Wat kost een doorbraak in een dragende muur?

Deze prijsgids gaat over het maken van een opening in een dragende muur in een bestaande woning: het vaststellen of de wand draagt, de constructieberekening en de tekening, het stempelen, de ligger en de oplegging, het sloopwerk, de brandwerendheid waar die vereist is, en de afwerking van dagkanten en vloer. De eenheid is de doorbraak. Waar het helpt, staan ook de losse eenheidsprijzen erbij, zodat je een offerte post voor post kunt narekenen.

De gids is geschreven voor wie een doorzonwoning wil openbreken tot een woonkeuken, wie twee kleine kamers tot één ruimte wil maken, of wie bij een aanbouw de bestaande achtergevel wil openen. Hij is ook bruikbaar voor de koper die een woning bekijkt waarin al is doorgebroken en wil weten wat er aan papieren hoort te zijn, en voor het lid van een vereniging van eigenaren dat wil weten waarom de vergadering hierover gaat.

Wat je hier vindt zijn bandbreedtes, geen offertes. De spreiding komt uit de breedte van de opening, uit wat er boven de muur staat, uit de vraag of de bestaande muurdelen naast de opening de last kunnen dragen, en uit de bereikbaarheid voor een ligger van enkele honderden kilo's.

Wat er niet in zit: het openen van een gevel voor een schuifpui, want daar komen een kozijn, isolatie en luchtdichting bij die een eigen prijs hebben. Ook het slopen van een complete niet-dragende wand valt buiten deze gids, al staat de doorbraak in een niet-dragende wand er ter vergelijking wel in. Het verleggen van leidingen en elektra die in of langs de muur lopen, is als aparte post opgenomen en zit niet in de doorbraakprijzen.

Belangrijk vooraf: de volgorde is vaststellen, berekenen, stempelen, slopen. Wie begint met slopen om te kijken wat eronder zit, heeft bij een dragende muur de volgorde te pakken waarin het misgaat.

De breedte van de opening. Dit is de sterkste drijver. Van 2,5 naar 3,5 meter verdubbelt het profielgewicht ongeveer, en de oplegging groeit mee. Van 3,5 naar 5 meter is opnieuw een sprong, en boven de 4,5 meter komt er vrijwel altijd een kolom bij. Reken op € 1.500 tot € 3.500 verschil per meter extra breedte.

Wat er boven de muur staat. Eén verdieping met een houten balklaag legt een fractie van de last op de ligger die twee verdiepingen met betonvloeren en een dakconstructie erop leggen. Bij een tussenwoning uit de jaren zeventig met een houten vloer is een licht profiel genoeg; bij een jaren-dertig woning met een anderhalfsteens bouwmuur die ook de vloeren van de buren draagt, is het een andere ingreep en een ander bedrag. Dit verschil is goed voor een factor anderhalf tot twee op de constructieve posten.

De oplegging. Als de bestaande muurdelen naast de opening de last kunnen dragen, is een oplegplaat met ankers genoeg en blijf je in de bandbreedte. Kan dat niet, dan komt er een kolom met een poer bij tot in de fundering, en dat is € 700 tot € 2.500 per zijde. Bij een brede opening in een smalle woning is dit de post die de begroting laat schuiven.

Het stempelen. Het aantal dagen dat de stempels staan, bepaalt hoeveel dagen de ruimte onbruikbaar is en hoeveel keer de ploeg terugkomt. Een doorbraak van twee meter is één stempeldag; een brede doorbraak met twee opleggingen en een poer is drie tot vijf dagen, en elke dag is € 200 tot € 600.

De bereikbaarheid. Een profiel van vier meter en driehonderd kilo moet ergens naar binnen. Door een woonkamerraam op de begane grond is dat routine; over een trap in een pand uit 1910 is dat een dag verschil en soms een gekoppeld profiel. Reken op € 300 tot € 1.200 verschil tussen een goed en een slecht bereikbare situatie.

De brandwerendheid. Een stalen ligger in een woningscheidende of brandwerende situatie moet worden bekleed. Dat is € 90 tot € 220 per strekkende meter en bij een doorbraak van vier meter dus € 360 tot € 880. Het is geen keuze en het valt regelmatig buiten de eerste offerte.

De vergunning. Het wijzigen van de draagconstructie is vergunningplichtig. De leges zijn € 400 tot € 1.600, afhankelijk van gemeente en bouwsom, en het tekenwerk komt daar bovenop als de constructeur dat niet levert. Reken op zes tot twaalf weken doorlooptijd voordat je kunt beginnen.

De afwerking. Stucwerk, dagkanten en de vloerovergang zitten zelden in de constructieve offerte en zijn samen € 450 tot € 1.800. Wie de constructieve prijs vergelijkt zonder deze posten, vergelijkt twee derde van de klus.

De staat van de woning. In een oude woning met kalkzandsteen of een slappe binnenspouwmuur is het uithakken van de oplegging trager en het aanhelen bewerkelijker. Dat is geen aparte post maar wel een half tot een heel manuur per oplegging extra.

Vraag of het vaststellen dat de wand draagt en de constructieberekening zijn inbegrepen, en wie die maakt. Een aannemer die zonder berekening wil beginnen, is de verkeerde aannemer, en een berekening die de aannemer zelf maakt zonder constructeur is geen onafhankelijk oordeel.

Vraag om een uitsplitsing in zes posten: berekening, stempelen, ligger, oplegging, brandwerendheid en afwerking. Zonder die uitsplitsing vergelijk je twee eindbedragen die over verschillende hoeveelheden werk gaan, en dat is de meest voorkomende reden dat de goedkoopste offerte de duurste blijkt.

Vraag hoe de last wordt afgedragen tot in de fundering en of daar een tekening van is. Bij een brede opening is dit de vraag die ertoe doet, en het antwoord bepaalt of er kolommen en poeren bijkomen.

Vraag of de vergunningaanvraag is inbegrepen, wie het tekenwerk levert en of de leges in de prijs zitten of worden doorbelast. Leges van € 400 tot € 1.600 die achteraf blijken te zijn uitgesloten, verstoren elke vergelijking.

Vraag expliciet naar de afwerking: dagkanten, stucwerk, schilderklaar of geschilderd, en de vloerovergang per strekkende meter. Deze posten zitten in de ene offerte wel en in de andere niet, en ze zijn samen € 450 tot € 1.800.

Vraag naar de vooropname bij de buren, zeker in een rijwoning of bij een mandelige muur, en of scheurmeters worden geplaatst en na afloop worden uitgelezen.

Vraag hoeveel dagen het werk duurt, hoeveel dagen de stempels blijven staan en of de woning in die tijd bewoonbaar blijft. Een offerte die twee dagen sneller is maar de stempels vier dagen laat staan, is niet sneller.

Vraag naar de verzekering van het bedrijf, naar de garantie op het constructieve werk en of het bedrijf is aangesloten bij een garantieregeling. Vraag ook of het werk in eigen beheer wordt uitgevoerd of wordt uitbesteed, en aan wie.

Het wijzigen van de draagconstructie is vergunningplichtig. De aanvraag loopt via het Omgevingsloket en vraagt een constructieberekening en tekeningen. Reken op zes tot twaalf weken doorlooptijd; begin daarom met de aanvraag zodra de berekening klaar is en niet als de aannemer al is ingepland.

Bij verbouw geldt het rechtens verkregen niveau uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. De constructieve veiligheid mag door de ingreep niet omlaag gaan ten opzichte van de bestaande situatie. Dat is de norm waaraan de berekening wordt getoetst, en het is de reden dat een ligger niet op gevoel wordt gekozen.

Een woningscheidende muur is bij een rijwoning vrijwel altijd ook een brandwerende scheiding. Een opening of een doorvoering daarin vraagt herstel van die brandwerendheid, en een stalen ligger die er deel van uitmaakt, moet worden bekleed tot de vereiste weerstand. Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt die eis; de fabrikant van de beplating of coating geeft aan welke dikte bij welke weerstand hoort.

Bij een muur op de erfgrens is die muur mandelig op grond van artikel 5:62 van het Burgerlijk Wetboek. Werk eraan raakt de buren, vraagt overleg en in de praktijk hun instemming. Leg dat vast, ook als de verhouding goed is; een vooropname en een korte schriftelijke bevestiging voorkomen het grootste deel van de latere discussies.

Bij een appartement is de draagconstructie gemeenschappelijk. Een doorbraak vraagt zowel een omgevingsvergunning als een besluit van de vergadering van eigenaren, met de berekening als bijlage. Een doorbraak zonder dat besluit is een overtreding van de akte van splitsing, ook wanneer er wel een vergunning is.

Sinds 1 januari 2024 geldt bij verbouw artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek in gewijzigde vorm: de aannemer is na oplevering aansprakelijk voor gebreken, tenzij hij aantoont dat ze hem niet zijn toe te rekenen. Leg de oplevering daarom vast met foto's en een opleverlijst, ook bij een klus van enkele dagen.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. De uitbreiding naar verbouw is uitgesteld; voor een doorbraak in een bestaande woning geldt de wet op dit moment dus niet. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het na bij de gemeente.