Vergunningvrij bouwen: wat mag zonder vergunning, en wat niet

Over bouwen aan en bij een woning zonder omgevingsvergunning: een uitbouw, een dakkapel, een schuur, een carport, een erfafscheiding of een dakraam.

Er is één misverstand dat vrijwel alle problemen veroorzaakt, en het zit in het woord zelf. Vergunningvrij betekent niet eisenvrij. Ook zonder vergunning moet een bouwwerk voldoen aan de eisen aan constructieve veiligheid, brandveiligheid, isolatie, ventilatie en daglicht.

Er komt alleen geen ambtenaar naar kijken. Dat is het hele verschil.

Het stelsel werkt met categorieën. Bouwwerken die aan een reeks voorwaarden voldoen — plaats, hoogte, diepte, oppervlak — zijn aangewezen als vergunningvrij.

De belangrijkste voorwaarde is de plaats: het achtererfgebied, het deel van je perceel achter de lijn op één meter achter de voorgevel. Aan de voorzijde is vrijwel niets vergunningvrij.

Daarnaast geldt een grens aan het totale bebouwde oppervlak van dat achtererf, met een staffel: bij een erf tot 100 m² maximaal de helft; bij 100 tot 300 m² 50 m² plus twintig procent van het meerdere; daarboven meer, met een absoluut maximum.

Het omgevingsplan van je gemeente gaat vóór. De landelijke regels zijn de bovengrens; een gemeente mag strenger zijn, en in veel wijken is zij dat.

En er zijn uitzonderingen die alles opzij zetten: bij een monument en in een beschermd stads- of dorpsgezicht is vergunningvrij bouwen beperkt of uitgesloten.

De vragen die je langsloopt om te bepalen of iets vergunningvrij is:

• staat het in het achtererfgebied, dus achter de lijn op één meter achter de voorgevel?
• blijft het binnen de maten voor diepte, hoogte en oppervlak?
• blijft het totale bebouwde oppervlak van het achtererf binnen de staffel?
• staat het omgevingsplan het toe?
• is de woning geen monument en ligt zij niet in een beschermd gezicht?

Vijf keer ja betekent doorgaans vergunningvrij. Eén keer nee betekent: vergunning aanvragen, of het plan aanpassen.

Bij een dakkapel geldt een eigen reeks: alleen op het achter- of zijdakvlak, vlak afgedekt, minimaal een halve meter onder de nok, een halve meter boven de dakvoet en een halve meter van de zijkanten.

Zelf: de vijf vragen langslopen en het achtererfgebied bepalen. Meet de oppervlakte en tel op wat er al staat: schuur, carport, overkapping, eerdere uitbouw.

Zelf: het omgevingsplan raadplegen. Dat is online in te zien.

Zelf: de gemeente een e-mail sturen met een schets en de maten. Dat is de goedkoopste zekerheid die er is.

Niet zelf: bepalen of de constructie klopt. Ook een vergunningvrij bouwwerk heeft een fundering, een dakconstructie en een aansluiting op de bestaande woning, en die vragen een berekening.

Niet zelf: aannemen dat vergunningvrij ook betekent dat de isolatie-eisen niet gelden. Wordt de ruimte een verblijfsruimte, dan gelden de verbouwvoorschriften voor het nieuwe deel.

De hoofdregels staan in de Omgevingswet en de daarbij behorende besluiten. Twee sporen lopen naast elkaar: de ruimtelijke kant, die bepaalt of je ergens mag bouwen, en de technische kant uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, die bepaalt waaraan het moet voldoen.

Vergunningvrij ziet op het eerste spoor. Het tweede spoor blijft onverkort gelden: constructieve veiligheid, brandveiligheid, isolatie, ventilatie, daglicht en de zorgplicht van de eigenaar.

Het omgevingsplan van de gemeente kan strenger zijn dan de landelijke regels en gaat daarop vóór.

Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht is een vergunning vrijwel altijd nodig.

In een appartementengebouw geldt daarnaast het appartementsrecht. Dat staat los van de overheid: gevel en dak zijn gemeenschappelijk, en zelfs een vergunningvrije dakkapel vraagt toestemming van de vergadering.