De tegels in mijn douche laten los, wie betaalt dat in een huurwoning
Gesteld in augustus 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
In onze huurwoning zitten sinds een paar maanden losse tegels in de douchehoek. Als je erop klopt klinkt het hol. De verhuurder zegt dat het komt doordat wij te weinig ventileren en dat het onder klein onderhoud valt. Ik denk dat er iets mis is met de waterdichting eronder, want er zit een vochtplek op de muur van de gang aan de andere kant. Wie heeft er gelijk?
Gesteld in augustus 2026.
Het korte antwoord
Je, hoogstwaarschijnlijk. En de vochtplek aan de andere kant van de muur is je sterkste argument.
Losse tegels in een douchehoek vallen niet onder klein onderhoud. Het Besluit kleine herstellingen noemt wel het vernieuwen van kitvoegen als huurderswerk, maar niet het tegelwerk zelf en zeker niet de waterdichte laag daaronder. Zodra er vocht doorslaat naar een aangrenzende ruimte, is het bovendien geen afwerkingskwestie meer maar schade aan de woning — en dat is per definitie voor de verhuurder.
Ventilatiegedrag kan schimmel op een oppervlak verklaren. Het verklaart geen hol klinkend tegelwerk en het verklaart geen natte muur in de gang.
Loszittend tegelwerk is bouwkundig en dus voor de verhuurder. Meld het schriftelijk en geef hem 6 weken om te reageren voordat je naar de Huurcommissie stapt.
Waarom dat zo is
Achter tegelwerk in een douchehoek hoort een waterdichte laag te zitten: een smeerbare afdichting of een folie, aangebracht op de ondergrond vóór de tegellijm. De tegels en de voegen zijn niet waterdicht — voegwerk is poreus en kit veroudert — dus de laag eronder is wat het water tegenhoudt.
Ontbreekt die laag, of is hij bij een verbouwing beschadigd, dan trekt het water via de voegen in de ondergrond. Die wordt nat, de hechting van de tegellijm verliest het, en de tegels komen los. Het holle geluid is de luchtlaag tussen tegel en ondergrond.
Het vocht gaat vervolgens de weg van de minste weerstand, en dat is dwars door de wand naar de ruimte erachter. Dat is de vochtplek in je gang.
Zolang de tegels alleen loszitten, kan iemand nog beweren dat het aan de afwerking ligt. Zodra er vocht aan de andere kant uitkomt, staat vast dat de waterkerende opbouw niet doet wat hij moet doen — en die opbouw is onderdeel van de woning en niet van je gebruik.
Wat je nu kunt doen
Meld het schriftelijk, nu. Per e-mail of aangetekend, met de datum. Beschrijf beide waarnemingen: hol klinkende tegels in de douche én de vochtplek op de muur van de gang. Dat verband is de kern van je melding en het moet erin staan.
Maak foto's met een datum. Van de losse tegels, van de vochtplek, en van de vochtplek opnieuw over vier weken. Twee foto's van dezelfde plek met een maand ertussen laten zien dat het doorloopt.
Klop het tegelwerk af en markeer wat hol klinkt. Fotografeer dat met plakband of potlood erop. Dat maakt de omvang zichtbaar voor iemand die er niet bij is geweest.
Vraag om onderzoek en niet om reparatie. Vraag schriftelijk of de verhuurder wil laten vaststellen of er een waterdichte laag onder het tegelwerk zit. Dat is de vraag waar het om draait; wie alleen de tegels terugplakt, staat er over twee jaar weer.
Gebeurt er niets binnen zes weken, dan kun je een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie starten. Vocht- en lekkageklachten staan in het gebrekenboek en kunnen tot tijdelijke huurverlaging leiden zolang het gebrek bestaat.
Wat je niet moet doen: de tegels zelf terugplakken. Je maakt het probleem onzichtbaar, je sluit het vocht in, en je verzwakt je eigen positie — want daarna is niet meer aan te tonen wat er was.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Als je zelf de badkamer hebt betegeld of laten betegelen. Dan is de opbouw je werk en niet dat van de verhuurder, en de verantwoordelijkheid keert om.
Als er alleen kit loslaat en er geen hol tegelwerk of vochtdoorslag is. Kitvoegen vernieuwen is wel klein onderhoud en dat komt voor je rekening.
Als de schade aantoonbaar door een ongeval is ontstaan — iets zwaars tegen de tegels, een doorgeboorde leiding bij het ophangen van een kastje. Dan is het schade en geen gebrek.
In een koopwoning met een VvE ligt het anders: het tegelwerk in je badkamer is privé, maar zodra water doorslaat naar de buren komen de aansprakelijkheid tussen bewoners en de opstalverzekering van de vereniging in beeld.
Bij een woning met een tijdelijk huurcontract of bij kamerhuur gelden dezelfde regels over gebreken, maar de route langs de Huurcommissie kan afwijken. Laat je dan voorlichten door het Juridisch Loket of een huurdersvereniging.
Zie voor meer informatie
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.