Punten worden toegekend per onderdeel, en de grootste posten zijn de oppervlakte van de vertrekken, de voorzieningen in keuken en badkamer, het energielabel, de buitenruimte en de WOZ-waarde. De oppervlakte wordt gemeten volgens vaste regels — alleen verblijfsruimten, en alleen boven een bepaalde hoogte — en daarom telt een zolder met te weinig stahoogte of daglicht anders dan hij oogt. Het energielabel weegt substantieel mee: dezelfde woning met label A krijgt aanzienlijk meer punten dan met label F, en dat is de directe koppeling tussen verduurzamen en huurprijs. Verlaag als huurder nooit zelf de huur; gebruik de procedure, anders ontstaat een achterstand.
Waar gaat het over?
Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan een huurwoning op basis van meetbare eigenschappen: oppervlakte, voorzieningen, energielabel, buitenruimte en de WOZ-waarde. Het puntentotaal bepaalt de maximale huurprijs.
Dit artikel gaat over de opbouw van het stelsel, over de onderdelen waar een huurder of verhuurder zelf invloed op heeft, en over de manier waarop je het puntentotaal controleert.
Hoe ontstaat het?
De punten worden toegekend per onderdeel. De grootste posten zijn de oppervlakte van vertrekken, de voorzieningen in keuken en badkamer, het energielabel, de buitenruimte en de WOZ-waarde.
De oppervlakte wordt gemeten volgens vaste regels: alleen verblijfsruimten tellen mee, en alleen boven een bepaalde hoogte. Dat is de reden dat een zolder met te weinig stahoogte of te weinig daglicht anders telt dan hij oogt.
Het energielabel telt substantieel mee. Een woning met label A krijgt aanzienlijk meer punten dan dezelfde woning met label F. Dat is de directe koppeling tussen verduurzamen en huurprijs.
De WOZ-waarde brengt de locatie in het stelsel. Voor die post geldt een begrenzing, zodat de locatie niet volledig doorslaggevend wordt.
Voorzieningen in keuken en badkamer tellen naar lengte van het aanrecht, naar aanwezigheid van bepaalde installaties en naar kwaliteit.
Het totaal wordt omgezet in een maximale huurprijs volgens een tabel die jaarlijks wordt aangepast.
Hoe herken je het?
Reken het puntentotaal zelf uit met de rekenhulp van de Huurcommissie. Daarvoor heb je nodig: de plattegrond met maten, het energielabel, de WOZ-waarde en een inventarisatie van de voorzieningen.
Meet de oppervlakte zelf na. Dat is de post waarin de meeste fouten zitten, en het is de post die het zwaarst weegt.
Controleer het energielabel. Ontbreekt bewijs van uitgevoerde isolatie, dan is het label lager dan de woning verdient, en dan zijn er punten misgelopen.
Controleer of alle voorzieningen zijn meegeteld: buitenruimte, berging, gemeenschappelijke ruimten, en installaties.
Vergelijk de uitkomst met de daadwerkelijke huurprijs. Ligt de huur boven het maximum dat bij het puntentotaal hoort, dan is er iets aan de hand.
Let op het moment. De aanvangshuurprijs kan binnen een bepaalde termijn na aanvang van de huur worden getoetst; daarna gelden andere regels.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen: de woning opmeten volgens de meetinstructie en het puntentotaal uitrekenen met de rekenhulp.
Zelf doen: het energielabel controleren en bewijs van isolatie verzamelen om het te verbeteren.
Zelf doen: de voorzieningen inventariseren en controleren of ze zijn meegeteld.
Zelf doen: de uitkomst vergelijken met de gevraagde huurprijs.
Zelf doen: als huurder binnen zes maanden de aanvangshuurprijs laten toetsen wanneer die te hoog lijkt.
Niet zelf doen: een discussie voeren over de puntentelling zonder een eigen meting; die meting is je enige onderbouwing.
Wat je nooit moet doen: als huurder de huur zelf verlagen. Gebruik de procedure; anders ontstaat er een huurachterstand.
Regels en regelgeving
Het woningwaarderingsstelsel is geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. De puntentelling en de maximale huurprijstabel worden periodiek aangepast.
Sinds 1 juli 2024 is het stelsel uitgebreid naar het middensegment: ook voor woningen boven de oude liberalisatiegrens geldt tot een bepaald puntentotaal een maximale huurprijs.
Bij verhuur is een geldig energielabel verplicht, en het label telt mee in de puntentelling.
De huurder kan binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Daarna gelden andere procedures voor huurverlaging.
Bij een gebrek kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen; dat staat los van het puntentotaal.
Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap, waarin onder meer is geregeld dat de verhuurder de huurder schriftelijk informeert over zijn rechten.
De precieze puntenwaarden, de tabel en de grenzen wijzigen regelmatig; controleer de actuele stand bij de Huurcommissie.
Wat betekent dit voor jou?
- huurder
- reken je punten uit. Het kost een uur en het is de enige manier om te weten of je huur klopt.
- huurder
- Huurder die net is ingetrokkenlet op de termijn van zes maanden voor toetsing van de aanvangshuurprijs. Die termijn is hard.
- woningeigenaar
- Verhuurderreken het puntentotaal uit vóór je een huurprijs vraagt. Een te hoge huur kan worden teruggebracht, ook nadat er is getekend.
- woningeigenaar
- Verhuurderinvesteren in het energielabel levert punten op en daarmee huurruimte. Dat is de meest directe koppeling tussen verduurzaming en rendement.
- vve
- VvE-lid dat verhuurtgemeenschappelijke voorzieningen tellen mee in de puntentelling; kijk of ze zijn meegenomen.
- woningeigenaar
- Woningeigenaar die overweegt te verhurenhet stelsel bepaalt of verhuur financieel uitkomt. Reken dat vooraf door en niet achteraf.
Checklist
- Is de woning opgemeten volgens de meetinstructie?
- Welke ruimten tellen mee als verblijfsruimte?
- Wat is het energielabel en is dat gebaseerd op aangetoonde isolatie?
- Wat is de WOZ-waarde en hoe telt die mee?
- Zijn de voorzieningen in keuken en badkamer meegeteld?
- Is er buitenruimte en een berging?
- Zijn gemeenschappelijke voorzieningen meegenomen?
- Wat is het puntentotaal en welke maximale huurprijs hoort daarbij?
- Hoe verhoudt de werkelijke huur zich tot dat maximum?
- Loopt de termijn voor toetsing van de aanvangshuurprijs nog?
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder de huur verhogen na isolatie?
Zie voor meer informatie
- EnergielabelBegrip
- Woning verhuurklaar makenChecklist
- Gebreken in een huurwoning: wat een gebrek is en welke route werktKennisbank
- Renovatie in de huursectorKennisbank
- Energielabel en maatregelen nalopenChecklist
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.