Uitbouw realiseren
Zelf te doen: deels · €€€€ · komt soms voor
Deze werkomschrijving gaat over het bouwen van een uitbouw of aanbouw aan de achtergevel: fundering, ruwbouw, dak, kozijnen, installaties en afwerking, plus de doorbraak naar de bestaande woning.
Het is het grootste project op dit platform na funderingsherstel, en het is het project waarbij de meeste kosten buiten de aanneemsom vallen: de doorbraak, de installaties, de afwerking en de post onvoorzien.
Er is één ontwerpvraag die achteraf het vaakst spijt oplevert en die vooraf zelden wordt gesteld: wat gebeurt er met het daglicht in de kamer erachter?
Het gebrek: plaats, kenmerken en oorzaak
Plaats van het gebrek. Buitenshuis - Achtergevel en tuin - Uitbreiding.
Kenmerken
Dit is geen gebrek maar een wens. Wat wél als gebrek telt, is wat er bij een bestaande uitbouw misgaat:
- vochtplekken op de aansluiting tussen de uitbouw en de bestaande gevel
- een uitbouw die anders zakt dan de woning, met een scheur op de naad
- plasvorming op het platte dak door onvoldoende afschot
- een donkere achterliggende kamer die volgens de norm geen verblijfsruimte meer is
- koudebruggen op de aansluitingen, met condens en schimmel
Aanleiding
- meer woonoppervlak: een grotere keuken, een eetkamer, een werkkamer
- een gewijzigde gezinssituatie
- de wens om de tuin en de woning met een grote pui te verbinden
Uitgangspunten en aannames
Uitgangspunt is een grondgebonden woning met een achtererfgebied waarin gebouwd mag worden.
Aangenomen wordt dat is getoetst of de uitbouw vergunningvrij is: binnen het achtererfgebied, tot vier meter diep bij een grondgebonden woning, binnen de hoogtegrenzen, en binnen de staffel voor het bebouwd oppervlak. Het omgevingsplan van de gemeente gaat vóór de landelijke regels. Vergunningvrij is niet eisenvrij: constructieve veiligheid, isolatie, ventilatie en daglicht gelden onverkort.
Aangenomen wordt dat de fundering is ontworpen op de bodemgesteldheid, met een sondering waar dat nodig is, en dat is afgestemd hoe de uitbouw zich verhoudt tot de fundering van de woning. Een uitbouw die anders zakt dan het bestaande, scheurt op de naad.
Aangenomen wordt dat de doorbraak naar de bestaande woning met een constructieve berekening wordt uitgevoerd.
Aangenomen wordt dat de daglichtsituatie van de achterliggende ruimte is doorgerekend.
De werkzaamheden, stap voor stap
- 1Ontwerp en toets: maten, vergunningvrij of vergunningplichtig, en de daglichtberekening voor de achterliggende ruimte.
- 2Sondering en constructief ontwerp van fundering, doorbraak en dakconstructie.
- 3Vergunningaanvraag waar die nodig is; anders schriftelijke bevestiging van de gemeente dat het vergunningvrij is.Lees vergunningvrij niet als regelvrij. Je hoeft vooraf geen toestemming te vragen, maar alle bouwtechnische eisen blijven onverkort gelden; er is alleen niemand die het vooraf controleert, en dat verschuift de verantwoordelijkheid volledig naar jou.
- 4Inrichten van het werkterrein, graafmelding, en het beschermen van de tuin en de bestaande woning.
- 5Ontgraven en aanbrengen van de fundering: strookfundering, poeren of palen volgens het ontwerp.
- 6Aanbrengen van de begane grondvloer, geïsoleerd, met de kruipruimte of de bodemafsluiting.
- 7Opmetselen van de wanden, met spouw, isolatie en een binnenblad, en met de aansluiting op de bestaande gevel.
- 8Aanbrengen van de dakconstructie met afschot, isolatie, dampremmende laag en dakbedekking.
- 9Aanbrengen van de dakrand, de goot, de hemelwaterafvoer en de noodoverstort.
- 10Plaatsen van de kozijnen en de pui, met luchtdichte en waterkerende aansluitingen.
- 11Maken van de doorbraak in de bestaande achtergevel, met stalen ligger, oplegpunten en tijdelijke ondersteuning.
- 12Aanbrengen van de installaties: elektra, water, verwarming, ventilatie.
- 13Afwerken: stucwerk, vloerafwerking, plafond, schilderwerk.
- 14Herstellen van de tuin en de bestrating; opruimen en afvoeren.
Materiaal- en kwaliteitseisen
- fundering volgens het constructief ontwerp, afgestemd op de sondering en op de fundering van de bestaande woning
- de aansluiting op de bestaande gevel met een dilatatie of een verankering volgens ontwerp; een starre aansluiting bij ongelijke zetting scheurt, een losse aansluiting lekt
- isolatiewaarden volgens de verbouwvoorschriften voor vloer, gevel en dak; bij een nieuw bouwdeel gelden de nieuwbouweisen
- dampremmende laag aan de warme zijde, luchtdicht doorgezet en afgeplakt bij alle aansluitingen
- afschot op het platte dak van minimaal 1,6 millimeter per meter, met een noodoverstort als er één afvoer is
- luchtdichte en waterkerende aansluiting van de kozijnen, met de opstand en het loodwerk volgens detail
- stalen ligger in de doorbraak volgens berekening, met de opgegeven opleglengte, aangewigd tegen het metselwerk
- ventilatie in de nieuwe ruimte volgens de eisen, en aangepast voor de achterliggende ruimte als die zijn buitengevel verliest
- daglichtoppervlak van de nieuwe én de achterliggende ruimte getoetst
Wat je opmeet
- de gewenste maten: diepte, breedte, hoogte
- de oppervlakte van het achtererfgebied en wat daar al staat
- de hoogte van de bestaande begane grondvloer en van het maaiveld
- de breedte van de gewenste doorbraak
- de afstand tot de erfgrens
Wat je opgeeft in de uitvraag
- de bouwtekeningen en het constructief ontwerp
- het afwerkingsniveau: standaard, midden of hoog
- welke installaties erbij komen
- of er vloerverwarming komt
- of de woning bewoond blijft tijdens de bouw
Tijdsduur en complexiteit
Complexiteit: hoog. Alle bouwdisciplines komen samen, er wordt in een bewoonde woning gewerkt, en er wordt een gat in de bestaande gevel gemaakt.
Doorlooptijd
- ontwerp, berekeningen en eventueel vergunning: twee tot zes maanden
- fundering en ruwbouw: drie tot zes weken
- dak, kozijnen en dichtmaken: twee tot vier weken
- doorbraak: drie tot vijf werkdagen
- installaties en afwerking: drie tot zes weken
- totale doorlooptijd van eerste schets tot bewoonbaar: zes maanden tot een jaar
Reken op weerafhankelijkheid bij de ruwbouw en op levertijden voor kozijnen en pui van zes tot twaalf weken.
De woning is tijdens de doorbraak enkele dagen open; plan dat in een droge periode.
Wat het kost
Bedragen inclusief btw.
Onderdeel
Eenheid
Bandbreedte
Ontwerp en tekenwerk
per project
€ 1.500 – € 4.000
Constructief ontwerp en berekeningen
per project
€ 1.000 – € 3.000
Sondering
per project
€ 600 – € 1.500
Vergunning en leges
per project
€ 500 – € 2.500
Uitbouw, standaardafwerking
per m²
€ 1.800 – € 2.400
Uitbouw, hoge afwerking
per m²
€ 2.400 – € 3.000
Doorbraak met stalen ligger
per opening
€ 2.500 – € 6.000
Extra brede pui, vanaf 4 meter
meerprijs
€ 3.000 – € 12.000
Vloerverwarming
per m²
€ 60 – € 120
Herstel tuin en bestrating
per project
€ 800 – € 3.000
Onvoorzien
van de aanneemsom
10 – 15 %
Voor een uitbouw van 14 m² met standaardafwerking, inclusief doorbraak en bijkomende kosten, kom je uit op € 35.000 tot € 48.000.
Reserveer het bedrag inclusief onvoorzien en niet de aanneemsom. Een verbouwing die halverwege stilvalt omdat het geld op is, is duurder dan dezelfde verbouwing in één keer.
| Onderdeel | Eenheid | Bandbreedte |
|---|---|---|
| Ontwerp en tekenwerk | per project | € 1.500 – € 4.000 |
| Constructief ontwerp en berekeningen | per project | € 1.000 – € 3.000 |
| Sondering | per project | € 600 – € 1.500 |
| Vergunning en leges | per project | € 500 – € 2.500 |
| Uitbouw, standaardafwerking | per m² | € 1.800 – € 2.400 |
| Uitbouw, hoge afwerking | per m² | € 2.400 – € 3.000 |
| Doorbraak met stalen ligger | per opening | € 2.500 – € 6.000 |
| Extra brede pui, vanaf 4 meter | meerprijs | € 3.000 – € 12.000 |
| Vloerverwarming | per m² | € 60 – € 120 |
| Herstel tuin en bestrating | per project | € 800 – € 3.000 |
| Onvoorzien | van de aanneemsom | 10 – 15 % |
Je eigen maten
Vul in hoe groot het bij jou is. De prijstabel hieronder rekent meteen mee, en je maten reizen mee naar de prijsgidsen en stappenplannen.
Wand, vloer, dak of gevel — waar het werk over gaat.
Naden, plinten, goten, dakranden.
Ramen, deuren, radiatoren, punten.
Je maten blijven in deze browser staan en gaan niet naar ons toe.
Wat kost dit bij jou
Vink aan wat bij jou van toepassing is. Je maten van hierboven staan al ingevuld en zijn per regel te overschrijven. Er wordt gerekend in je eigen browser; er gaat niets naar ons toe.
| Onderdeel | Bandbreedte | Jouw hoeveelheid | Bedrag |
|---|---|---|---|
| € 1.500 – € 4.000 per project | project | — | |
| € 1.000 – € 3.000 per project | project | — | |
| € 600 – € 1.500 per project | project | — | |
| € 500 – € 2.500 per project | project | — | |
| € 1.800 – € 2.400 per m² | m² | — | |
| € 2.400 – € 3.000 per m² | m² | — | |
| € 60 – € 120 per m² | m² | — | |
| € 800 – € 3.000 per project | project | — |
Nog niets aangevinkt
Vink aan wat van toepassing is om een bedrag te zien.
Dit is een optelling van de bandbreedtes hierboven en geen offerte. Wat een aannemer rekent hangt af van de staat van je woning, de bereikbaarheid en het jaargetijde. 2 regels tellen niet mee: daar staat geen bedrag met een eenheid.
Zelf doen of uitbesteden
Uitbesteden, en met één partij die de regie voert.
De reden is niet dat de onderdelen te moeilijk zijn maar dat ze op elkaar aansluiten: de fundering bepaalt de zetting, de zetting bepaalt de aansluiting op de bestaande gevel, de dakopbouw bepaalt de luchtdichtheid, en de doorbraak bepaalt of de constructie het houdt. Bij vier losse partijen voelt niemand zich verantwoordelijk voor de naden ertussen, en precies daar gaat het lekken en scheuren.
Wat een zelfbouwer wel kan: het afwerkingsdeel — stucwerk, schilderwerk, vloer — nadat het casco wind- en waterdicht is opgeleverd. Dat is een gebruikelijke verdeling en het scheelt aanzienlijk.
Wat je in elk geval zelf doet: de daglichtsituatie van de achterliggende kamer doorrekenen. De meest voorkomende spijt na een uitbouw is niet de prijs maar de donkere kamer die erachter is ontstaan. Een lichtstraat of een dakraam in de uitbouw lost dat op en kost een fractie van het geheel — mits je eraan denkt vóór het dak dichtgaat.
Wie voert dit uit
Hierop selecteren wij de bedrijven die je een offerte kunnen geven. De keuze is aan jou; het filter staat hier zodat je het kunt nakijken.
- Bouwkundig aannemer voert dit meestal uit
- Timmerman
Nodig vóór de uitvoering: Architect, Constructeur. Deze partijen offreren niet mee op het werk zelf.
Offerte uitvragen
- wat "wind- en waterdicht" omvat en wat "gebruiksklaar"; dat verschil is duizenden euro's en het is de belangrijkste vraag
- de funderingswijze, met de sondering en het constructief ontwerp
- hoe de aansluiting op de bestaande gevel wordt uitgevoerd: dilatatie of verankering
- de isolatiewaarden van vloer, gevel en dak
- het afschot op het dak en of er een noodoverstort komt
- de doorbraak als aparte regel, met de ligger en de constructieve berekening
- welke installaties zijn inbegrepen en welke niet
- de afwerking per onderdeel, tot welk niveau
- de daglichtberekening van de nieuwe en de achterliggende ruimte
- de post onvoorzien en hoe meerwerk wordt afgesproken
- de planning met de levertijden erin verwerkt
Oplevering en controle
- controleer de aansluiting op de bestaande gevel binnen en buiten; fotografeer die vóór het dichtmaken
- controleer de isolatie en de dampremmende laag vóór het sluiten; laat dat fotograferen
- meet het afschot op het dak met water en controleer of er nergens plassen blijven staan
- controleer of er een noodoverstort is
- controleer de doorbraak: ligger, oplegging, en of hij is aangewigd
- laat een warmtebeeldopname maken in het eerste stookseizoen, binnen de garantietermijn
- controleer de ventilatie in de nieuwe én de achterliggende ruimte
- meet de daglichtsituatie na oplevering en vergelijk met de berekening
- neem alle tekeningen, berekeningen, garanties en foto's op in het woningdossier
Hoe je herhaling voorkomt
- laat de aansluiting op de bestaande gevel jaarlijks controleren in de eerste drie jaar; daar toont zich een verschil in zetting
- houd de dakafvoer en de noodoverstort vrij
- controleer de kitvoegen bij de pui elke twee jaar
- ventileer de nieuwe ruimte op het niveau waarop hij is ontworpen
- meet scheurvorming op de naad met een rolmaat en fotografeer die halfjaarlijks in het eerste jaar
- bewaar het volledige dossier; bij verkoop is dat het stuk waarmee de uitbouw zich als deugdelijk laat aantonen
Bijlagen
- bouwtekeningen bestaand en nieuw, met de aansluitdetails
- constructief ontwerp met berekeningen
- sondering
- daglichtberekening van de nieuwe en de achterliggende ruimte
- toets aan het omgevingsplan of de omgevingsvergunning
Zie voor meer informatie
- Vochtplek bij een aanbouwGebrek
- Hoe groot mag een aanbouw of dakkapel vergunningvrij zijnRekenhulp
- Wat kost een verbouwing per vierkante meterRekenhulp
- Hoeveel daglicht moet een verblijfsruimte hebbenRekenhulp
- Muurdoorbraak makenWerkomschrijving
- Vergunningvrij bouwen: de vijf fouten die het vaakst worden gemaaktTip
- Vochtplek bij een aanbouw of uitbouwGebrek
- Wat kost een aanbouw?Prijsgids
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.