Wat kosten een vergunning en de leges?

Deze prijsgids gaat over de kosten rondom een omgevingsvergunning voor een bouwplan bij een woning: de leges van de gemeente, het tekenwerk en de berekeningen voor de aanvraag, de onderzoeken die de gemeente erbij kan vragen, het welstandsadvies, en bij nieuwbouw de kwaliteitsborger die sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen bij het proces hoort.

De gids is bedoeld voor iedereen die een verbouwing begroot en wil weten wat het papierwerk kost: een woningeigenaar met een aanbouw of dakkapel, een zelfbouwer die een kavel heeft gekocht, een koper die wil weten wat een ontbrekende vergunning betekent, en een bestuurder of beheerder van een vereniging van eigenaars die een aanvraag voor het gebouw voorbereidt.

Wat je hier vindt zijn bandbreedtes per post, geen offertes. De spreiding komt uit drie dingen: de gemeente waar je woont, de bouwsom van je plan, en het aantal activiteiten waarvoor je aanvraagt. Die drie samen verklaren bijna het hele verschil tussen € 1.200 en € 15.000.

Wat er niet in zit: de bouwkosten zelf, de kosten van een architect die het ontwerp maakt in plaats van alleen de aanvraagtekeningen, en de kosten van de uitvoering. Die staan in de prijsgidsen per bouwdeel. Ook de leges voor niet-bouwgerelateerde vergunningen, zoals een uitrit of een evenement, blijven buiten beeld.

Belangrijk vooraf: leges zijn verschuldigd voor de behandeling van de aanvraag en niet voor het verlenen ervan. Een geweigerde vergunning kost dus ook geld. Dat verklaart waarom bijna elk advies in deze gids neerkomt op eerst kijken en dan pas aanvragen.

De bouwsom. Vrijwel elke gemeente rekent 2 - 4 procent van de bouwsom aan leges. Verdubbel je de bouwsom, dan verdubbelen de leges, ook als de behandeling precies dezelfde is. Een plan van € 45.000 kost daarmee € 900 - € 1.800 aan leges en een plan van € 350.000 kost € 7.000 - € 14.000.

De gemeente. Dit is de drijver die je niet kunt beïnvloeden en die het meest verrast. Elke gemeente stelt haar eigen legesverordening vast en verschillen van een factor twee tussen buurgemeenten komen voor. Sommige gemeenten hanteren een staffel waarbij het percentage daalt naarmate de bouwsom stijgt; andere houden één percentage vast tot ver in de miljoenen.

Het aantal activiteiten. Bouwen, afwijken van het omgevingsplan, kappen, slopen en werken aan een monument zijn elk een aparte grond met eigen leges. Een aanbouw die binnen het plan past kost je één keer leges; dezelfde aanbouw die een meter te diep is, kost je twee keer, en de tweede is de duurste.

De afwijking van het omgevingsplan. Dit is de grootste enkele sprong in deze gids: € 500 - € 5.000 bovenop de bouwleges, plus drie tot zes maanden extra doorlooptijd, plus in sommige gevallen een ruimtelijke onderbouwing die zelf € 1.500 - € 5.000 kost. Een ontwerp dat binnen de regels blijft, bespaart dat volledig.

De staat van je tekeningen. Heb je bruikbare bouwtekeningen van de bestaande woning, dan begint de tekenaar halverwege. Zijn die er niet, dan komt er een opname en een inmeting bij van € 150 - € 500, en bij een oud huis met scheve muren loopt dat op.

Welstand. Ligt je woning in een gebied met een welstandstoets, dan is er een advies nodig van € 100 - € 700 en soms een aanpassing van het ontwerp daarna. In welstandsvrije gebieden vervalt die post en die van de bijbehorende ontwerpuren.

De onderzoeken. Een ecologische quickscan van € 600 - € 1.600 is bij sloop en bij gevelwerk aan oudere woningen bijna standaard geworden. Wijst die uit dat er nader onderzoek nodig is, dan komt daar € 1.500 - € 6.000 bij en een half jaar wachten op de juiste seizoenen. Dit is de post die begrotingen het vaakst onderuit haalt.

De weg die je kiest naar zekerheid. Een vergunningcheck kost niets, een principeverzoek € 0 - € 900, en een geweigerde aanvraag kost de volledige leges plus het tekenwerk voor een tweede poging. De volgorde waarin je die drie inzet, bepaalt of je € 900 of € 5.000 kwijt bent aan het antwoord op dezelfde vraag.

Vergelijk hier niet alleen aanbieders maar ook de gemeente met zichzelf. Vraag de legesverordening op, zoek de tabel voor bouwactiviteiten en reken je eigen bouwsom door. Dat is de enige manier om te weten wat de leges bij jou werkelijk zijn; een landelijk gemiddelde helpt je niet.

Vraag bij een adviseur of de leges in zijn offerte zitten of dat je die apart aan de gemeente betaalt. Dit is het meest voorkomende misverstand bij deze post, en het scheelt duizenden euro's in je begroting.

Vraag welke bouwsom wordt aangehouden voor de legesberekening en hoe die is opgebouwd. Een te ruim opgegeven bouwsom kost direct geld, want de leges zijn een percentage. Een te krappe bouwsom kan tot naheffing leiden. Vraag om de onderbouwing.

Vraag welke stukken de offerte omvat en welke niet. Situatietekening, plattegronden, gevels, doorsneden, constructieberekening, daglichtberekening en ventilatieberekening zijn zeven aparte producten. Een offerte die alleen tekeningen noemt, is niet vergelijkbaar met een offerte die het hele dossier levert.

Vraag hoeveel correctierondes in de prijs zitten en wat een extra ronde kost. Bij een welstandsplichtig plan zijn twee rondes eerder regel dan uitzondering.

Vraag of een principeverzoek in jouw gemeente mogelijk is, wat het kost en of het bureau het voor je opstelt. Bij twijfel over het plan is dat de goedkoopste stap in het traject.

Vraag hoe lang de behandeling duurt en wie de termijn bewaakt. De reguliere procedure duurt acht weken met een verlenging van zes; bij een afwijking van het omgevingsplan loopt dat op tot een half jaar of langer.

Vraag wie het aanspreekpunt is bij vragen van de gemeente en binnen hoeveel dagen daarop wordt gereageerd. Een aanvraag die stilligt op een onbeantwoorde vraag, kost weken, en die weken staan in geen enkele offerte.

Vraag bij nieuwbouw wie de kwaliteitsborger regelt en of zijn kosten in de aanneemsom zitten of los komen. De borger moet onafhankelijk zijn van de aannemer; laat je die door de aannemer aandragen, controleer dan of die onafhankelijkheid is geborgd.

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Aanvragen en meldingen lopen via het Omgevingsloket, en het bestemmingsplan is opgegaan in het omgevingsplan. Voor het omgevingsplan geldt een overgangsperiode waarin oude bestemmingsplanregels nog van kracht zijn; welke regels op jouw perceel gelden, zie je op Regels op de kaart.

Leges worden geheven op grond van de gemeentelijke legesverordening, die de gemeenteraad jaarlijks vaststelt. Zij zijn verschuldigd voor de behandeling van de aanvraag, ook bij weigering en in veel gevallen ook bij intrekking nadat de behandeling is begonnen. Tegen de legesaanslag zelf staat bezwaar open bij de gemeentelijke belastingambtenaar, los van het bezwaar tegen het besluit op de aanvraag.

De reguliere procedure kent een beslistermijn van acht weken, met een eenmalige verlenging van zes weken. De uitgebreide procedure, die geldt bij zwaardere afwijkingen en bij een deel van de monumentenactiviteiten, kent zes maanden met een verlenging van zes weken. De termijn staat stil zolang je aanvraag onvolledig is en de gemeente om aanvulling heeft gevraagd.

Voor een bouwactiviteit geldt sinds de Omgevingswet een knip tussen de ruimtelijke beoordeling en de technische beoordeling. De ruimtelijke kant, waaronder het omgevingsplan en de welstand, loopt via de omgevingsvergunning. De technische kant loopt bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 via een bouwmelding en een onafhankelijke kwaliteitsborger, geregeld in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen die op 1 januari 2024 in werking is getreden voor nieuwbouw. De uitbreiding naar verbouw en naar gevolgklasse 2 is uitgesteld.

Vergunningvrij bouwen is geregeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Vergunningvrij betekent niet regelvrij: de eisen aan constructieve veiligheid, brandveiligheid, daglicht, ventilatie en energiezuinigheid gelden onverkort, en de gemeente kan daar achteraf op handhaven.

Welstand heet sinds de Omgevingswet de toets op ruimtelijke kwaliteit en wordt uitgevoerd door de commissie ruimtelijke kwaliteit of door een gemandateerd ambtenaar. Gemeenten kunnen gebieden welstandsvrij verklaren; of dat bij jou zo is, staat in het omgevingsplan.

Tegen een verleende of geweigerde vergunning staat bezwaar open binnen zes weken na bekendmaking, daarna beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bouwen zonder vergunning kan leiden tot een last onder dwangsom of bestuursdwang, en dat komt bij verkoop terug in de vragenlijst en in de akte. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente.