De gemeenschappelijke elektra-installatie en de aarding

Over de elektrische installatie die niet in een woning zit: de aansluiting van het gebouw, de verdeelinrichting, de groep voor de lift, de verlichting in de gangen, de pompen en de aarding waar alles aan hangt.

Deze installatie heeft geen bewoner die klaagt. Een groep in een woning die uitvalt, wordt binnen een uur gemeld. Een verdeelinrichting in een technische ruimte kan jaren verouderen zonder dat iemand kijkt.

Er is geen algemene keuringsplicht voor een VvE, en dat is precies waarom het overzicht ontbreekt. Wat er wel is: een verplichting zodra er werknemers zijn, en vrijwel altijd een voorwaarde in de opstalverzekering.

En de aarding is het onderdeel dat het minst zichtbaar is en het meest bepaalt. Alle beveiliging in een installatie werkt alleen als de aarding het doet. Dat is te meten, en die meting is er zelden.

Een complex heeft één of meer aansluitingen met een verdeelinrichting waarop de gemeenschappelijke voorzieningen zitten: liften, verlichting, ventilatie, pompen, hydrofoor, deuropeners, en tegenwoordig laadpunten.

Die installatie veroudert op drie manieren.

Technisch. Componenten slijten, contacten worden warm, isolatie verhardt. Warme contacten zijn de meest voorkomende bevinding bij een inspectie en tegelijk de eenvoudigste om te herstellen.

Door bijbouw. In dertig jaar komt er van alles bij: een extra groep voor een pomp, een tijdklok voor de verlichting, een aansluiting voor een antenne-installatie op het dak, een laadpunt in de garage. Elk op zich klein, samen een installatie die niet meer overeenkomt met de tekening — als die tekening er nog is.

Door normwijziging. Een installatie die bij aanleg voldeed, hoeft niet aan de huidige norm te voldoen. Dat is toegestaan; het betekent alleen dat je bij uitbreidingen de huidige norm volgt en dat er verschillen ontstaan binnen dezelfde kast.

De aarding is het sluitstuk. In oudere complexen is de aarding uitgevoerd met een aardelektrode of via de waterleiding — dat laatste werkt niet meer zodra er kunststof leidingen zijn ingezet bij een renovatie. Dan is er wel een aardleiding maar geen aarding.

Zoek de tekening en het schema. Bestaat er een actueel installatieschema, en klopt dat met wat er in de kast zit? Dat is de eerste bevinding en meestal ook meteen de belangrijkste.

Kijk of er een inspectierapport is, van wanneer, en of de bevindingen zijn opgevolgd. Een rapport met openstaande punten van vier jaar oud is slechter dan geen rapport, omdat het aantoont dat het bekend was.

Vraag naar een aardingsmeting. Die is eenvoudig uit te voeren en levert een waarde op die je bewaart en vergelijkt.

Kijk naar de verdeelinrichting zelf. Stof, opslag van spullen in de technische ruimte, ontbrekende afdekplaten, met de hand geschreven labels, en groepen zonder naam.

Vraag wie er een sleutel heeft van de technische ruimte, en of dat overeenkomt met wie er zou moeten kunnen.

Kijk naar wat er sindsdien is bijgekomen. Elk laadpunt, elke antenne-installatie en elke pomp die na de bouw is aangesloten, hoort in het schema te staan.

Zelf. Zoeken of er een schema en een inspectierapport zijn, en waar ze liggen. De technische ruimte bekijken op opslag en toegankelijkheid. Nagaan wie een sleutel heeft.

Zelf, als bestuur. De polis lezen op eisen aan inspectie, en de bevindingen uit een eerder rapport nalopen op afhandeling.

Niet zelf. In de verdeelinrichting werken, groepen bijplaatsen of aardingen aanpassen. En niet: spullen opslaan in de technische ruimte, hoe verleidelijk de ruimte ook is.

Er is geen algemene wettelijke keuringsplicht voor de elektrische installatie van een VvE. Zodra er werknemers in of aan het gebouw werken, geldt de arbeidsomstandighedenregelgeving en daarmee de verplichting om te zorgen voor een veilige installatie en om die periodiek te laten beoordelen.

De opstalverzekering stelt in veel gevallen wél een eis. Lees de polis voordat je de post schrapt: bij schade kan een ontbrekende inspectie tot discussie leiden.

Nieuwe installaties en uitbreidingen worden aangelegd volgens de geldende norm voor laagspanningsinstallaties. Een bestaande installatie hoeft niet met terugwerkende kracht aan de huidige norm te voldoen; een uitbreiding wel.

De aarding is onderdeel van de veiligheidsketen: aardlekbeveiliging werkt alleen als de aarding functioneert. Bij vervanging van waterleidingen door kunststof kan een oude aarding via de waterleiding vervallen zonder dat iemand het merkt.

Bij bliksembeveiliging hoort een eigen inspectieregime, afgestemd op het niveau waarop de installatie is ontworpen; dat is iets anders dan de aarding van de elektrische installatie, ook al raken ze elkaar.