De verkoper heeft de lekkage niet gemeld, kan ik hem aanspreken
Gesteld in augustus 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
We hebben vier maanden geleden een woning gekocht. Na de eerste flinke regenbui bleek er een lekkage bij de schoorsteen te zijn, met een grote vochtplek op zolder. Bij de bezichtiging was er niets te zien; achteraf blijkt het plafond kort daarvoor te zijn overgeschilderd. Kunnen we de verkoper aanspreken?
Gesteld in augustus 2026.
Het korte antwoord
Mogelijk wel, en het overgeschilderde plafond is je sterkste aanwijzing.
De hoofdregel is dat een woning moet voldoen aan wat je er redelijkerwijs van mocht verwachten. Een lekkend dak hoort daar niet bij, ook niet bij een oudere woning. Daarnaast heeft de verkoper een mededelingsplicht: wat hij weet over gebreken, moet hij vertellen — en die plicht gaat vóór je eigen onderzoeksplicht.
Actief verbergen weegt het zwaarst. Een vochtplek wegwerken vlak voor de verkoop is niet hetzelfde als iets vergeten te melden. Als aantoonbaar is dat er kort voor de levering is overgeschilderd op een vochtplek, sta je sterk — ook met een ouderdomsclausule, want die dekt onbekende ouderdomsgebreken en geen verzwegen bekende gebreken.
Meld het schriftelijk, nu. Er geldt een klachtplicht: je moet binnen bekwame tijd na ontdekking klagen.
Meld het gebrek binnen 2 maanden nadat je het ontdekt; daarna wordt je positie snel zwakker.
Waarom dat zo is
Bij een koopwoning lopen er twee plichten naast elkaar.
De onderzoeksplicht van de koper: je moet kijken wat te zien is, vragen stellen, en bij twijfel onderzoek doen. Dat is de reden dat een bouwkundige keuring zo vaak wordt aangeraden.
De mededelingsplicht van de verkoper: hij moet vertellen wat hij weet en wat voor je van belang is. In de rechtspraak weegt die mededelingsplicht zwaarder dan de onderzoeksplicht — wie iets verzwijgt, kan zich er niet op beroepen dat de koper beter had moeten kijken.
Een ouderdomsclausule verlaagt wat je mag verwachten van een oudere woning. Zij neemt niet weg dat een verkoper bekende gebreken moet melden, en zij dekt geen bedrog.
Bij een lekkage rond een schoorsteen is er nog iets in je voordeel: dit gebrek laat sporen na. Een vochtplek die is overgeschilderd, is met een vochtmeting en met een blik in de dakconstructie aan te tonen. Een dakdekker kan bovendien vaststellen of het loodwerk al langer gebrekkig was — dat is geen kwestie van maanden.
De vragenlijst die bij de verkoop hoort, is hier het sleutelstuk. Als daarin is ingevuld dat er geen lekkages zijn geweest, terwijl dat wel zo was, is dat een schriftelijke onjuiste mededeling.
Wat je nu kunt doen
Stel de verkoper schriftelijk aansprakelijk, aangetekend, met de datum van ontdekking. Wacht daar niet mee: de klachtplicht loopt vanaf het moment dat je het gebrek ontdekte.
Laat de oorzaak en de ouderdom vastleggen door een onafhankelijke deskundige — een dakdekker of een bouwkundig adviseur — met een rapport waarin staat hoe lang dit al speelt. Dat rapport is het hart van je dossier.
Fotografeer de vochtplek, de dakconstructie en de schoorsteenaansluiting, en bewaar monsters of foto's van de verflaag over de oude vlek.
Zoek de verkoopstukken op: de vragenlijst, de lijst van zaken, de koopovereenkomst met de clausules, en de correspondentie met de makelaar.
Vraag bij de buren of de lekkage bekend was. Buren van rijtjeswoningen weten dit soort dingen vaak.
Repareer wat nodig is om verdere schade te voorkomen, maar niet meer dan dat, en bewaar de facturen.
Wat je niet moet doen: eerst alles laten herstellen en daarna aansprakelijk stellen. Dan is niet meer vast te stellen wat er was, en dat is precies het bewijs dat je nodig hebt.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Als de vochtplek bij de bezichtiging zichtbaar was of als het in de vragenlijst is gemeld. Dan had je het kunnen weten en weegt je onderzoeksplicht zwaar.
Als er een bouwkundige keuring is geweest waarin de dakaansluiting als aandachtspunt stond. Dan wist je het, of had je het moeten weten.
Als de verkoper aantoonbaar niet op de hoogte was — bijvoorbeeld bij een erfeniswoning die jaren leegstond of bij een verkoper die er zelf nooit heeft gewoond. Verzwijgen kan alleen wat je weet.
Bij een woning die "as is" en met een uitgebreide exoneratie is verkocht, bijvoorbeeld bij een executieveiling. Daar is je positie aanzienlijk zwakker.
Als je te lang hebt gewacht met klagen. Dat is de meest voorkomende reden dat een op zichzelf goede zaak stukloopt.
Bij een appartement, waar het dak gemeenschappelijk is: dan is de vraag of de verkoper iets verzweeg, en of de VvE het dak had moeten onderhouden — en dan is de vereniging medepartij.
Zie voor meer informatie
- Lekkage bij de schoorsteenGebrek
- Is een bouwkundige keuring bij aankoop de moeite waardVraag en antwoord
- Vochtplek op het plafondGebrek
- Uitgezakt of losgekomen loodwerkGebrek
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.