Kan ik de overwaarde van mijn huis gebruiken voor een verbouwing of woningaanpassing?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 6 september 2026
De vraag
Ons huis is grotendeels afbetaald en veel meer waard dan toen we het kochten. We willen een badkamer op de begane grond, een slaapkamer erbij en het huis isoleren, zodat we er oud kunnen worden. Kunnen we die overwaarde gebruiken, en wat zijn dan de manieren en de haken en ogen?
Het korte antwoord
Ja, overwaarde is te gebruiken, maar niet zonder een lening: de waarde zit in de stenen en komt vrij door te lenen met het huis als onderpand of door te verkopen. De gangbare routes zijn een verhoging van de bestaande hypotheek of een tweede hypotheek, een aflossingsvrije lening met het huis als onderpand die is bedoeld voor ouderen, ook wel een verzilverhypotheek genoemd, een persoonlijke lening zonder onderpand voor kleinere bedragen, en bij een energiebesparende verbouwing een lening uit het warmtefonds met gunstige voorwaarden. Elke route heeft een prijs in rente en kosten, en een aflossingsvrije lening laat de schuld groeien; laat je daarom adviseren door een onafhankelijke hypotheekadviseur, en vraag voor een woningaanpassing op leeftijd eerst bij de gemeente welk deel via de Wmo kan worden vergoed. Deze pagina legt de routes uit en geeft geen persoonlijk financieel advies.
Waarom dat zo is
Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de resterende hypotheekschuld. Het is vermogen, maar geen geld: je kunt het pas uitgeven als een geldverstrekker het voorschiet met de woning als onderpand of als je de woning verkoopt. Daarom is elke manier om overwaarde te gebruiken een lening, met rente, met kosten en met voorwaarden over inkomen en leeftijd.
De eerste route is de bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen. De geldverstrekker toetst het inkomen en de waarde van de woning; wie een pensioeninkomen heeft, kan minder lenen dan met een werkinkomen, en de looptijd wordt afgestemd op de leeftijd. De rente is die van een hypotheek, doorgaans de laagste van de routes, en bij een lening voor verbetering of onderhoud van de eigen woning kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn, wat een aparte vraag is. De kosten zijn advies, taxatie, notaris en afsluitkosten, samen al snel € 2.000 tot € 5.000, wat deze route pas bij bedragen vanaf ongeveer € 25.000 laat lonen.
De tweede route is een lening die is bedoeld om overwaarde op te nemen zonder maandelijkse aflossing, vaak vanaf een leeftijd van rond de zestig, waarbij de rente wordt bijgeschreven en de schuld groeit tot de woning wordt verkocht of nagelaten. Het voordeel is dat het inkomen minder bepalend is en er geen maandlasten zijn; het nadeel is dat de schuld door de bijgeschreven rente snel oploopt en dat er na twintig jaar weinig overwaarde over kan zijn. Voorwaarden verschillen per aanbieder: het maximale bedrag als deel van de waarde, de rente, de garantie dat de schuld nooit hoger wordt dan de waarde, en wat er gebeurt bij verhuizing naar een zorginstelling.
De derde route is een persoonlijke lening zonder onderpand, voor bedragen tot ongeveer € 50.000: sneller en zonder notaris en taxatie, met een hogere rente en een looptijd van vijf tot tien jaar, en dus met maandlasten. De vierde route is de energiebespaarlening van het landelijke warmtefonds voor isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen, met een rente die lager is dan een persoonlijke lening en met voorwaarden voor ouderen die soepeler zijn dan bij een bank; hij is alleen voor energiemaatregelen en niet voor de badkamer.
Voor een woningaanpassing die nodig is om zelfstandig te blijven wonen, zoals een badkamer op de begane grond of een traplift, is de gemeente op grond van de Wmo aan zet voordat je leent: de gemeente onderzoekt de aanvraag en kan een deel vergoeden of verstrekken, met een eigen bijdrage; wat de gemeente vergoedt, hoef je niet te lenen. Een verhuizing naar een geschiktere woning is soms goedkoper dan de aanpassing en de lening samen, en de gemeente mag dat meewegen.
Wat je nu kunt doen
Maak eerst een kostenraming van de verbouwing met stichtingskosten en een post onvoorzien, en splits die in de woningaanpassing voor zelfstandig wonen, de energiemaatregelen en de overige wensen; elk deel heeft een andere route.
Vraag bij het Wmo-loket van de gemeente een gesprek aan over de woningaanpassing vóór je opdracht geeft; wat na de opdracht is gedaan, wordt zelden vergoed.
Kijk voor de energiemaatregelen naar de energiebespaarlening van het warmtefonds en naar de subsidie voor isolatie en warmtepompen; die verkleinen het te lenen bedrag.
Vraag een onafhankelijke hypotheekadviseur om de routes voor het resterende bedrag naast elkaar te zetten: verhoging of tweede hypotheek, een opnamelening voor ouderen en een persoonlijke lening, met de totale kosten over de looptijd en wat er overblijft aan overwaarde na tien en twintig jaar.
Bespreek met de kinderen of erfgenamen dat de overwaarde wordt gebruikt; het scheelt in wat er later is en het voorkomt verrassingen.
Laat de taxatie pas doen als je de route hebt gekozen; een taxatie is enkele maanden geldig en kost € 400 tot € 800.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Als de woning nog een hoge hypotheek heeft of in waarde is gedaald, is er weinig overwaarde en zijn de routes met onderpand niet of beperkt beschikbaar; dan blijven de persoonlijke lening, de energiebespaarlening en de Wmo over.
Bij een appartement is de woning het appartementsrecht en telt de vereniging mee: een aanpassing aan gemeenschappelijke delen, zoals een traplift in een trappenhuis, vraagt een besluit van de vergadering, en de bank kijkt naar de staat van de vereniging en het onderhoudsfonds.
Als de aanpassing nodig is door een plotselinge zorgvraag na een ziekenhuisopname, loopt de aanvraag bij de gemeente vaak via de transferverpleegkundige of de wijkverpleging en gaat de spoedroute voor op de financiering.
Als je van plan bent binnen enkele jaren te verhuizen, zijn de kosten van een hypotheekroute meestal niet terug te verdienen; een persoonlijke lening of wachten tot de verkoop is dan logischer, en dat is precies de afweging waarvoor een adviseur er is.
Zie voor meer informatie
- Financiering van verduurzaming: lenen, hypotheek en eigen geldSubsidiegids
- Woningaanpassing bij een zorgvraag: hoe de Wmo werktKennisbank
- Woningaanpassing en toegankelijkheid vergoed krijgenSubsidiegids
- Levensloopbestendig wonen: langer veilig thuisKennisbank
- Valpreventie in huis: veilig blijven wonen op leeftijdChecklist
- Waarom een bouwdepot je planning bepaaltArtikel
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.