Wat kost het renoveren van een woning?

Deze prijsgids gaat over het renoveren van een hele woning: een grondgebonden woning of een appartement dat in één project wordt aangepakt. Hij loopt langs alle bouwstromen die daarbij horen: sloopwerk en stripwerk, constructieve ingrepen, dak, gevel en kozijnen, isolatie, elektra, water en riolering, verwarming en ventilatie, wanden en plafonds, vloeren, keuken, badkamer en toilet, binnendeuren en trap, en de afwerking met stuc- en schilderwerk. Ook de posten eromheen staan erin: ontwerp, vergunning, bouwbegeleiding, tijdelijke huisvesting en de stelpost onvoorzien.

Wat je hier vindt zijn bandbreedtes per vierkante meter en per bouwstroom, geen offertes. De spreiding komt uit het bouwjaar, de staat van de woning, het ambitieniveau van de afwerking en de vraag hoeveel er van de bestaande indeling overeind blijft.

De rekenmethode zelf staat hier niet. Hoe je een renovatie per element raamt, met welke kengetallen en in welke volgorde, staat beschreven in de kennisbank onder Bouwkosten ramen in elementen; die methode wordt hier niet herhaald. Deze gids vult de bedragen in.

Wat er ook niet in zit: de deelgidsen. Een badkamer, een keuken, een dakkapel, een aanbouw, een zolderverbouwing en een nieuw dak hebben elk hun eigen prijsgids met meer detail. Hier staan ze als post in het geheel, met de bandbreedte die je in een totaalbegroting gebruikt.

Het ambitieniveau. Dit is de grootste drijver en tegelijk de enige die je zelf volledig in de hand hebt. Het verschil tussen opknappen, gemiddeld renoveren en casco renoveren is een factor drie tot zeven op dezelfde woning. Bepaal dat niveau voordat je een architect inschakelt, want een ontwerp voor een casco renovatie laat zich niet terugbrengen tot een opknapbeurt zonder opnieuw te tekenen.

Het bouwjaar en de staat. Een woning uit 1995 is technisch gezond en vraagt vooral afwerking en installaties. Een woning uit 1935 heeft enkel glas, geen spouw of een ongevulde spouw, een houten vloer op een natte kruipruimte, een gasleiding uit de jaren zestig en elektra zonder aarding. Datzelfde renovatieniveau kost daar dertig tot zestig procent meer, en de stelpost onvoorzien gaat van tien naar twintig procent.

De installaties. Elektra, water, verwarming en ventilatie zijn samen goed voor een kwart tot een derde van de aanneemsom en die verhouding is de laatste tien jaar alleen maar gegroeid. Een woning waarin de gasleiding eruit gaat, een warmtepomp met vloerverwarming komt, de meterkast naar drie fasen gaat en een balansventilatiesysteem wordt aangelegd, heeft in de installaties alleen al € 25.000 tot € 55.000 zitten.

De constructieve ingrepen. Eén doorbraak van € 2.500 tot € 9.000 is te overzien. Maar een doorbraak trekt vaak meer werk aan: het plafond moet dicht, de vloerafwerking loopt door, de elektra verschuift en de verwarming moet opnieuw worden verdeeld. Reken bij elke constructieve ingreep op vijftig tot honderd procent aanvullend werk in andere bouwstromen.

De bereikbaarheid en de woonsituatie. Een vrijstaande woning waar de aannemer met een bus voor de deur kan staan en een container in de tuin kan zetten, werkt sneller dan een grachtenpand zonder laad- en losplek. Wonen tijdens de verbouwing kost tien tot twintig procent extra aan afdekwerk, gefaseerd werken en verloren opstarttijd, maar bespaart de tijdelijke huisvesting; welke van de twee goedkoper is, hangt af van de duur.

Het aantal natte ruimten. Keuken, badkamer en toilet zijn per vierkante meter de duurste ruimten in de woning, met een factor drie tot vijf ten opzichte van een slaapkamer. Een woning met twee badkamers en twee toiletten kost bij hetzelfde oppervlak € 12.000 tot € 30.000 meer dan een met één van elk.

De vergunningplicht en de monumentenstatus. Een vergunningplichtige renovatie kost € 800 tot € 4.500 aan leges en tekenwerk en drie tot zes maanden doorlooptijd. Bij een monument komen daar eisen bovenop aan kozijnprofielen, glas, mortel en isolatiemethode die de bouwsom met vijftien tot veertig procent verhogen.

De aanbestedingsvorm. Eén aannemer die het geheel aanneemt is tien tot twintig procent duurder in de aanneemsom dan losse partijen, maar hij draagt de coördinatie, de garantie en het risico van de aansluitingen tussen bouwstromen. Wie zelf coördineert bespaart dat percentage en betaalt het meestal terug in wachtdagen, dubbele opstart en discussies over wie welk gat heeft gemaakt.

Vraag alle aannemers op hetzelfde omschreven werk te prijzen. Zonder een technische omschrijving en een tekening met een datum vergelijk je drie verschillende plannen, en dan is de goedkoopste altijd degene die het minste heeft opgenomen.

Vraag de begroting op te bouwen per bouwstroom en niet als één bedrag. Sloopwerk, constructie, gevel en dak, installaties, afbouw en afwerking apart, met de hoeveelheden erbij. Pas dan zie je waar twee offertes uit elkaar lopen.

Vraag welke posten als stelpost zijn opgenomen en met welk bedrag. Keuken, badkamer, sanitair, tegelwerk en verlichting zijn de gebruikelijke stelposten; als jouw wensen daarboven liggen, weet je nu al hoeveel meerwerk eraan komt.

Vraag wat er expliciet buiten de aanneemsom valt: bouwplaatskosten, container, steiger, aansluitkosten van de netbeheerder, leges, tijdelijke huisvesting, schoonmaak en oplevering. Dat rijtje is samen tien tot twintig procent.

Vraag naar de planning in weken per bouwstroom, met de momenten waarop de installateurs komen en met de datum van oplevering. Vraag ook wat er gebeurt bij uitloop en of daar een boeteclausule op zit.

Vraag hoe meerwerk wordt afgehandeld: schriftelijk vooraf met een bedrag en een akkoord, of achteraf op basis van bestede uren. Alleen het eerste is te sturen.

Vraag de betalingsregeling in termijnen die achterlopen op het werk, met een laatste termijn van vijf procent die pas na de oplevering en het herstel van de puntenlijst wordt betaald.

Vraag naar de garantie in jaren per onderdeel, naar het lidmaatschap van een garantieregeling en naar de verzekering tijdens de bouw: wie verzekert het werk en wat is het eigen risico.

Vraag om twee referenties van vergelijkbare renovaties uit de afgelopen twee jaar, en bel die op. Vraag daar niet of ze tevreden waren maar wat er misging en hoe dat is opgelost.

De Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving bepalen wat er mag en wat er moet. Voor een verbouwing geldt in beginsel het niveau verbouw, dat tussen bestaande bouw en nieuwbouw in ligt, met uitzonderingen waar het rechtstreeks nieuwbouwniveau eist. Isolatiewaarden bij het vernieuwen van dak, gevel of vloer, de ventilatiecapaciteit van verblijfsruimten, de daglichttoetreding, de vrije hoogte, de trapafmetingen en de rookmelders zijn de punten die bij een renovatie het vaakst spelen. Wie een zolder tot verblijfsruimte maakt, komt op nieuwbouweisen uit voor daglicht, hoogte en vluchtroute.

Vergunningvrij is veel meer dan mensen denken, maar niet alles. Interne verbouwingen zonder constructieve wijziging en zonder verandering van het uiterlijk zijn doorgaans vergunningvrij. Een doorbraak in een dragende muur is een technische bouwactiviteit en vraagt een melding of een vergunning, afhankelijk van de gemeente en de gevolgklasse. Wijziging van het uiterlijk aan de voorkant, uitbreiding van het volume en alles aan een monument of in een beschermd stadsgezicht is vergunningplichtig. Reken bij een vergunningplichtige renovatie op acht tot twintig weken procedure.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. De uitbreiding naar verbouwactiviteiten is uitgesteld; controleer de actuele ingangsdatum voordat je van de een of de andere situatie uitgaat. Los daarvan geldt de verzwaarde aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering, ook bij verbouw: hij is aansprakelijk voor wat bij oplevering niet zichtbaar was, tenzij hij aantoont dat het hem niet is toe te rekenen. Leg de oplevering vast met een lijst en houd het opleverdossier.

Garantieregelingen van brancheorganisaties bieden bij verbouw een afbouwwaarborg en een garantie op de uitvoering, tegen een premie van ongeveer één procent van de aanneemsom. Dat is de moeite waard bij een aanneemsom boven € 75.000 en bij een aannemer die je niet kent. Bij een appartement gaat een renovatie die de gemeenschappelijke delen raakt, waaronder gevel, dak, dragende constructie, standleidingen en soms de vloerconstructie, niet zonder toestemming van de vergadering. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente.