Waar je begint met verbouwen

Je wilt iets aan je huis doen en je weet niet waar je begint. Dat is de meest gestelde vraag die er over verbouwen bestaat en er is zelden een antwoord op te vinden dat niet meteen over keukens gaat.

Deze pagina zet de volgorde van het werk: welke laag van je woning voor welke andere gaat, en waarom die volgorde bepaalt wat je verbouwing kost. Niet welke verbouwing bij je past, maar in welke volgorde je eraan begint, zodat je niet in maand acht ontdekt dat iets in maand twee had gemoeten.

Wat je op papier regelt voordat de eerste hamer valt - de vergunningcheck, de constructieve beoordeling, de vergelijkbare offerte en de afspraken over meerwerk - staat in Verbouwing voorbereiden. De doorlooptijden en de wachttijden staan in De planning van een verbouwing. Deze drie pagina's horen bij elkaar en ze gaan over verschillende dingen: hier de volgorde van het werk, daar het papierwerk, en daar de tijd.

Hij is geschreven voor wie een bestaande woning verbouwt. Voor uitbreiden is er een aparte pagina, en voor herstellen ook.

Een verbouwing kent vier lagen en die liggen op elkaar. Elke laag die je aanpakt, sluit de laag eronder af.

De eerste laag is droog en veilig. Vocht, lekkage, fundering, constructie, elektra en rookmelders. Dit gaat vóór alles, ook vóór dingen die dringender voelen. Een keuken in een woning met optrekkend vocht is een keuken die je over vijf jaar opnieuw doet.

De tweede laag is de schil. Dak, gevel, kozijnen, vloer, isolatie, ventilatie. Dit bepaalt comfort en stookkosten, en het is de laag waar het meeste geld in omgaat. Zij ligt vóór de indeling omdat isolatie ruimte kost: binnenisolatie eet acht tot twaalf centimeter per gevel, en dat verandert je plattegrond.

De derde laag is de indeling. Wanden, doorbraken, trap, keuken- en badkamerposities, leidingwerk en elektra. Hier liggen de beslissingen die het duurst zijn om terug te draaien, want ze zitten straks achter stucwerk.

De vierde laag is de afwerking. Vloeren, tegels, verf, plinten, deuren, verlichting. Dit is wat mensen bedoelen als ze zeggen dat ze gaan verbouwen, en het is de laatste tien procent.

Daar doorheen loopt één regel die alles bepaalt: wat je nu niet doet, doe je later voor het drievoudige. Een leidingsleuf in een open wand kost bijna niets; dezelfde leiding in een gestucte en betegelde wand kost een dag werk en herstel.

Je herkent een verbouwing die in de goede volgorde loopt aan een sloopfase waarin niets wordt gesloopt zonder dat er is gefotografeerd, en aan een planning waarin droogtijden als aparte regels staan.

Je herkent een verbouwing die gaat schuiven aan drie zinnen. Dat zien we later wel. De keuken is al besteld. De stukadoor komt volgende week.

Je herkent een woning die eerst laag één nodig heeft aan een vochtplek die terugkomt, aan een meterkast zonder aardlekschakelaar, aan scheuren die je nagel vasthouden, en aan een kruipruimte met water.

En je herkent een goed voorbereid project aan een map met foto's van elke open wand, elke open vloer en elk open plafond, met een duimstok in beeld.

Zelf kun je: de woning opmeten en een plattegrond op schaal maken. Vocht, scheuren en de meterkast in kaart brengen. De kruipruimte bekijken vanaf het luik. Het bouwjaar opzoeken en nagaan wat daarbij hoort aan asbestrisico. En een lijst maken van wat er mis is, gescheiden van wat je graag anders wilt — dat zijn twee verschillende lijsten en ze worden altijd door elkaar gehaald.

Verder kun je zelf de fotodocumentatie doen, de vergunningcheck bij het omgevingsloket, en de uitvraag opstellen zodat drie offertes over hetzelfde gaan.

Wat je beter niet zelf doet: bepalen of een wand dragend is, en beginnen met slopen voordat er op asbest is onderzocht.

Laat over aan een deskundige: de bouwkundige keuring, de constructieve berekening, het asbestonderzoek en de bouwmelding.

Veel verbouwingen zijn vergunningvrij, en vergunningvrij betekent niet eisvrij: de bouwtechnische eisen voor verbouw gelden onverkort, ook voor werk waarvoor je niets hoeft aan te vragen.

Voor vergunningplichtig werk geldt onder de kwaliteitsborging een bouwmelding met een kwaliteitsborger. Zonder die melding mag er niet worden begonnen; beleg expliciet wie dat doet.

Constructieve ingrepen — een doorbraak in een dragende wand, een zwaardere vloerbelasting, een uitbouw — vragen een berekening, ook als het werk vergunningvrij is.

In een woning van vóór 1994 kan asbest zitten in vloerzeil, tegellijm, schoorsteenkanalen, standleidingen en golfplaten. Onderzoek hoort vóór de sloop, niet erna.

Bij een appartement zijn gevel, dak, vloeren, kozijnen en leidingschachten in vrijwel alle splitsingsaktes gemeenschappelijk. Elke ingreep daaraan vraagt toestemming van de vergadering.

Bij een monument of in een beschermd gezicht is vrijwel alles wat het aanzien of de materie raakt vergunningplichtig, tot en met een kleur.