Wat kost een verbouwing? Een raming per element

Deze prijsgids gaat niet over één werksoort maar over de methode: hoe raam je de kosten van een verbouwing voordat je offertes hebt? Dat doe je door het werk op te delen in elementen, zoals fundering, gevel, dak, installaties en afwerking, en per element met een kengetal te rekenen. Die methode heet elementenraming en is wat een calculator in de eerste fase ook doet.

De gids is bedoeld voor wie een verbouwing overweegt en wil weten of het plan haalbaar is, voor wie een woning koopt die verbouwd moet worden en de post in de financiering wil hebben, voor de zelfbouwer die zijn eigen begroting bijhoudt, en voor de VvE die een meerjarenonderhoudsplan wil toetsen. Voor alle vier geldt hetzelfde: je hebt een getal nodig voordat er iemand tekent.

Wat er wel in zit: kengetallen per element voor de meest voorkomende ingrepen in een woning, de verhouding tussen materiaal en arbeid per soort werk, de uurtarieven per vak, de bijkomende kosten met hun bandbreedte, drie volledig doorgerekende voorbeelden en de marge waarmee je moet rekenen.

Wat er niet in zit: een gedetailleerde begroting per bouwdeel met hoeveelhedenstaat, prijzen voor utiliteitsbouw, en de prijs van de keuken, het sanitair en de vloerafwerking zelf; die zijn een keuze en geen kengetal. Per element verwijst deze gids naar de prijsgids die er dieper op ingaat.

Een elementenraming geeft geen exacte prijs maar een orde van grootte, en dat is precies wat je in de eerste fase nodig hebt. De marge is twintig tot dertig procent bij renovatie en tien tot twintig bij nieuwbouw. Wie dat onderscheid loslaat, gebruikt een raming als offerte en komt in de problemen.

De omvang per element. Vierkante meters gevel, vierkante meters dak, aantal kozijnen, aantal badkamers. Dit is de enige factor die je zelf exact kunt vaststellen, en het is de factor met het grootste effect: een uitbouw van tien in plaats van vijftien vierkante meter scheelt € 11.000 tot € 19.000 en verandert verder niets aan het plan.

De staat van de woning vooraf. Renovatie is per vierkante meter duurder dan nieuwbouw omdat er gesloopt, hersteld en aangesloten moet worden op wat er staat. Reken bij een woning van voor 1970 vijftien tot dertig procent bovenop een kengetal dat voor een naoorlogse woning is bedoeld.

Bewoond of leeg. Werken in een bewoonde woning kost tien tot twintig procent meer uren door afscherming, stofbeheersing en werken in fasen. Het scheelt daarnaast doorlooptijd, en langere doorlooptijd betekent meer weken steiger en meer weken uitvoerderstijd.

De installaties. Dit is de post die in eigen ramingen het vaakst wordt onderschat. Elektra, water, verwarming en ventilatie samen zijn bij een ingrijpende verbouwing een kwart tot een derde van het totaal, en ze zijn moeilijk te zien op een tekening. Tel ze per element op en niet als restpost.

De bereikbaarheid en de aanvoerroute. Een verdieping hoger, een smalle steeg of een tuin zonder poort maken elk element duurder, en bij een binnenstad komt er ook nog vergunning voor het plaatsen van een container of steiger op de openbare weg bij van € 100 tot € 500.

Het afwerkingsniveau. Tussen eenvoudig en luxe zit bij afbouwposten een factor twee tot drie: stucwerk loopt van € 22 - € 45 per vierkante meter en vloerafwerking van € 45 - € 160 per vierkante meter. Op ruwbouw en installaties is die spreiding veel kleiner, en daar valt dus ook veel minder te kiezen.

De bijkomende kosten. Vergunning, constructeur, tekenwerk, container, steiger en btw zijn tien tot twintig procent van de bouwsom en ze zitten niet in de kengetallen. Een raming zonder die post is niet optimistisch maar onvolledig.

De post onvoorzien. Tien tot vijftien procent bij renovatie, meer bij een oude woning. Onvoorzien is geen buffer die je hoopt over te houden maar een verwachting: bij een verbouwing van een bestaande woning komt er iets tevoorschijn, en de vraag is alleen wat.

Laat elke offerte dezelfde elementindeling aanhouden als je raming. Dan kun je post voor post vergelijken in plaats van totalen naast elkaar te leggen, en zie je meteen welke aannemer een element vergeten is en welke een ander uitgangspunt hanteert.

Let op wat er als stelpost in staat en waarop die stelpost is gebaseerd. Een offerte met veel stelposten is geen offerte maar een schatting, en elke stelpost is het meerwerk van later. Vraag per stelpost welke hoeveelheid en welke kwaliteit erin zit.

Vraag of de bijkomende kosten erin zitten of erbuiten vallen: vergunning, constructeur, tekenwerk, container, steiger, kwaliteitsborger. Dat verklaart vaak het grootste verschil tussen twee prijzen, en het is een verschil dat niets met vakmanschap te maken heeft.

Vraag naar de opslag voor algemene kosten, winst en risico en hoe die in de offerte verwerkt zit. Zeven tot twaalf procent is gebruikelijk; staat hij nergens, dan zit hij in de posten en zijn de eenheidsprijzen dus hoger dan ze lijken.

Vraag naar het betalingsschema en zorg dat termijnen achterlopen op het werk. Een eerste termijn van dertig procent bij opdracht is een signaal om door te vragen; tien procent bij opdracht met termijnen na afgeronde fasen is gebruikelijk.

Vraag naar de planning in werkbare dagen, naar de startdatum en naar wat er gebeurt bij overschrijding. Vraag ook wie de coördinatie doet als er meerdere partijen op de klus zitten, want zonder aangewezen coördinator betaal je die uren twee keer.

Vraag naar de garantie en naar een eventuele garantieregeling of waarborg, en naar de verzekering tijdens de bouw. Vraag ten slotte om twee referentieadressen van vergelijkbaar werk uit de laatste twee jaar en bel ze ook echt.

Bij vernieuwing van een bouwdeel gelden de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving voor het vernieuwde deel. Dat raakt vooral dak, gevel en glas: vervang je een kozijn, dan geldt een isolatie-eis voor dat kozijn. Reken die eis in je raming mee, want hij bepaalt het materiaal en dus de prijs.

Bij verbouw geldt het rechtens verkregen niveau: het niveau zoals de woning legaal is gebouwd en verbouwd, met de eis voor bestaande bouw als ondergrens. Dat is lager dan de nieuwbouweis en het is de reden dat een verbouwing van een oude woning niet aan alle nieuwbouweisen hoeft te voldoen.

Voor een vergunningplichtige verbouwing loopt de aanvraag via het Omgevingsloket. Wat vergunningvrij is, staat sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 in de landelijke regels, maar het omgevingsplan van je gemeente kan daar eisen aan toevoegen. Controleer beide voordat je van vergunningvrij uitgaat.

Bij een ingrijpende renovatie moet ook de ventilatievoorziening op orde worden gebracht. Dat is een verplichting die in eigen ramingen vrijwel altijd ontbreekt en die als meerwerk terugkomt zodra de aannemer de bouwmelding doet.

Bij gevolgklasse 1 valt nieuwbouw en soms verbouw onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, in werking sinds 1 januari 2024. Er komt dan een onafhankelijke kwaliteitsborger bij van € 1.500 tot € 4.500 en er volgt een opleverdossier. De uitbreiding naar verbouw en naar gevolgklasse 2 is uitgesteld; ga voor je raming uit van de stand op het moment van de bouwmelding.

Bij een appartement raken gevel, dak en dragende constructie de gemeenschappelijke delen en vraagt het werk een besluit van de vergadering. Reken op de doorlooptijd van een vergaderingscyclus, en op de mogelijkheid dat het besluit anders uitvalt dan je plan.

Voor woningen van voor 1994 geldt bij sloopwerk een onderzoeksplicht naar asbest zodra er meer dan een klein oppervlak wordt verwijderd. Een inventarisatie kost € 400 tot € 900 en is een voorwaarde voor de sloopmelding.