Waarom onderverhuur en woningdelen aan regels gebonden zijn

Twee stelsels tegelijk. Wat je mag, wordt bepaald door je huurovereenkomst én door de gemeente. Die twee staan los van elkaar: toestemming van je verhuurder maakt een gemeentelijke vergunning niet overbodig, en andersom.

Wat je huurcontract zegt. De hoofdregel is dat een huurder de woning niet aan een ander in gebruik mag geven, tenzij dat is toegestaan. Voor zelfstandige woonruimte geldt een uitzondering voor het onderverhuren van een deel van de woning — de klassieke hospitasituatie — tenzij het contract dat verbiedt, en dat verbod staat er meestal wel in.

Volledige onderverhuur van je hele woning is vrijwel altijd verboden zonder toestemming.

Wat de gemeente zegt. Het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige eenheden — kamerverhuur — is in veel gemeenten vergunningplichtig, met eisen aan oppervlakte, geluidsisolatie, brandveiligheid en soms aan de spreiding over een straat. Ook woningdelen boven een bepaald aantal personen kan vergunningplichtig zijn, en voor kortdurende verhuur aan toeristen gelden aparte regels met een maximum aantal nachten en een meldplicht.

Dat verschilt sterk per gemeente en het verandert regelmatig. Het is een vraag aan je eigen gemeente en niet aan een platform of een verhuurbemiddelaar.

De risico's, in oplopende ernst:

Ontbinding van je eigen huurovereenkomst. Ongeoorloofde onderverhuur is een tekortkoming die tot beëindiging kan leiden. Dit is geen theoretisch risico; woningcorporaties handhaven er actief op.

Afdracht van de winst. Een verhuurder kan vorderen dat je afdraagt wat je met de onderverhuur hebt verdiend. Bij een woning die je een jaar boven de huurprijs hebt doorverhuurd, is dat een aanzienlijk bedrag.

Een bestuurlijke boete van de gemeente bij verhuur zonder vergunning.

En het probleem van je onderhuurder. Die heeft ook rechten, en bij een onderhuur die eindigt doordat jouw hoofdhuur eindigt, staat hij op straat. Dat is een verhouding waar je verantwoordelijkheid in draagt.

Als je het wél goed wilt doen:

Vraag schriftelijk toestemming aan je verhuurder, met wie je in huis neemt, voor welke periode en tegen welk bedrag.

Informeer bij de gemeente of er voor jouw situatie een vergunning of melding nodig is, en wat de eisen zijn.

Leg de afspraken met je onderhuurder vast, inclusief de duur, de opzegging en wat er gebeurt als jouw eigen huur eindigt.

Vraag een redelijk bedrag. Bij onzelfstandige woonruimte bestaat er een puntensysteem met een maximale huurprijs; vragen boven dat maximum is risicovol, en toetsbaar.

En meld het bij je verzekeraar en, bij een appartement, bij de VvE. Reglementen van VvE's bevatten hierover regelmatig bepalingen — zie het artikel over verhuren in een VvE.

Voor eigenaren die verhuren. Ook hier geldt de wet goed verhuurderschap, inclusief het verbod op discriminatie, de begrensde waarborgsom en de informatieplicht. Kamerverhuur is bovendien de categorie waar gemeenten hun bevoegdheden het actiefst gebruiken.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de twee stelsels naast elkaar, met wat elk regelt en waarom het één het ander niet vervangt.

Aanvullend beeld: de risico's in oplopende ernst, van ontbinding tot een bestuurlijke boete.

Een onderhuurder die op straat staat doordat de hoofdhuur eindigt.

Het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimte, met de maximale huurprijs die daaruit volgt.

Veelgestelde vragen

Welke twee stelsels gelden er? Je huurovereenkomst en de regels van de gemeente, los van elkaar.

Wat is de hoofdregel in het contract? Dat je de woning niet aan een ander in gebruik mag geven, tenzij het is toegestaan.

Mag ik een kamer onderverhuren? Bij zelfstandige woonruimte bestaat daar een uitzondering voor, tenzij het contract het verbiedt - en dat doet het meestal.

Wanneer is een gemeentelijke vergunning nodig? Vaak bij omzetting naar kamerverhuur, en soms bij woningdelen boven een bepaald aantal personen.

Wat is het zwaarste risico? Ontbinding van je eigen huurovereenkomst; corporaties handhaven hier actief op.

Kan mijn verhuurder de winst opeisen? Ja, afdracht van wat je met de onderverhuur hebt verdiend is vorderbaar.

Hoe doe ik het wel goed? Schriftelijk toestemming vragen, bij de gemeente informeren, en de afspraken met je onderhuurder vastleggen.