Funderingsonderzoek in een complex

Over de vraag die elke vereniging in een oud complex een keer stelt: is onze fundering nog goed, en hoe komen we daarachter zonder meteen tienduizenden euro's uit te geven.

Funderingsonderzoek gaat in fasen, en dat is precies wat het betaalbaar maakt. Je begint met wat er al bekend is, dan met wat je van buitenaf kunt vaststellen, en pas daarna met graven. Elke fase kan de uitkomst zijn.

De fundering is gemeenschappelijk. Ook al staat de scheur in de woning van één eigenaar, het onderzoek en het herstel zijn een zaak van de vereniging. Dat betekent dat één bewoner het niet kan afdwingen en ook niet alleen kan betalen.

En de tijd tussen signaal en herstel is jaren. Onderzoek, besluit, financiering, uitvoering. Dat is de reden om te beginnen bij een vermoeden en niet bij een gebrek.

Funderingsproblemen in Nederland komen grofweg uit drie mechanismen.

Paalrot. Houten palen blijven goed zolang ze onder water staan. Zakt de grondwaterstand zodat de paalkop droogvalt, dan tast schimmel het hout aan. Dat gaat langzaam en het gaat niet vanzelf terug.

Bacteriële aantasting. Ook onder water kunnen bepaalde houtsoorten worden aangetast, met verlies van draagkracht als gevolg. Dit speelt bij grenen palen en het verklaart schade in gebieden waar de grondwaterstand nooit is gedaald.

Zetting en negatieve kleef. Een fundering op staal — dus zonder palen — zakt mee met de bodem. Bij inklinkende veen- en kleigronden gebeurt dat blijvend, en ongelijkmatig: het ene deel van het gebouw zakt sneller dan het andere, en dat is wat scheuren veroorzaakt.

Het onderzoek volgt die mechanismen in fasen.

Fase één: archief en omgeving. Bouwjaar, funderingstype, bouwtekeningen, bekende gegevens over de bodem en de grondwaterstand, en wat er bekend is over panden in dezelfde straat. Vaak al genoeg om te weten of er reden tot zorg is.

Fase twee: vaststellen van de vervorming. Een lintvoegwaterpassing meet of het gebouw scheef staat en hoeveel; scheurmeters leggen vast of er beweging is. Dit is niet-destructief en relatief goedkoop.

Fase drie: inspectieput. Graven tot bij de paalkoppen, houtmonsters nemen, de aantasting bepalen en de resterende draagkracht berekenen. Dit is het echte werk en het gebeurt volgens de richtlijn die daarvoor in Nederland als standaard geldt.

Kijk of het gebouw scheef staat. Deuren en ramen die klemmen, vloeren die aflopen, een knikkertest die altijd dezelfde kant op wijst. Dat zijn signalen, geen bewijs.

Kijk naar de scheuren en waar ze lopen. Diagonale scheuren vanaf raam- en deurhoeken, breder aan één kant, wijzen op ongelijke zetting. Verticale scheuren op de scheiding tussen twee bouwdelen kunnen normaal zijn.

Kijk naar de omgeving. Zakt de straat, staan er scheuren bij de buren, is er gebouwd of gebaggerd in de buurt? Funderingsproblemen zijn zelden beperkt tot één pand.

Zoek uit welk funderingstype er is. Bouwjaar helpt: panden van vóór ongeveer 1970 in het westen en noorden staan vaak op houten palen; daarna vrijwel altijd op beton.

Vraag de grondwaterstand op bij de gemeente. Bij houten palen is de laagste stand van de afgelopen jaren de bepalende waarde, niet het gemiddelde.

Vraag of er ooit onderzoek is geweest. In veel complexen ligt er een rapport uit een eerdere ronde dat niemand kent.

Zelf. Het bouwjaar en het funderingstype opzoeken, de grondwatergegevens bij de gemeente opvragen en navragen wat er bij buurpanden bekend is.

Zelf. Scheuren fotograferen met datum en een liniaal ernaast, en dat elk jaar op dezelfde plek herhalen. Dat kost niets en het is het document waarop later alles leunt.

Niet zelf. Graven bij de fundering, houtmonsters nemen of conclusies trekken uit één scheur. En niet: een scheur dichtsmeren voordat hij is vastgelegd; dan is het bewijs weg en het probleem niet.

De fundering is gemeenschappelijk in vrijwel elke splitsingsakte, ook het deel onder één appartement. Onderzoek en herstel zijn dus besluiten van de vergadering en kosten lopen naar breukdelen.

Er bestaat geen wettelijke onderzoeksplicht voor funderingen van bestaande gebouwen. Wat er wel is, is de algemene verplichting dat een bouwwerk niet in een staat mag verkeren die gevaar oplevert; een gemeente kan bij een vermoeden onderzoek vorderen en zo nodig maatregelen opleggen.

Het funderingslabel dat je tegenkomt is een privaat instrument en geen wettelijke verplichting. Het kan nuttig zijn als indicatie; het vervangt geen onderzoek.

Bij verkoop geldt de mededelingsplicht van de verkoper. Een bekend funderingsprobleem dat niet is gemeld, is de klassieke bron van geschillen na aankoop.

Bij verhuurde appartementen in het complex is een bouwkundig gebrek dat het woongenot raakt een gebrek waarvoor de verhuurder aan de lat staat, ook als de oorzaak bij de vereniging ligt.