De ouderdomsclausule: wat je precies tekent

Het uitgangspunt zonder clausule. Bij een woningverkoop staat de verkoper er in beginsel voor in dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Dat is een ruime norm: het gaat om veilig en gezond kunnen wonen, niet om de staat van het schilderwerk. Blijkt daar iets essentieels aan te mankeren, dan kan de koper de verkoper daarop aanspreken.

Wat de ouderdomsclausule doet. Zij beperkt die instaanplicht. De strekking is dat de koper aanvaardt dat de woning uit een bepaald jaar stamt en dat de eisen aan bouwkwaliteit, isolatie en installaties destijds anders waren — en dat de verkoper daarvoor niet aansprakelijk is. Bij een woning van vóór de oorlog is dat een reële en gebruikelijke afspraak.

Wat zij níet doet — en dit zijn de drie punten die ertoe doen:

Zij zet de mededelingsplicht niet opzij. Een verkoper die weet van een gebrek dat voor de koper van belang is, moet dat melden. Verzwijgen blijft verzwijgen, ook met een ouderdomsclausule in de akte. Wie weet dat de fundering is afgekeurd of dat er een lekkage is die telkens terugkomt, kan zich daar niet achter verschuilen.

Zij is geen vrijbrief voor alles wat oud is. De clausule ziet op gebreken die passen bij de ouderdom van de woning. Een gebrek dat daar niet uit voortvloeit — een verbouwing die verkeerd is uitgevoerd, een constructie die is aangetast door iets recents — valt er niet zonder meer onder.

En zij verandert niets aan jouw onderzoeksplicht. Die had je al. De clausule maakt onderzoek juist belangrijker, want er is minder om op terug te vallen.

Wat je als koper doet:

Lees de exacte formulering. Clausules verschillen. Sommige sluiten alleen de instaanplicht voor normaal gebruik uit; andere zijn ruimer geformuleerd en noemen expliciet onderdelen zoals fundering, leidingen of dak. Hoe specifieker de opsomming, hoe meer je wegtekent.

Onderhandel erover. Een clausule is geen natuurwet maar een bepaling in een concept. Je kunt vragen om beperking tot bepaalde onderdelen, of om uitzondering van iets waarvan de keuring een aanwijzing gaf.

Laat keuren voordat je tekent, niet erna. Bij een woning met een ouderdomsclausule is de keuring geen extraatje maar het enige instrument dat je hebt.

En leg vast wat er is besproken. Als de verkoper mondeling iets heeft verteld over een reparatie of een gebrek, zet dat dan in de akte of in de correspondentie. Achteraf is een gesprek geen bewijs.

Wat je als verkoper doet. Meld wat je weet, schriftelijk, en gebruik de vragenlijst serieus. Een ouderdomsclausule beschermt je tegen aanspraken over wat er nu eenmaal bij een oud huis hoort. Zij beschermt je niet tegen een claim over iets wat je wist en niet hebt verteld — en dat is de claim waarmee het in de praktijk misgaat.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: twee ouderdomsclausules naast elkaar, een algemene en een met een opsomming van fundering, leidingen en dak.

Aanvullend beeld: wat de clausule wel en niet uitsluit, in twee kolommen.

Een keuringsrapport dat vóór het tekenen is opgesteld.

Een mondelinge toezegging die niet in de akte is beland.

Veelgestelde vragen

Wat doet een ouderdomsclausule? Zij beperkt de instaanplicht van de verkoper voor normaal gebruik.

Vervalt de mededelingsplicht daarmee? Nee. Wat de verkoper weet en van belang is, moet hij melden.

Geldt zij voor alles wat oud is? Nee, alleen voor gebreken die passen bij de ouderdom van de woning.

Verandert zij mijn onderzoeksplicht? Nee, en zij maakt onderzoek juist belangrijker, want er is minder om op terug te vallen.

Zijn alle clausules gelijk? Nee. Hoe specifieker de opsomming, hoe meer je wegtekent.

Kan ik erover onderhandelen? Ja. Het is een bepaling in een concept en geen natuurwet.

Wat doe ik als verkoper? Melden wat je weet en de vragenlijst serieus invullen; daar gaat het in de praktijk mis.