Fundering herstellen
Zelf te doen: nee · €€€€ · komt zelden voor
Deze werkomschrijving gaat over het herstellen van een fundering die zijn draagvermogen verliest: bij paalrot in een houten paalfundering, bij een op staal gefundeerde woning die doorgaand zakt, of bij een fundering die door negatieve kleef wordt meegetrokken.
Dit is de zwaarste en duurste ingreep die op dit platform staat. De aanleiding is nooit comfort en altijd noodzaak.
Gebruik dit document niet om te beginnen. Het is de laatste stap in een reeks: eerst monitoren, dan onderzoeken, dan pas herstellen. Wie deze werkomschrijving uitvraagt zonder funderingsonderzoek, vraagt om een offerte die niemand kan maken.
Het gebrek: plaats, kenmerken en oorzaak
Plaats van het gebrek. Onder de woning - Fundering - Palen, funderingsbalken en opgaand metselwerk.
Kenmerken
- doorgaande scheefstand van de woning, meetbaar en toenemend
- diagonale scheuren in de gevel die door de stenen lopen en die breder worden
- deuren en ramen die gaan klemmen, en een vloer die aan één kant afloopt
- kozijnen die uit het lood staan en een gevel die uit het vlak wijkt
- in de kruipruimte: aangetaste paalkoppen, verzakte funderingsbalken, scheuren in het metselwerk onder de vloer
- een woning die ten opzichte van de buren of de straat verschuift
Oorzaak
- paalrot: houten palen die droog zijn komen te staan doordat de grondwaterstand structureel is gedaald, waarna schimmels het hout aantasten
- bacteriële aantasting van grenen palen, ook onder water
- negatieve kleef: inklinkende grond die aan de palen hangt en ze meetrekt
- zetting van een op staal gefundeerde woning op klei of veen, versterkt door droogte
- bemaling of graafwerk in de omgeving
- overbelasting door een aanbouw of een extra bouwlaag zonder aanpassing van de fundering
Uitgangspunten en aannames
Uitgangspunt is dat er een funderingsonderzoek ligt volgens de daarvoor geldende onderzoeksmethode, met inspectieput, houtmonsters, sondering en een oordeel over de resterende levensduur. Zonder dat rapport is deze werkomschrijving niet uit te vragen.
Aangenomen wordt dat er deformatiemetingen zijn over ten minste een jaar, die aantonen dat de beweging doorloopt. Een woning die honderd jaar geleden is gezakt en sindsdien stilstaat, vraagt geen herstel.
Aangenomen wordt dat het onderzoek een herstelmethode adviseert. De gangbare methoden zijn: tafelconstructie met nieuwe palen naast de bestaande fundering, paalkopverlaging waarbij de aangetaste koppen worden weggenomen en de fundering op het gezonde deel wordt gezet, of volledig vervangen van de fundering.
Aangenomen wordt dat er wordt afgestemd met de buren. Bij rijtjeswoningen is funderingsherstel vrijwel altijd een blokaanpak; los herstellen van één woning in een blok is technisch lastig en aanzienlijk duurder per woning.
De werkzaamheden, stap voor stap
- 1Funderingsonderzoek met inspectieput, sondering, houtmonsters en een herstelvoorstel.
- 2Constructief ontwerp van het herstel door een constructeur, met berekening en tekeningen.
- 3Omgevingsvergunning aanvragen; funderingsherstel is vergunningplichtig.
- 4Afstemmen met buren en, bij een blokaanpak, het aangaan van gezamenlijke afspraken.
- 5Nulmeting van de eigen woning en van de aangrenzende panden, met scheurregistratie en hoogtemetingen.
- 6Inrichten van het werkterrein; bij inpandig herstel het leegruimen van de begane grond.
- 7Verwijderen van de begane grondvloer of het openen van de kruipruimte, afhankelijk van de methode.
- 8Ontgraven tot op de funderingsbalk; bemaling waar nodig, binnen de vergunning van het waterschap.
- 9Aanbrengen van de nieuwe palen: geboord, geschroefd of geperst, afhankelijk van de bereikbaarheid en de trillingsgevoeligheid van de omgeving.
- 10Aanbrengen van de nieuwe funderingsconstructie: tafels, balken of een doorgaande funderingsbalk, en het overzetten van de belasting.
- 11Zo nodig terugstellen van de woning met vijzels, in kleine stappen en onder voortdurende meting.
- 12Herstellen van het metselwerk, de vloer, de leidingen en de aansluitingen.
- 13Aanbrengen van een nieuwe begane grondvloer, geïsoleerd, met een bodemafsluiting in de kruipruimte.
- 14Eindmeting en oplevering, met een monitoringafspraak voor de jaren erna.
Materiaal- en kwaliteitseisen
- palen en funderingsconstructie volgens het constructief ontwerp; afwijken van het ontwerp is niet aan de aannemer
- paaltype afgestemd op de bereikbaarheid en op de trillingsgevoeligheid van de omgeving; in een binnenstad geen heiwerk maar boren of persen
- beton in de voorgeschreven sterkte- en milieuklasse, met de vereiste dekking op de wapening
- monitoring tijdens de uitvoering: hoogtemetingen en scheurregistratie van de eigen woning én van de buren, met een vooraf vastgelegde frequentie en met grenswaarden waarbij het werk stilvalt
- bemaling binnen de vergunning en met retourbemaling waar de omgeving daarom vraagt; onbeheerste bemaling veroorzaakt schade bij de buren
- bodemafsluiting in de kruipruimte en een nieuwe geïsoleerde vloer, met een isolatiewaarde die aan de verbouwvoorschriften voldoet
- alle leidingdoorvoeren opnieuw uitgevoerd, met een deugdelijke afdichting
Wat je opmeet
- het bebouwde oppervlak van de woning en het aantal strekkende meters funderingsbalk
- het aantal bestaande palen en de paalafstand, uit het onderzoeksrapport
- de gemeten scheefstand en het verloop daarvan over de tijd
- de hoogte van het maaiveld en van de begane grondvloer
- de bereikbaarheid: kan er materieel bij, of moet alles inpandig
Wat je opgeeft in de uitvraag
- het volledige funderingsonderzoek met het herstelvoorstel
- het constructief ontwerp met berekening en tekeningen
- de deformatiemetingen over de afgelopen periode
- de afspraken met de buren en of het een blokaanpak is
- of je tijdens de uitvoering in de woning blijft wonen
Tijdsduur en complexiteit
Complexiteit: zeer hoog. Dit is de zwaarste categorie werk aan een woning: constructief, vergunningplichtig, met risico voor de omgeving en met bewoning die vrijwel altijd tijdelijk moet worden gestaakt.
Doorlooptijd
- funderingsonderzoek en rapportage: vier tot tien weken
- constructief ontwerp en vergunningprocedure: drie tot zes maanden
- uitvoering per woning: acht tot zestien weken
- bij een blokaanpak: zes maanden tot meer dan een jaar
- herstel van vloeren, leidingen en afwerking: vier tot acht weken extra
Reken op tijdelijke huisvesting van enkele maanden. Dat is een kostenpost die in geen enkele aannemersofferte staat en die je zelf moet begroten.
Het hele traject van eerste onderzoek tot bewoonbare woning duurt in de praktijk één tot twee jaar.
Wat het kost
Bedragen inclusief btw.
Onderdeel
Eenheid
Bandbreedte
Deformatiemeting, meerdere rondes
per jaar
€ 500 – € 1.500
Funderingsonderzoek met inspectieput
per woning
€ 2.500 – € 6.000
Constructief ontwerp en berekening
per woning
€ 3.000 – € 8.000
Vergunning en leges
per project
€ 500 – € 2.500
Nulmeting eigen woning en buren
per project
€ 1.000 – € 3.000
Funderingsherstel, tafelconstructie
per m² woonoppervlak
€ 700 – € 1.400
Funderingsherstel, paalkopverlaging
per m² woonoppervlak
€ 500 – € 1.000
Nieuwe geïsoleerde begane grondvloer
per m²
€ 150 – € 300
Bodemafsluiting kruipruimte
per m²
€ 25 – € 55
Leidingwerk vernieuwen
per woning
€ 2.000 – € 6.000
Herstel binnenafwerking na het werk
per woning
€ 5.000 – € 20.000
Tijdelijke huisvesting
per maand
€ 1.200 – € 2.500
Onvoorzien
van de aanneemsom
15 – 20 %
Voor een tussenwoning van 100 m² kom je met een tafelconstructie uit op € 70.000 tot € 140.000 exclusief onderzoek, huisvesting en binnenafwerking.
Voor de financiering bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, uitgevoerd door SVn, met een maximaal leenbedrag van € 270.000. Het is bedoeld voor eigenaren die het herstel niet regulier kunnen financieren. Vraag daarnaast na of je gemeente een eigen regeling heeft.
| Onderdeel | Eenheid | Bandbreedte |
|---|---|---|
| Deformatiemeting, meerdere rondes | per jaar | € 500 – € 1.500 |
| Funderingsonderzoek met inspectieput | per woning | € 2.500 – € 6.000 |
| Constructief ontwerp en berekening | per woning | € 3.000 – € 8.000 |
| Vergunning en leges | per project | € 500 – € 2.500 |
| Nulmeting eigen woning en buren | per project | € 1.000 – € 3.000 |
| Funderingsherstel, tafelconstructie | per m² woonoppervlak | € 700 – € 1.400 |
| Funderingsherstel, paalkopverlaging | per m² woonoppervlak | € 500 – € 1.000 |
| Nieuwe geïsoleerde begane grondvloer | per m² | € 150 – € 300 |
| Bodemafsluiting kruipruimte | per m² | € 25 – € 55 |
| Leidingwerk vernieuwen | per woning | € 2.000 – € 6.000 |
| Herstel binnenafwerking na het werk | per woning | € 5.000 – € 20.000 |
| Tijdelijke huisvesting | per maand | € 1.200 – € 2.500 |
| Onvoorzien | van de aanneemsom | 15 – 20 % |
Je eigen maten
Vul in hoe groot het bij jou is. De prijstabel hieronder rekent meteen mee, en je maten reizen mee naar de prijsgidsen en stappenplannen.
Wand, vloer, dak of gevel — waar het werk over gaat.
Naden, plinten, goten, dakranden.
Ramen, deuren, radiatoren, punten.
Je maten blijven in deze browser staan en gaan niet naar ons toe.
Wat kost dit bij jou
Vink aan wat bij jou van toepassing is. Je maten van hierboven staan al ingevuld en zijn per regel te overschrijven. Er wordt gerekend in je eigen browser; er gaat niets naar ons toe.
| Onderdeel | Bandbreedte | Jouw hoeveelheid | Bedrag |
|---|---|---|---|
| € 2.500 – € 6.000 per woning | project | — | |
| € 3.000 – € 8.000 per woning | project | — | |
| € 500 – € 2.500 per project | project | — | |
| € 1.000 – € 3.000 per project | project | — | |
| € 700 – € 1.400 per m² woonoppervlak | m² | — | |
| € 500 – € 1.000 per m² woonoppervlak | m² | — | |
| € 150 – € 300 per m² | m² | — | |
| € 25 – € 55 per m² | m² | — | |
| € 2.000 – € 6.000 per woning | project | — | |
| € 5.000 – € 20.000 per woning | project | — |
Nog niets aangevinkt
Vink aan wat van toepassing is om een bedrag te zien.
Dit is een optelling van de bandbreedtes hierboven en geen offerte. Wat een aannemer rekent hangt af van de staat van je woning, de bereikbaarheid en het jaargetijde. 2 regels tellen niet mee: daar staat geen bedrag met een eenheid.
Zelf doen of uitbesteden
Volledig uitbesteden, en dat is hier geen afweging.
Wat je zelf doet, en wat de kosten daadwerkelijk beïnvloedt:
De monitoring. Fotografeer scheuren met een rolmaat en herhaal dat elk halfjaar. Zet meetpunten en laat die jaarlijks inmeten. Dit is de goedkoopste informatie in het hele traject en zij bepaalt of, en wanneer, herstel nodig is.
De organisatie met de buren. Een blokaanpak scheelt per woning aanzienlijk. Dat organiseren doet geen aannemer voor je.
De aanvraag bij het fonds en bij de gemeente.
Vraag om een funderingsonderzoeksbureau voor het onderzoek, een constructeur voor het ontwerp, en een gespecialiseerd funderingsherstelbedrijf voor de uitvoering. Laat het onderzoek en de uitvoering niet in één hand liggen.
Wie voert dit uit
Hierop selecteren wij de bedrijven die je een offerte kunnen geven. De keuze is aan jou; het filter staat hier zodat je het kunt nakijken.
- Bouwkundig aannemer voert dit meestal uit
Nodig vóór de uitvoering: Constructeur, Geotechnisch adviseur. Deze partijen offreren niet mee op het werk zelf.
Offerte uitvragen
- de herstelmethode, met de motivering waarom die bij dit onderzoeksrapport hoort
- het paaltype, het aantal palen en de wijze van inbrengen, met de motivering vanuit de omgeving
- of er wordt teruggesteld met vijzels, en zo ja met welke grenswaarden
- het monitoringplan: welke metingen, met welke frequentie, en bij welke waarde het werk stilvalt
- de nulmeting van de aangrenzende panden, en wie die uitvoert
- de bemaling: is die nodig, is er een vergunning, en wordt er retour bemalen
- of de nieuwe vloer, de bodemafsluiting en het leidingwerk in de prijs zitten
- of het herstel van de binnenafwerking is inbegrepen, en tot welk niveau
- de verzekering van de aannemer, met de dekking voor schade aan derden
- de garantietermijn, en of er een garantie- of waarborgregeling van toepassing is
Oplevering en controle
- vraag om het volledige monitoringdossier: alle metingen tijdens de uitvoering, van je woning en van de buren
- vraag om de eindmeting van de scheefstand, en vergelijk die met de nulmeting
- controleer of het uitgevoerde werk overeenkomt met het constructief ontwerp; vraag om een verklaring van de constructeur
- controleer de nieuwe vloer op isolatiewaarde en op de aansluiting op de gevel
- controleer of de bodemafsluiting is aangebracht en of de kruipruimte geventileerd is
- controleer alle leidingdoorvoeren op afdichting
- laat een nameting na één en na drie jaar vastleggen in de opdracht
- neem het volledige dossier op in het woningdossier; bij verkoop is dit het stuk dat de waarde bepaalt
Hoe je herhaling voorkomt
- houd de grondwaterstand rond de woning stabiel; pomp niet zonder noodzaak en leg geen drainage aan zonder funderingsadvies
- koppel regenpijpen af naar een infiltratievoorziening in plaats van naar het riool
- beperk verharding in de tuin, zodat regenwater kan infiltreren
- meld het bij de gemeente als er in de buurt wordt bemalen, en laat een nulmeting maken voordat dat werk begint
- laat de deformatiemeting doorlopen na het herstel, minimaal drie jaar
- houd de kruipruimte droog en geventileerd
- belast de woning niet zwaarder met een aanbouw of een extra bouwlaag zonder de fundering te laten toetsen
Bijlagen
- funderingsonderzoek met inspectieput, sondering en houtmonsters
- deformatiemetingen over ten minste een jaar
- constructief ontwerp met berekening en tekeningen
- nulmeting van de eigen woning en van de aangrenzende panden
- omgevingsvergunning
- monitoringplan met grenswaarden
Zie voor meer informatie
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.