Wat als er geen beginopname is bij het terugvragen van de waarborgsom?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
Ik verhuis uit mijn huurwoning en de verhuurder wil de waarborgsom inhouden voor krassen in de vloer en een beschadigd aanrechtblad. Die waren er al toen ik kwam, maar er is nooit een opname gemaakt bij het begin. Hoe bewijs ik dat?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
Zonder beginopname wordt de woning geacht bij aanvang in de staat te zijn geweest waarin je hem nu oplevert, behalve als de verhuurder anders kan aantonen. Dat werkt in jouw voordeel: niet jij moet bewijzen dat de krassen er al waren, maar de verhuurder moet bewijzen dat ze er niet waren.
Zonder opname, foto's of een opleverrapport van het begin kan hij dat meestal niet, en dan mag hij daar niets voor inhouden.
Vraag de inhouding schriftelijk te onderbouwen, en verwijs naar het ontbreken van de beginopname.
Zonder beginopname wordt aangenomen dat je de woning in goede staat kreeg. De verhuurder hoort de borg binnen 14 dagen na vertrek terug te betalen.
Waarom dat zo is
Een huurder moet de woning aan het einde van de huur opleveren in de staat waarin hij hem heeft gekregen, met uitzondering van normale slijtage en van veranderingen waarvoor toestemming was. Wat die beginstaat was, moet blijken uit een beschrijving bij aanvang: de beginopname of het inspectierapport, met foto's. Is die er, dan is dat de maatstaf.
Is die er niet, dan geldt in het huurrecht een wettelijk vermoeden: de huurder wordt geacht de woning te hebben ontvangen in de staat waarin hij hem oplevert. De verhuurder mag dat vermoeden weerleggen, maar hij moet dan zelf bewijs leveren dat de schade tijdens de huur is ontstaan. Een aanrechtblad dat beschadigd was toen jij kwam, kan hij zonder opname niet aan jou toerekenen.
Daar komt normale slijtage bij. Krassen in een vloer na jaren wonen, doffe plekken op een aanrechtblad, gaatjes van schilderijen: dat is gebruik, geen schade, en daarvoor mag nooit worden ingehouden, opname of niet. Inhouden mag alleen voor schade die het gevolg is van onzorgvuldig gebruik, voor achterstallige huur en voor kosten die in de overeenkomst zijn afgesproken.
Sinds de Wet goed verhuurderschap is de beginopname bovendien een verplichting voor de verhuurder, en moet hij de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huur terugbetalen, of binnen dertig dagen als hij iets inhoudt, met een specificatie. Een verhuurder die geen opname heeft gemaakt en toch inhoudt, staat dus tweemaal zwak.
Wat je nu kunt doen
Vraag de verhuurder schriftelijk om de beginopname of het inspectierapport van de aanvang. Kan hij die niet leveren, zeg dat dan ook schriftelijk, en dat je daarom niet akkoord gaat met de inhouding.
Loop de woning bij vertrek zelf door en maak foto's van alles, met datum. Laat de verhuurder een eindopname doen waar je bij bent, en teken alleen voor wat je hebt gezien.
Vraag om een specificatie van elke inhouding: welke schade, welk bedrag, op basis waarvan. Normale slijtage hoort er niet op te staan.
Wordt de waarborgsom niet binnen de termijn terugbetaald of niet gespecificeerd, meld het dan bij het gemeentelijke meldpunt goed verhuurderschap. Dat meldpunt kan de verhuurder aanspreken.
Blijft de verhuurder bij de inhouding, dan is de kantonrechter de route; bij een waarborgsom van een of twee maanden huur is dat vaak de moeite. Bewaar alle correspondentie.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij een beginopname die er wél is en die de schade niet vermeldt. Dan heeft de verhuurder zijn bewijs en is de vraag of het schade of slijtage is.
Bij schade die duidelijk van jou is: een gat in een deur, een kapotte ruit. Daar helpt het ontbreken van een opname niet.
Bij een verhuurder die kan bewijzen dat de woning bij aanvang gerenoveerd was, met facturen en foto's van kort daarvoor. Dat kan als beginopname dienen.
Bij kamerverhuur met een gedeelde woning. Daar is de toerekening van schade aan één huurder lastiger, maar het principe is hetzelfde.
Bij een verhuurder die de waarborgsom verrekent met achterstallige huur. Dat mag wel, mits de achterstand klopt.
Zie voor meer informatie
- Waarborgsom terugkrijgenKennisbank
- WaarborgsomBegrip
- Huurwoning opleveren bij vertrekChecklist
- Huurwoning opnemen bij intrekChecklist
- Wet goed verhuurderschapBegrip
- Meldpunt goed verhuurderschap - waar een huurder terechtkanHandige link
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.