Kamerverhuur in je eigen woning: wat de regels vragen

Deze pagina is voor de woningeigenaar die een of meer kamers in de eigen woning wil verhuren of al verhuurt, voor de huurder die met toestemming van de verhuurder een kamer onderverhuurt en voor de vereniging van eigenaren die met kamerverhuur in het gebouw te maken krijgt. Ze legt uit welke regels er zijn voor het verhuren van kamers in een woning: de gemeentelijke vergunning of melding, de eisen aan brandveiligheid en aan de woning, het huurrecht en de huurprijs, de gevolgen voor hypotheek, verzekering, belasting en toeslagen en de afspraken die je met een huurder maakt. Ze gaat niet over het verhuren van een hele woning en niet over toeristische verhuur; daarvoor bestaan eigen regels en pagina's.

Een woning is in de regels bestemd voor één huishouden. Zodra er een tweede huishouden in komt wonen dat een kamer huurt, verandert het gebruik: van een woning naar een woning met kamerverhuur, en bij meerdere kamers naar een kamerverhuurpand. Gemeenten regelen dat in het omgevingsplan en in een huisvestingsverordening: veel gemeenten staan het verhuren van één kamer aan één persoon door de bewoner zelf toe zonder vergunning, hospitaverhuur, en eisen voor het verhuren aan twee of meer personen die geen huishouden vormen een omzettingsvergunning, waarbij zij toetsen aan de leefbaarheid van de straat, het aantal kamerverhuurpanden in de buurt, de parkeerdruk en de brandveiligheid. Sommige gemeenten eisen ook een melding voor hospitaverhuur of stellen een maximum aan het aantal kamerbewoners per woning; de regels verschillen per gemeente en per wijk en zijn te vinden bij de gemeente of via het Omgevingsloket.

De brandveiligheid verandert met het gebruik. In een woning met één huishouden kent iedereen de weg en waarschuwt iedereen elkaar; in een woning met kamerhuurders die elk hun eigen deur dichtdoen, hun eigen apparaten laden en op verschillende tijden thuis zijn, is dat niet zo. Daarom gelden bij kamergewijze verhuur, in de bouwregels vanaf een bepaald aantal bewoners of wooneenheden, eisen die verder gaan dan bij een gewone woning: rookmelders op elke verdieping en in elke verhuurde kamer, gekoppeld zodat ze samen afgaan, een vluchtroute vanuit elke kamer die niet door een andere kamer loopt en die vrij en verlicht is, in sommige situaties zelfsluitende en brandwerende deuren tussen kamers en de vluchtroute, en geen opslag van brandbare spullen in gangen en trappenhuizen. Ook bij één hospitahuurder is een gekoppelde rookmelder in de kamer verstandig; de gemeente en de brandweer kunnen bij een vergunning eisen stellen en komen controleren.

Het huurrecht beschermt de kamerhuurder. Bij hospitaverhuur, waarbij de verhuurder zelf in de woning woont, geldt een proeftijd van negen maanden waarin de verhuurder zonder reden kan opzeggen; daarna heeft de huurder huurbescherming en kan de verhuurder alleen opzeggen op de wettelijke gronden, zoals dringend eigen gebruik, met een opzegtermijn. De huurprijs van een onzelfstandige kamer valt onder het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte, dat de maximale huur bepaalt op basis van de oppervlakte van de kamer, de gedeelde voorzieningen en de kwaliteit; de huurder kan de huur binnen zes maanden na aanvang laten toetsen door de Huurcommissie. Servicekosten voor gas, water, licht en gebruik van gemeenschappelijke ruimten worden apart en op basis van werkelijke kosten afgerekend. Een schriftelijk huurcontract met een omschrijving van de kamer, de gedeelde ruimten, de huisregels, de huur en de servicekosten, en een opnamestaat bij aanvang voorkomt de meeste geschillen.

De gevolgen buiten de woning tellen mee. Een hypotheekverstrekker verbiedt verhuur zonder toestemming, ook van een kamer; de meeste geven toestemming voor hospitaverhuur op verzoek. De opstal- en inboedelverzekering moeten van de verhuur weten, anders kan dekking bij schade door de huurder ontbreken. De huurinkomsten zijn bij hospitaverhuur onder voorwaarden en tot een bedrag per jaar vrijgesteld van inkomstenbelasting, de kamerverhuurvrijstelling; daarboven of bij meer huurders telt het anders mee. Toeslagen van de verhuurder kunnen veranderen door een medebewoner, en de huurder kan bij hospitaverhuur geen huurtoeslag krijgen. In een appartementengebouw kan de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement kamerverhuur beperken of verbieden.

Een kamer verhuurd zonder dat is nagegaan of de gemeente een vergunning of melding eist: een risico op een last onder dwangsom en het beëindigen van de verhuur.

Twee of meer kamerhuurders in een woning zonder gekoppelde rookmelders in de kamers en een vrije vluchtroute: de brandveiligheid van een kamerverhuurpand zonder de voorzieningen.

Een kamer waarvan de enige uitgang door de kamer van een ander loopt, of een zolderkamer met alleen een vlizotrap: geen vluchtroute.

Een huurcontract zonder omschrijving van de gedeelde ruimten en de servicekosten, of geen contract: de basis voor elk conflict.

Een huur boven de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel: de huurder kan hem laten verlagen met terugwerkende kracht.

Hypotheekverstrekker en verzekeraar niet geïnformeerd: geen dekking bij schade en een schending van de hypotheekvoorwaarden.

Zelf: de regels van de gemeente opzoeken en zo nodig een melding doen of een vergunning aanvragen, de hypotheekverstrekker en de verzekeraar informeren, gekoppelde rookmelders ophangen, een afsluitbare kamerdeur maken, de puntentelling uitvoeren, een contract en een opnamestaat opstellen met een model van een huurdersorganisatie en de servicekosten jaarlijks afrekenen.

Zelf: de vluchtroute vrijhouden, met de huurder de huisregels doorspreken en het opladen van accu's regelen.

Niet zelf: brandwerende deuren en scheidingen aanbrengen zonder een deskundige, de beoordeling of de woning aan de eisen voor kamergewijze verhuur voldoet en het juridisch advies bij een geschil met een huurder; daarvoor zijn een bouwkundig adviseur, de brandweer bij de vergunning en een jurist of de Huurcommissie.

Gemeenten regelen kamerverhuur in het omgevingsplan en in een huisvestingsverordening: het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte vraagt in veel gemeenten een omzettingsvergunning, met uitzonderingen voor hospitaverhuur aan één of twee personen door de bewoner zelf; de voorwaarden verschillen per gemeente en soms per wijk. Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt aan een woonfunctie voor kamergewijze verhuur, vanaf een bepaald aantal wooneenheden of bewoners, eisen aan rookmelders in elke wooneenheid en de gemeenschappelijke ruimten, aan vluchtroutes en aan brandwerende scheidingen; de gemeente handhaaft en kan een gebruiksmelding vragen.

Het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek geeft de huurder van onzelfstandige woonruimte huurbescherming, met bij hospitaverhuur een proeftijd van negen maanden waarin de verhuurder zonder opgave van reden kan opzeggen; daarna gelden de wettelijke opzeggingsgronden en termijnen. De huurprijs van onzelfstandige woonruimte is gebonden aan het puntenstelsel en kan door de Huurcommissie worden getoetst; servicekosten worden jaarlijks afgerekend op basis van werkelijke kosten. De Wet goed verhuurderschap stelt eisen aan de verhuurder over informatie, waarborgsom, discriminatie en intimidatie, ook bij kamerverhuur. Voor de inkomstenbelasting geldt een kamerverhuurvrijstelling onder voorwaarden en tot een jaarlijks vastgesteld bedrag. Hypotheekvoorwaarden en verzekeringspolissen bevatten bepalingen over verhuur die toestemming vragen. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst bij de gemeente, de Huurcommissie en de Belastingdienst.