Welk casco heeft je appartementengebouw, en waarom dat uitmaakt

Een appartementengebouw uit 1965 is anders gebouwd dan een uit 1985 of uit 2015. Dat verschil zie je niet aan de buitenkant, maar het bepaalt wat je binnen mag veranderen, hoe het geluid zich gedraagt, waar de leidingen lopen en wat een renovatie kost.

Dit artikel helpt je vaststellen welk soort casco je gebouw heeft, en wat dat betekent voor je plannen en voor de meerjarenbegroting van je vereniging.

Er zijn grofweg vier manieren waarop een woongebouw overeind staat.

Een schijvenstructuur bestaat uit dragende wanden, meestal dwars op de gevel. De gevel draagt niets. Dit is de bouwwijze van vrijwel alle naoorlogse portiek- en galerijflats. Herkenbaar aan de vaste indeling: alle woningen zijn precies gelijk, want de dragende wanden staan boven elkaar.

Een kolommenstructuur draagt op kolommen met vloeren ertussen. De wanden zijn dan vrij indeelbaar. Dat kom je tegen bij kantoortransformaties en bij nieuwere woongebouwen. Herkenbaar aan kolommen in de woning of in de gevel, en aan verschillende plattegronden per verdieping.

Een tunnelgietbouw is een variant van de schijvenstructuur waarbij wanden en vloer in één keer worden gestort. Zeer gangbaar in de jaren zeventig en tachtig. Herkenbaar aan strak beton en aan het feit dat er nergens een steensmuur zit.

Een staalskelet met vloeren erop kom je vooral tegen in hogere gebouwen en in transformaties. Herkenbaar aan brede overspanningen en aan brandwerende bekleding rond kolommen.

Daarnaast is er de vloer. Een breedplaatvloer, een kanaalplaatvloer of een in het werk gestorte vloer gedragen zich elk anders bij het boren, bij geluid en bij leidingwerk.

Staan alle plattegronden in het gebouw boven elkaar gelijk? Dan is het vrijwel zeker een schijvenstructuur met dragende woningscheidende wanden.

Zie je kolommen in de woonkamer of in de gevel? Dan draagt het gebouw op kolommen en zijn de binnenwanden waarschijnlijk niet dragend.

Klop op de woningscheidende wand. Klinkt hij massief en is hij dikker dan twintig centimeter, dan is hij dragend. Een holle klank en een dikte van tien centimeter wijzen op een scheidingswand.

Hoor je je buren praten of vooral hun voetstappen? Contactgeluid dat door het hele gebouw reist, is typisch voor tunnelgietbouw: alles is aan elkaar gestort en geluid loopt via de constructie.

Kijk in het splitsingsdossier of in de bouwtekeningen van de vereniging. Daar staat het gewoon in, en elke VvE hoort die stukken te hebben.

Zelf doen. Het bouwdossier opvragen. De plattegronden van boven- en onderbuur vergelijken. Kloppen op wanden om massief van hol te onderscheiden. Een geluidslogboek bijhouden.

Niet zelf doen. Vaststellen dat een wand niet draagt op basis van kloppen alleen. Een doorvoer maken in een woningscheidende wand. Leidingwerk frezen in een vloer waarvan je de wapening niet kent.

Wat je vooral niet moet doen. In een betonvloer boren of frezen zonder te weten waar de wapening en de kabels liggen. In een kanaalplaatvloer kan een boorgat in een kanaal terechtkomen, en in een tunnelgietvloer zitten de elektraleidingen vaak vlak onder het oppervlak.

De draagconstructie van een appartementengebouw is gemeenschappelijk eigendom. Dat staat in de splitsingsakte en het geldt ook voor het deel dat binnen jouw woning valt. Werk aan een dragende wand vraagt daarom toestemming van de vergadering, naast een eventuele vergunning.

Voor geluid tussen woningen gelden eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bij bestaande bouw gelden lagere waarden dan bij nieuwbouw; een gebouw uit 1970 hoeft niet te voldoen aan de eis voor een nieuw gebouw. Dat is juridisch zo en het maakt de klacht niet minder terecht.

Het huishoudelijk reglement van veel verenigingen stelt eisen aan harde vloerafwerking, meestal met een minimale geluidsisolatiewaarde. Die eis is afdwingbaar.

Brandwerende scheidingen tussen woningen horen bij het casco. Doorvoeren voor leidingen moeten brandwerend worden afgedicht; dat wordt bij renovaties het vaakst vergeten.

Zie je scheuren in een dragende wand of in een galerijplaat, meld het dan direct bij de vereniging en laat het beoordelen voordat er iets wordt afgewerkt. Bij galerij- en balkonplaten uit de jaren zestig en zeventig is dat geen overdreven voorzichtigheid maar een bekend en gemeten risico; de uitweg is een constructieve inspectie door de VvE.