keuring hoort het rapport binnen een week te komen.

Vraag hoeveel meetpunten, monsters of proefplekken zijn opgenomen en wat een extra punt kost. Zo vergelijk je twee offertes die er anders op prijs verschillen terwijl ze op diepgang verschillen.

Vraag of de kosten van derden, zoals het laboratorium, het grondwerk of de sondering, in de prijs zitten of worden doorbelast, en met welke opslag.

Voor een omgevingsvergunning zijn tekeningen en soms berekeningen nodig. De gemeente stelt de indieningsvereisten vast in het omgevingsplan en in de aanvraagvereisten bij het Omgevingsloket; sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, loopt de aanvraag via dat loket en kan een gemeente aanvullende stukken vragen.

Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. De kwaliteitsborger is een onafhankelijke partij met een eigen offerte van € 2.500 - € 6.000 per woning; die kosten horen zichtbaar te zijn en horen niet in de aanneemsom te verdwijnen. De uitbreiding naar verbouw en naar gevolgklasse 2 is uitgesteld.

Een asbestinventarisatie moet worden uitgevoerd door een gecertificeerd bureau volgens het geldende certificatieschema. Alleen zo'n rapport is bruikbaar voor een sloopmelding en voor een gecertificeerd saneerder. Vraag naar het certificaatnummer voordat je opdracht geeft.

Voor het energielabel geldt dat de adviseur gediplomeerd moet zijn en de opname volgens NTA 8800 moet doen; het label wordt geregistreerd in het landelijke register en is tien jaar geldig. Een niet-geregistreerd label bestaat niet.

Sinds 1 januari 2024 is de soortenbescherming opgenomen in de Omgevingswet. Ecologisch onderzoek moet volgens het geldende kennisdocument en protocol worden uitgevoerd om bruikbaar te zijn bij een ontheffingsaanvraag. Dat protocol schrijft rondes voor die over een seizoen zijn verdeeld, en daarmee bepaalt het je planning meer dan je budget.

De aansprakelijkheid van adviseurs wordt in de praktijk beperkt door algemene voorwaarden, vaak tot het honorarium of tot een veelvoud daarvan, en soms tot het bedrag dat de verzekeraar uitkeert. Lees die voorwaarden voordat je opdracht geeft, want ze bepalen wat een fout in het rapport je uiteindelijk waard is.

Voor een aantal beroepsgroepen bestaan registers en geschillenregelingen. Vraag naar de inschrijving en naar de geschillenregeling; bij een geschil over advieswerk is dat de route die goedkoper is dan de rechter.