De Wkb voor particuliere opdrachtgevers: wat er wel en niet onder valt

Over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, en vooral over het misverstand dat eromheen is ontstaan. In heel veel artikelen staat dat er sinds 1 januari 2024 bij bouwwerk een onafhankelijke kwaliteitsborger meekijkt en dat je een opleverdossier krijgt. Dat klopt maar half.

De Wkb geldt sinds 1 januari 2024 alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Dat is de laagste risicoklasse: onder meer grondgebonden woningen en kleinere bedrijfspanden.

Voor verbouw is de invoering uitgesteld en er is nog geen datum. Verbouw je een bestaande woning — een uitbouw, een dakkapel, funderingsherstel, een badkamer — dan geldt de Wkb dus niet, en is er geen wettelijk verplichte kwaliteitsborger en geen wettelijk opleverdossier.

Dat onderscheid bepaalt of je iets kunt eisen of dat je het zelf moet afspreken. Een brede evaluatie van de wet staat gepland voor 2027; daarna volgt mogelijk de rest.

Vóór de Wkb toetste de gemeente bouwplannen vooraf aan de bouwtechnische regels en hield ze toezicht tijdens de bouw. In de praktijk was dat toezicht beperkt, en een woning werd opgeleverd zonder dat iemand had vastgesteld dat hij ook werkelijk aan de regels voldeed.

De Wkb draait dat om. Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 komt er een private kwaliteitsborger die tijdens de bouw toetst en aan het eind een verklaring afgeeft. Zonder die verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. De gemeente toetst niet meer vooraf op techniek, maar ontvangt aan het eind het dossier.

Daarnaast is de aansprakelijkheid van de aannemer verzwaard, en dat deel geldt breder dan alleen nieuwbouw. De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen. Vroeger was hij na oplevering in beginsel van veel gebreken af; nu ligt de bewijslast bij hem.

Er is ook een waarschuwingsplicht: de aannemer moet je schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, bijvoorbeeld als jouw plan bouwkundig niet klopt.

Aan één vraag: bouw ik nieuw of verbouw ik?

Nieuwbouw van een grondgebonden woning of een klein bedrijfspand. Dan valt het onder gevolgklasse 1 en geldt de Wkb. Er hoort een kwaliteitsborger bij, en die moet zijn ingeschreven in het landelijke register en werken met een toegelaten instrument.

Verbouw van een bestaand pand. Dan geldt de Wkb nu niet, ongeacht de omvang. Ook niet bij een grote uitbouw of bij constructief werk.

Een appartementengebouw, school of ziekenhuis. Die vallen in gevolgklasse 2 of 3 en zijn nog niet aan de beurt.

Twijfel je? Kijk naar wat er in de vergunningaanvraag staat: bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 doe je een bouwmelding met de gegevens van de kwaliteitsborger, en niet een vergunningaanvraag voor het technische deel. Die bouwmelding is het herkenningspunt.

Zelf. Vaststellen of jouw project nieuwbouw of verbouw is — daar begint alles. Bij nieuwbouw het borgingsplan opvragen en lezen. Bij verbouw zelf een keuring of begeleiding afspreken en dat schriftelijk vastleggen. Bij oplevering alle gebreken schriftelijk vastleggen vóór je de laatste termijn betaalt, want dat blijft de sterkste positie die je hebt.

Niet zelf. De rol van kwaliteitsborger invullen; die is aan een register en een instrument gebonden. En ervan uitgaan dat de gemeente de techniek nog toetst: bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 doet zij dat niet meer.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is per 1 januari 2024 in werking getreden, gelijk met de Omgevingswet, en geldt voor nieuwbouw in gevolgklasse 1.

De invoering voor verbouwactiviteiten in gevolgklasse 1 is uitgesteld en heeft geen vastgestelde datum.

Een brede evaluatie staat gepland voor 2027. Afhankelijk daarvan volgen gevolgklasse 2 en 3, met bouwwerken als scholen, bibliotheken, stadions en ziekenhuizen.

De kwaliteitsborger moet zijn ingeschreven in het register van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw en werken met een toegelaten instrument. Hij mag niet betrokken zijn bij het ontwerp of de uitvoering van hetzelfde werk.

De verzwaarde aansprakelijkheid en de waarschuwingsplicht zijn wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek en gelden voor aannemingsovereenkomsten, ongeacht of het om nieuwbouw of verbouw gaat.

Bij oplevering geldt daarnaast het consumentendossier: bij een consumentenopdracht moet de aannemer een dossier overhandigen met tekeningen, garanties en gebruiksinformatie.