Gebrek melden bij je verhuurder
24 punten · gecontroleerd op 4 september 2026
Om een klacht zo te melden dat er iets mee gebeurt, en om een dossier op te bouwen dat standhoudt als er niets mee gebeurt.
Een gebrek melden is niet hetzelfde als klagen. Voor de wet begint de termijn te lopen op het moment dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is, en dat moment moet je kunnen aantonen. Een telefoontje is dus de slechtste route en tegelijk de meest gebruikte.
Deze lijst helpt je de melding compleet te maken en de vervolgstappen te kennen.
Wanneer loop je hem na?
Zodra je het gebrek constateert, en niet nadat je hebt geprobeerd het zelf op te lossen.
Opnieuw na zes weken zonder reactie, want dan begint de route naar de Huurcommissie.
En bij een terugkerend gebrek elke keer opnieuw, zodat het patroon in het dossier staat.
De checklist zelf
0 van 24 afgevinkt op dit apparaat
Wat je vaststelt
Vinkjes en aantekeningen staan op dit apparaat, niet in je account. Log in als je de lijst ook op je laptop wilt terugvinden.
Wat doe je bij een afwijking?
Meld schriftelijk, altijd. Een e-mail met een leesbevestiging of een aangetekende brief; een telefoontje is geen melding die je kunt aantonen.
Beschrijf het gevolg en niet alleen de oorzaak. Schimmel in de slaapkamer is een feit; dat het kind daar niet meer kan slapen, is het gevolg dat de urgentie bepaalt.
Zet een redelijke termijn in de brief, bijvoorbeeld zes weken, en meld dat je daarna verdere stappen zet.
Verhelp het niet zelf zonder overleg. Je kunt in bepaalde gevallen zelf herstellen en de kosten verrekenen, maar dat is een uitzondering met voorwaarden en het gaat vaak mis.
Ga naar de Huurcommissie wanneer de woning in het gereguleerde segment valt en er zes weken na de schriftelijke melding niets is gebeurd. Die kan de huur tijdelijk verlagen tot het gebrek is verholpen.
Meld een ernstig gebrek ook bij de gemeente. Die kan handhaven op grond van de bouwregelgeving, en dat is een andere route dan de huurrechtelijke.
Regels en regelgeving
De verhuurder moet gebreken verhelpen op verzoek van de huurder, tenzij dat onmogelijk is of onredelijke kosten vergt, of tenzij het om kleine herstellingen gaat die voor de huurder zijn. Dat staat in artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek.
Het Besluit kleine herstellingen bepaalt welk onderhoud voor de huurder is. Kort samengevat: klein, dagelijks en zonder noemenswaardige kosten.
In het gereguleerde segment kan de huurder de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen wegens een gebrek, mits het gebrek ten minste zes weken eerder schriftelijk is gemeld.
Schimmel of vocht met een bouwkundige oorzaak, een niet-werkende ventilatie en een lekkage zijn gebreken. Schimmel die aantoonbaar door gedrag ontstaat, is dat niet; het verschil wordt met metingen aangetoond en niet met meningen.
Sinds 1 juli 2023 verplicht de Wet goed verhuurderschap de verhuurder om de huurder schriftelijk te informeren over onder meer de contactgegevens en de wijze waarop gebreken kunnen worden gemeld. Gemeenten hebben een meldpunt.
Bij een appartement waar het gebrek in een gemeenschappelijk deel zit, ligt de uitvoering bij de vereniging; de huurder blijft zijn verhuurder aanspreken en niet de vereniging.
Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving handhaven, los van de huurrelatie.
Zie voor meer informatie
- Wie doet wat in een huurwoning: de kleine herstellingenKennisbank
- Vochtklacht uitzoekenChecklist
- Huurwoning opnemen bij intrekChecklist
- Ventilatie in huis controlerenChecklist
- Schimmel: bouwkundig of gedragBegrip
- Vochtplek op het plafondGebrek
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.