Hoeveel budget je nodig hebt voor een verbouwing

De vraag wat kost een verbouwing wordt vrijwel altijd beantwoord met een bedrag per vierkante meter. Dat getal bestaat en het is bruikbaar om een orde van grootte te bepalen, en het is onbruikbaar om een budget mee te maken.

Deze pagina zet hoe je van een idee naar een bedrag komt dat standhoudt: welke lagen erin zitten, welke posten worden vergeten, en waar je op stuurt als het tegenvalt. Wat afzonderlijke werkzaamheden kosten, staat in de prijsgidsen.

Een budget bestaat uit drie lagen, en ze gedragen zich verschillend.

De eerste laag is het werk zelf: materiaal en arbeid voor wat je wilt laten doen. Dit is de laag waar offertes over gaan en het is de best voorspelbare laag, mits de staat van het pand bekend is.

De tweede laag is het onvoorziene, en dat is geen reserve maar een kostenpost die je vrijwel zeker uitgeeft. Bij een bestaande woning komt er bij het openleggen altijd iets tevoorschijn: een balk die is aangetast, een leiding die niet loopt waar hij hoort, asbest in een lijmlaag, een vloer die niet vlak is. Tien tot vijftien procent is de gangbare marge; bij een pand van voor 1950 waarvan je de staat niet kent, is twintig realistischer.

De derde laag is alles wat niet bouwkundig is en daarom uit de offertes valt. Leges, een architect of constructeur, een bouwmelding met kwaliteitsborger, tijdelijke huisvesting of een dubbele woonlast, opslag van je inboedel, een container, tuinherstel, schoonmaak, en de dagen die je zelf vrij neemt. Bij een ingrijpende verbouwing loopt die laag op tot vijftien procent van het totaal.

Daar overheen ligt de volgorde waarin je bijstuurt. Zodra het tegenvalt, is de verleiding om te bezuinigen op de schil, omdat je die niet ziet. Dat is precies verkeerd: de schil bepaalt vijftig jaar comfort en stookkosten, en de afwerking is over tien jaar toch aan vervanging toe.

Je herkent een budget dat standhoudt aan drie kenmerken: het is gebaseerd op een bouwkundige keuring, het heeft een expliciete post onvoorzien, en het bevat regels die geen bouwwerk zijn.

Je herkent een budget dat gaat knellen aan een raming per vierkante meter zonder dat er iemand in het pand is geweest, en aan een offerte met stelposten waarvan de omvang niet is onderbouwd.

Je herkent een stelpost die gaat tegenvallen aan de formulering: stelpost tegelwerk € 3.000 zonder aantal vierkante meters en zonder prijsniveau is geen raming maar een plaatshouder.

En je herkent het moment waarop een budget kantelt aan de sloopfase. Wat daar tevoorschijn komt, bepaalt of je tien of dertig procent boven je raming uitkomt, en dat is de week waarin je opnieuw rekent.

Zelf kun je: de drie lagen opschrijven en per laag de posten benoemen. De prijsgidsen gebruiken om per onderdeel een bandbreedte te vinden. De offertes naast elkaar leggen op dezelfde uitvraag. De stelposten opzoeken en per stelpost vragen op welk aantal en welk prijsniveau hij is gebaseerd. En je schraplijst maken.

Verder kun je zelf de gemeentelijke leges opzoeken; die staan in de legesverordening op de gemeentelijke website.

Wat je beter niet zelf doet: de bouwsom ramen op basis van een bedrag per vierkante meter uit een artikel, en een offerte accepteren met stelposten die niet zijn onderbouwd.

Laat over aan een deskundige: de bouwkundige keuring, en bij een groter project een onafhankelijke bouwkostenraming naast de offertes.

Voor een verbouwing van een woning ouder dan twee jaar geldt het verlaagde btw-tarief op arbeid; op materiaal geldt het normale tarief. In een offerte horen die gescheiden te staan, en dat scheelt merkbaar in het totaal.

Bij vergunningplichtig werk gelden leges, en die worden vrijwel altijd berekend als percentage van de bouwsom. Ze verschillen sterk per gemeente en ze horen als aparte regel in je budget.

Onder de kwaliteitsborging voor het bouwen is er bij vergunningplichtig werk een bouwmelding en een kwaliteitsborger nodig. Dat is een kostenpost die niet in een aannemersofferte zit tenzij je erom vraagt.

Financiering van een verbouwing kan via een verhoging van de hypotheek, waarbij voor verduurzaming vaak extra leenruimte geldt. De voorwaarden en de bedragen daarvan veranderen per jaar; controleer de actuele stand.

Een aannemer mag bij aanneming van werk een voorschot vragen, en de gangbare bescherming is een betaalschema gekoppeld aan opgeleverde onderdelen. Vooruitbetalen zonder werk is de meest voorkomende oorzaak van schade bij een faillissement.