Een gebrek is een staat waardoor de woning niet het genot verschaft dat de huurder mocht verwachten; de verhuurder moet dat verhelpen op grond van artikel 7:206 BW. Het Besluit kleine herstellingen bepaalt wat voor rekening van de huurder komt, met als rode draad: klein, dagelijks, zonder noemenswaardige kosten. Bouwkundige gebreken zijn vrijwel altijd voor de verhuurder — lekkage, vocht met bouwkundige oorzaak, niet-werkende ventilatie, onveilige elektra. De schriftelijke melding met datum is het scharnierpunt, want vanaf dat moment loopt de termijn. Verlaag of schort de huur nooit zelf op: dat levert een achterstand op en verzwakt je positie.
Waar gaat het over?
Een gebrek is een eigenschap of een staat van de woning waardoor die niet het genot verschaft dat de huurder mocht verwachten. Dat is een ruime omschrijving, en zij omvat zowel een lekkend dak als een niet-werkende ventilatie.
Dit artikel gaat over het onderscheid tussen een gebrek en een kleine herstelling, over wat een huurder moet doen om zijn positie te behouden, en over de route via de Huurcommissie.
Hoe ontstaat het?
De verhuurder moet gebreken verhelpen op verzoek van de huurder. Dat staat in artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek. Uitzonderingen zijn onmogelijkheid, onredelijke kosten, en gebreken die als kleine herstelling voor rekening van de huurder komen.
Het Besluit kleine herstellingen bepaalt wat voor de huurder is. De rode draad: klein, dagelijks, en zonder noemenswaardige kosten. Een verstopte sifon, een kapotte lamp in een armatuur, het schoonhouden van een bereikbare goot.
Bouwkundige gebreken zijn vrijwel altijd voor de verhuurder: lekkage, vocht met een bouwkundige oorzaak, een niet-werkende ventilatie, een onveilige elektrische installatie, een defecte cv-ketel, tocht door slechte kozijnen.
De melding is het scharnierpunt. Vanaf het moment dat de verhuurder van het gebrek weet, gaat de termijn lopen. Daarom is een schriftelijke melding met datum bepalend voor de hele route.
In het gereguleerde segment kan de huurder na zes weken zonder herstel de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen. Die verlaging loopt door tot het gebrek is verholpen.
Hoe herken je het?
Beschrijf het gebrek in termen van gevolg en niet alleen van oorzaak: wat kun je niet meer, welke ruimte is niet bruikbaar, welk risico ontstaat er.
Bepaal of het onder de kleine herstellingen valt. Het besluit bevat een opsomming; wat daar niet in staat en niet klein en dagelijks is, is voor de verhuurder.
Verzamel bewijs. Foto's met datum, metingen van luchtvochtigheid en temperatuur, de papiertest op de ventilatie, een verbruiksreeks bij een defecte installatie.
Kijk of het gebrek terugkeert of doorloopt. Een terugkerend gebrek na herstel is een aanwijzing dat de oorzaak niet is weggenomen.
Kijk of buren hetzelfde hebben. Bij een gestapeld gebouw wijst dat op een gebouwgebonden oorzaak.
Kijk of de woning in het gereguleerde segment valt; dat bepaalt of de Huurcommissie bevoegd is over de huurprijs.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen: het gebrek beschrijven, fotograferen en meten.
Zelf doen: schriftelijk melden met een redelijke hersteltermijn, en het bewijs bewaren.
Zelf doen: de kleine herstellingen uitvoeren die voor jouw rekening komen; dat versterkt je positie bij de rest.
Zelf doen: een logboek bijhouden van meldingen, reacties, bezoeken en herstelpogingen.
Zelf doen: bij uitblijvend herstel na zes weken de Huurcommissie inschakelen wanneer de woning in het gereguleerde segment valt.
Niet zelf doen: het gebrek zelf laten herstellen en de kosten verrekenen zonder de verhuurder eerst in gebreke te stellen; daarvoor gelden voorwaarden.
Wat je nooit moet doen: de huur zelf verlagen of opschorten zonder procedure. Dat levert een huurachterstand op en verzwakt je positie.
Regels en regelgeving
Artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek definieert het gebrek; artikel 7:206 regelt de verplichting van de verhuurder om gebreken te verhelpen.
Het Besluit kleine herstellingen bepaalt welke herstellingen voor rekening van de huurder komen.
In het gereguleerde segment kan de Huurcommissie op verzoek van de huurder de huurprijs tijdelijk verlagen wegens een gebrek, mits het gebrek ten minste zes weken eerder schriftelijk is gemeld.
De ernst van het gebrek bepaalt de mate van verlaging; daarvoor bestaat een gebrekenboek met categorieën.
Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap, met algemene regels over verhuurgedrag en met een gemeentelijk meldpunt. Gemeenten kunnen handhaven.
Naast de huurrechtelijke route kan de gemeente handhaven op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving wanneer de woning niet aan het niveau bestaande bouw voldoet.
Sinds 1 juli 2024 is het woningwaarderingsstelsel uitgebreid naar het middensegment; of de Huurcommissie bevoegd is over de huurprijs, hangt af van de punten en de aanvangshuur.
Wat betekent dit voor jou?
- huurder
- meld schriftelijk en bewaar het bewijs van verzending. Dat ene document bepaalt of je route later werkt.
- huurder
- Huurder met vocht- of schimmelklachtenmeet. Een reeks luchtvochtigheidswaarden en een papiertest maken het verschil tussen een klacht en een dossier.
- woningeigenaar
- Verhuurderverhelp gebreken en leg vast wanneer je bent gewaarschuwd en wat je hebt gedaan. Dat is ook in jouw belang wanneer er discussie ontstaat over de oorzaak.
- vve
- VvE-lid dat verhuurteen gebrek in een gemeenschappelijk deel meld je bij de vereniging, maar je huurder spreekt jou aan. Die twee sporen lopen niet vanzelf gelijk.
- woningeigenaar
- Woningeigenaar die gaat verhurenlos gebreken op vóór de verhuur. Een gebrek dat bij aanvang bestond, blijft jouw verantwoordelijkheid.
- koper
- Koper van een verhuurde woningkoop breekt geen huur. De huurovereenkomst en de gebreken gaan mee over.
- beheerder
- Dit is de route die uw huurder volgt als uw meldproces niet werkt. Wat hier staat over termijnen en bewijs, is wat u aan de andere kant tegenkomt. Een melding die u binnen de termijn oppakt, komt hier nooit.
Checklist
- Wat is het gebrek en welk gevolg heeft het?
- Valt het onder de kleine herstellingen?
- Is het schriftelijk gemeld en wanneer?
- Is er bewijs van verzending?
- Is er een redelijke hersteltermijn gesteld?
- Zijn er foto's met datum en zijn er metingen?
- Is er een logboek van meldingen en reacties?
- Komt hetzelfde gebrek voor bij buren?
- Valt de woning in het gereguleerde segment?
- Zijn er zes weken verstreken sinds de schriftelijke melding?
Veelgestelde vragen
De tegels in mijn douche laten los, wie betaalt dat in een huurwoning?
Zie voor meer informatie
- Gebrek melden bij je verhuurderChecklist
- Wie doet wat in een huurwoning: de kleine herstellingenKennisbank
- Renovatie in de huursectorKennisbank
- Schimmel in een appartementKennisbank
- Vochtklacht uitzoekenChecklist
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.