De posten die in geen enkele offerte staan

De categorieën, met wat erin zit:

Vergunning en advies. Leges voor een omgevingsvergunning, kosten voor tekenwerk, een constructieve berekening, een bouwfysische doorrekening, en bij een project dat onder de Wet kwaliteitsborging valt de kosten van de kwaliteitsborger. Dat laatste is een post die sinds 2024 bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 standaard meeloopt en die veel mensen niet kennen.

Aansluitingen. Een nieuwe of zwaardere aansluiting op elektriciteit, water, riool of data. Bij zelfbouw is dat een substantiële post; bij een verbouwing komt hij om de hoek zodra er wordt verzwaard. En de doorlooptijd is sinds 1 juli 2026 in congestiegebieden onzeker, wat een planningsrisico met een prijskaartje is.

Voorzieningen op de bouw. Bouwstroom en bouwwater, een container en de gemeentelijke vergunning om die op straat te zetten, en soms een steiger of een hoogwerker die niet in de aannemersofferte zit omdat een andere partij hem nodig heeft.

Afvoer. Puinafvoer zit vaak wel in de offerte, maar het afvoeren van je eigen spullen — de oude keuken, meubels, de inhoud van de zolder — niet.

Tijdelijke huisvesting en opslag. Bij een ingrijpende verbouwing kun je er soms niet wonen. Bij een keuken of een badkamer die eruit gaat, is er een periode zonder. Opslag voor de inboedel is een post die maandelijks doorloopt en die met elke week uitloop meegroeit.

Verzekering. Een doorlopende opstalverzekering dekt tijdens een verbouwing niet automatisch alles; bij een grotere verbouwing is een CAR-verzekering aan de orde, en de vraag is wie die afsluit. Meld de verbouwing bij je verzekeraar; dat is gratis en het voorkomt een discussie achteraf.

Financiering. Rente over een bouwdepot, afsluitkosten, en advieskosten voor een hypotheekverhoging. Bij een bouwdepot bovendien: je betaalt rente over het volledige bedrag terwijl je het gefaseerd opneemt.

Wat je zelf koopt. Sanitair, tegels, keuken, verlichting, vloerafwerking, verf, gordijnen, deurbeslag. Dit is de grootste categorie en hij loopt bij vrijwel iedereen uit, omdat de keuzes worden gemaakt tijdens het project in plaats van ervoor.

En de afwerking na afloop. Schilderwerk, plinten, stopcontacten afwerken, de tuin herstellen waar de container heeft gestaan, en het schoonmaken.

Wat je hiermee doet, is een begroting maken die naast de aannemersofferte staat. Neem elke categorie hierboven langs, zet er een bedrag bij, en tel op. Bij een gemiddelde verbouwing kom je op een percentage bovenop de aanneemsom dat mensen consequent onderschatten.

En houd daarnaast een aparte post onvoorzien aan. Die twee zijn niet hetzelfde: de posten hierboven zijn voorspelbaar en horen begroot te worden; onvoorzien is voor wat je niet ziet aankomen.

Tot slot een tip die weinig kost: vraag je aannemer expliciet wat er níet in zijn offerte zit. Een goede aannemer noemt dan de helft van de bovenstaande lijst, en de andere helft weet je nu zelf.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: een aannemersofferte naast een volledige projectbegroting, met de negen categorieën eromheen.

Aanvullend beeld: een bouwdepot waarover rente loopt over het volledige bedrag terwijl je gefaseerd opneemt.

Opslagkosten die maandelijks doorlopen en met elke week uitloop meegroeien.

De vraag aan de aannemer wat er níet in zijn offerte zit.

Veelgestelde vragen

Waarom staan deze posten nergens? Omdat een offerte gaat over wat de aannemer doet, en dit valt daarbuiten.

Welke posten horen bij vergunning en advies? Leges, tekenwerk, constructieve berekening, bouwfysica, en bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 de kwaliteitsborger.

Wat is er sinds 2024 bijgekomen? De kosten van de kwaliteitsborger, een post die veel mensen niet kennen.

Welke categorie loopt het vaakst uit? De eigen inkoop: sanitair, tegels, keuken, verlichting, vloer, verf en beslag.

Moet ik mijn verzekeraar informeren? Ja, meld de verbouwing; dat is gratis en voorkomt discussie achteraf.

Is dit hetzelfde als onvoorzien? Nee. Deze posten zijn voorspelbaar en horen begroot; onvoorzien is voor wat je niet ziet aankomen.

Wat vraag ik mijn aannemer? Expliciet wat er níet in zijn offerte zit.