Vergunningvrij bouwen in het achtererfgebied

Een aanbouw, een schuur, een tuinhuis, een overkapping of een uitbouw aan de achterzijde: voor een deel daarvan is geen omgevingsvergunning nodig. Dat scheelt tijd, leges en onzekerheid.

Dit artikel gaat over welke bouwwerken dat zijn, waar het achtererfgebied begint en ophoudt, hoe je uitrekent hoeveel je mag bouwen, en welke eisen ook zonder vergunning blijven gelden.

Het gaat niet over dakkapellen aan de voorzijde, over monumenten of over beschermde stads- en dorpsgezichten; daarvoor gelden eigen regels.

De regels voor vergunningvrij bouwen staan sinds de invoering van de Omgevingswet in het Besluit bouwwerken leefomgeving, en daarnaast in het omgevingsplan van je gemeente.

Dat is de eerste stap die veel mensen missen. Er zijn twee vragen, niet één. De eerste is of het bouwwerk voldoet aan de technische regels; dat heet de technische bouwactiviteit. De tweede is of het past binnen wat er op die plek gebouwd mag worden; dat heet de omgevingsplanactiviteit.

Een aanbouw kan technisch vergunningvrij zijn en tegelijk in strijd zijn met het omgevingsplan. Dan is er alsnog een vergunning nodig, en die gaat dan over de tweede vraag.

Het achtererfgebied is het erf achter de lijn die op een meter achter de voorkant van het hoofdgebouw ligt, en die evenwijdig daaraan loopt. Bij een hoekwoning telt de zijkant vaak mee als voorkant, en dat maakt het achtererfgebied kleiner dan mensen verwachten.

Hoeveel je mag bouwen wordt bepaald door het bebouwingsgebied. Dat is het achtererfgebied plus het deel van het hoofdgebouw dat meer dan een meter achter de voorgevel ligt, verminderd met het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Over dat bebouwingsgebied loopt een staffel. Tot honderd vierkante meter mag de helft worden bebouwd. Tussen honderd en driehonderd vierkante meter geldt vijftig vierkante meter plus twintig procent van het meerdere. Boven driehonderd vierkante meter geldt negentig vierkante meter plus tien procent van het meerdere, met een bovengrens van honderdvijftig vierkante meter.

Daarnaast gelden hoogte-eisen. Binnen een strook van vier meter vanaf het hoofdgebouw mag een bijbehorend bouwwerk hoger zijn dan daarbuiten, en het mag niet hoger worden dan het hoofdgebouw zelf.

Verblijfsruimte, dus een ruimte waarin je woont of werkt, is alleen vergunningvrij toegestaan binnen die strook van vier meter. Een schuur achter in de tuin mag daarom geen slaapkamer worden.

Bepaal eerst de voorkant van het hoofdgebouw. Dat is de gevel waar de woning zich naar de weg keert. Bij een hoekwoning of een vrijstaande woning kunnen dat er twee zijn.

Trek de lijn op een meter daarachter. Alles wat daarachter ligt en bij het erf hoort, is achtererfgebied.

Kijk of er een deel van het erf niet meetelt. Grond die volgens het omgevingsplan geen erf is, of die is bestemd voor iets anders, valt erbuiten.

Reken het bebouwingsgebied uit en trek de bestaande bijgebouwen ervan af. Een bestaande schuur telt mee in wat je al hebt gebruikt.

Kijk of het bouwwerk binnen of buiten de strook van vier meter komt. Dat bepaalt de toegestane hoogte en of er een verblijfsruimte in mag.

Kijk of er een erfdienstbaarheid, een kettingbeding of een bepaling in de splitsingsakte geldt. Die staan los van het publiekrecht en ze kunnen alsnog verbieden wat de gemeente toestaat.

Kijk naar de erfgrens. Bouwen tot op de grens mag publiekrechtelijk vaak wel, en het burenrecht stelt eigen eisen aan ramen, aan overhangende delen en aan afwatering.

Zelf doen: de vergunningcheck bij het Omgevingsloket op je eigen adres.

Zelf doen: het omgevingsplan van je perceel raadplegen.

Zelf doen: de voorkant van het hoofdgebouw bepalen en de lijn op een meter daarachter trekken.

Zelf doen: het bebouwingsgebied opmeten en de staffel toepassen.

Zelf doen: nagaan hoeveel er al is bebouwd met bestaande bijgebouwen.

Niet zelf doen: de constructieve gevolgen beoordelen van een doorbraak naar de aanbouw.

Niet zelf doen: aannemen dat een uitkomst van de vergunningcheck een besluit is.

Wat je nooit moet doen: beginnen op basis van wat de aannemer zegt dat mag. Vraag vooroverleg aan bij de gemeente en zet de uitkomst op papier; herstel achteraf is onvergelijkbaar veel duurder dan uitstel vooraf.

De vergunningvrije gevallen staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Daarnaast bepaalt het omgevingsplan van de gemeente wat er op een perceel is toegestaan.

Vergunningvrij betekent vrij van de vergunningplicht, niet vrij van de bouwtechnische eisen. Constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie, daglicht en energiezuinigheid blijven gelden.

Bij verbouw geldt het rechtens verkregen niveau als ondergrens: je mag een bestaande situatie niet verslechteren.

De knip tussen de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit betekent dat er twee toetsen zijn. Wees erop bedacht dat een positieve uitkomst op de ene niets zegt over de andere.

Voor monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en voor het voorerfgebied gelden afwijkende regels. Vrijwel alles wat aan de voorzijde zichtbaar is, valt buiten de vergunningvrije mogelijkheden.

Het burenrecht staat naast dit alles. Ramen en balkons binnen twee meter van de erfgrens, overhangende beplanting en water dat op het erf van de buren afloopt zijn privaatrechtelijke kwesties waar de gemeente niet over gaat.

In een VvE is de buitenruimte doorgaans gemeenschappelijk of in gebruik gegeven. Een bouwwerk in de tuin vraagt dan om toestemming van de vergadering, ongeacht wat het Bbl toestaat.