Paalrot en funderingsschade

Niet de fundering — die zit onder de grond. Wat je ziet zijn de gevolgen: scheuren in de gevel die trapsgewijs door de voegen lopen, deuren en ramen die klemmen, een vloer die afloopt, een drempel die niet meer horizontaal is. Buiten: bestrating die van het huis af of naar het huis toe wegzakt, en een gat tussen de stoep en de gevel. Leg een knikker op de vloer. Rolt hij altijd naar dezelfde hoek, dan zakt het huis daar. Dat is grof, gratis en het zegt meer dan mensen denken.

• Paalrot: houten palen die droog staan en verzwammen

  Waar je het aan merkt: Ongelijkmatige zakking; verergert na droge zomers

• Bacteriële aantasting van houten palen

  Waar je het aan merkt: Zelfde beeld; vraagt onderzoek om te onderscheiden

• Negatieve kleef of te korte palen

  Waar je het aan merkt: Gelijkmatige zakking van het hele pand

• Fundering op staal in slappe grond

  Waar je het aan merkt: Zakking, vaak per bouwdeel verschillend

• Verschil in fundering tussen bouwdelen

  Waar je het aan merkt: Scheur precies op de naad

• Grondwaterstandverlaging door bemaling of drainage

  Waar je het aan merkt: Zakking begint in een aanwijsbare periode

• Uitdroging van kleigrond door bomen of droogte

  Waar je het aan merkt: Seizoensgebonden beweging, erger na droge zomers

• Lekke riolering die grond wegspoelt

  Waar je het aan merkt: Plaatselijke kuil, soms met rioollucht

• Zelf meten met scheurmeters en waterpas

  € 40 – € 250 · peildatum onbekend

  Altijd eerst

• Camera-inspectie riolering

  € 200 – € 500 · peildatum onbekend

  Om uitspoeling uit te sluiten

• Funderingsonderzoek met inspectieput en sondering

  € 2.500 – € 6.000 · peildatum onbekend

  Bij aangetoonde beweging

• Idem, gezamenlijk voor een rijtje

  € 1.000 – € 2.500 per woning · peildatum onbekend

  Per woning aanzienlijk lager

• Monitoring met peilbuizen en metingen, per jaar

  € 500 – € 1.500 · peildatum onbekend

  Bij een langzaam proces

• Gedeeltelijk funderingsherstel

  € 20.000 – € 60.000 · peildatum onbekend

  Eén gevel of één bouwdeel

• Volledig funderingsherstel, rijwoning

  € 40.000 – € 120.000 · peildatum onbekend

  Bij aangetaste palen

• Idem, vrijstaand of groot pand

  € 100.000 – € 250.000 · peildatum onbekend

  —

woningeigenaar

Van je, en dit is de zwaarste post die een woning kan hebben. Vier dingen.

woningeigenaar

Bij aankoopVraag naar eerder funderingsonderzoek en naar scheurherstel, en laat het antwoord in de vragenlijst opnemen. Een ouderdomsclausule dekt slijtage, maar niet het verzwijgen van bekende schade. Bij een woning van vóór 1925 in een veen- of kleigebied is een funderingsonderzoek vóór de koop een verdedigbare uitgave, ook al kost het een paar duizend euro.

woningeigenaar

Bij een aanwijsbare veroorzakerBemaling, heiwerk of bouwverkeer: meld direct en schriftelijk bij de veroorzaker én bij de gemeente. Laat een nulmeting doen zodra werkzaamheden worden aangekondigd; dat kan maar op één moment en achteraf niet meer.

woningeigenaar

Bij financieringEr is een landelijk fonds voor funderingsherstel, en veel gemeenten hebben een loket, een onderzoeksbijdrage of een lening. Informeer daar vóórdat je opdracht geeft; achteraf aanvragen lukt vaak niet.

woningeigenaar

Bij verzekeringFunderingsschade door verzakking is bij vrijwel alle opstalverzekeringen uitgesloten. Reken er niet op.

vve

VvEDe fundering is gemeenschappelijk, zonder uitzondering, en dat geldt ook als de scheuren alleen in één appartement zichtbaar zijn.

vve

Voor een bestuur is dit het onderwerp waarbij uitstel het duurst is en waarbij de reservering vrijwel altijd ontbreekt. Laat funderingsonderzoek in het MJOP opnemen als onderzoekspost, ook zonder klachten, bij elk complex van vóór 1925 in een veen- of kleigebied. En agendeer het bij de eerste melding: als drie eigenaren scheuren melden en het bestuur wacht op de vierde, staat dat later in de notulen.

huurder

Constructief onderhoud en de fundering zijn verhuurderswerk. Meld scheuren, klemmende deuren en een aflopende vloer schriftelijk, met foto's en data, en meld ze samen — dat samenstel is wat een verhuurder in beweging brengt. Bij een corporatie is funderingsherstel programmawerk; je melding is wat een blok op die lijst zet.

beheerder

Breng het funderingsrisico van uw bezit per bouwjaar en bodemtype in kaart. Dit is de enige post die een complete exploitatie kan omkeren.

beheerder

VvE-beheerderFunderingsherstel vraagt een gekwalificeerde meerderheid en vrijwel altijd een financiering. Begin met het onderzoek en niet met het bedrag.

vakman

Scheid onderzoek, advies en herstel in drie aanbiedingen; een opdrachtgever die alles in een bedrag ziet, stelt het besluit uit.