De koop-aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw teken je niet één maar twee overeenkomsten tegelijk: je koopt de grond en je geeft opdracht om daarop een woning te bouwen. Samen heet dat de koop-aannemingsovereenkomst.

Dat onderscheid is niet formeel. Het bepaalt wanneer je wat betaalt, wie waarvoor aansprakelijk is en wat er gebeurt als het project niet doorgaat.

Dit artikel legt uit wat er in staat, welke voorwaarden erin horen en waar je op let voordat je tekent.

De koopovereenkomst gaat over de grond of het aandeel daarin. Die wordt bij de notaris geleverd, en vanaf dat moment ben je eigenaar van de grond.

De aannemingsovereenkomst gaat over het bouwen zelf. Die betaal je in termijnen, naarmate het werk vordert: fundering, begane grondvloer, ruwbouw, dak, afbouw, oplevering. Termijnen die al zijn vervallen voordat jij tekent, betaal je bij de notaris ineens, meestal met rente over de periode daarvoor.

Vrijwel altijd staan er opschortende voorwaarden in: het project gaat pas door als een bepaald percentage van de woningen is verkocht en als de vergunning onherroepelijk is. Wordt daar niet aan voldaan, dan vervalt de overeenkomst en krijg je je geld terug.

Daarnaast heb je ontbindende voorwaarden, met financiering als belangrijkste. Let op de termijn; die is bij nieuwbouw vaak krapper dan bij bestaande bouw.

Waaraan zie je of een overeenkomst in orde is? Kijk naar vijf dingen.

Is er een garantieregeling van toepassing, en van welke instelling? Dat bepaalt of je afbouwwaarborg hebt als de aannemer failliet gaat.

Is er bedenktijd? Bij een koop-aannemingsovereenkomst met garantieregeling geldt doorgaans een bedenktijd van een maand na ondertekening.

Staat de technische omschrijving erbij, met datum en versienummer, en zijn de tekeningen genummerd? Die documenten bepalen wat je krijgt; de brochure niet.

Is er een planning met een aantal werkbare werkdagen in plaats van een datum? Dat is gebruikelijk; vraag hoe overschrijding wordt geregeld en wat de vergoeding is.

Zijn de meerwerkregels vastgelegd: wanneer je kunt kiezen, tot welk moment, en tegen welk tarief?

Zelf doen: de technische omschrijving woord voor woord lezen en vergelijken met de brochure. Verschillen tussen die twee zijn de bron van de meeste teleurstellingen, en de omschrijving wint altijd.

Zelf doen: de tekeningen nalopen op maten, op de plaats van meterkast en installaties, en op het aantal aansluitpunten.

Niet zelf doen: het juridisch beoordelen van de opschortende en ontbindende voorwaarden en van de garantieregeling. Laat dat door iemand doen die het vaker ziet.

Wat je vooral niet doet: tekenen op basis van de verkoopbrochure. Daarin staat vrijwel altijd dat er geen rechten aan kunnen worden ontleend.

Bij een koop-aannemingsovereenkomst met een garantieregeling geldt een bedenktijd waarin je zonder opgaaf van reden kunt afzien. Die termijn is langer dan de drie dagen die bij bestaande bouw gelden.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 voor gevolgklasse 1. Daaruit volgt het recht op een opleverdossier en de omgekeerde bewijslast voor niet-ontdekte gebreken.

De vijf procent regeling uit het Burgerlijk Wetboek geeft je het recht vijf procent van de aanneemsom bij de notaris in depot te houden. Dat recht kan niet contractueel worden uitgesloten.

Voor de garantie zelf geldt wat de betreffende regeling voorschrijft: een herstelperiode direct na oplevering en daarna garantietermijnen per onderdeel, met een langere termijn voor ernstige gebreken.

Controleer altijd de actuele voorwaarden van de regeling die op jouw project van toepassing is; die verschillen per instelling en worden periodiek herzien.