Funderingsonderzoek bij een oude woning

Bij woningen van vóór ongeveer 1970 in het westen en noorden van het land staat de fundering vaak op houten palen. Bij woningen daarbuiten staat zij vaak op staal, dus direct op de grond.

Beide kunnen problemen geven, om verschillende redenen, en beide zijn van bovenaf niet te beoordelen. Wat je ziet zijn de gevolgen: scheuren, klemmende deuren, scheve vloeren, een gevel die uit het lood staat.

Dit artikel gaat over het onderzoek dat daaronder ligt: wanneer het aan de orde is, wat er precies gebeurt, wat de uitkomst betekent, wat het kost, en hoe je het goedkoper organiseert.

Houten palen gaan mee zolang ze onder water staan. Onder water is er geen zuurstof en dus geen schimmel; boven water begint aantasting.

Daalt de grondwaterstand structureel, bijvoorbeeld door drainage, door bemaling of door langdurige droogte, dan komen de paalkoppen droog te staan en begint paalrot.

Daarnaast bestaat bacteriële aantasting, die ook onder water optreedt en langzamer verloopt. En er is negatieve kleef: grond die inklinkt hangt aan de paal en belast hem extra.

Bij een fundering op staal is het verhaal anders. Daar gaat het om de draagkracht van de grond eronder en om ongelijke zetting: het ene deel van het gebouw zakt sneller dan het andere, en dat geeft scheuren.

Het onderzoek begint met archiefwerk: bouwtekeningen, funderingsgegevens, en wat er over de omgeving bekend is. Vaak is er in de buurt al onderzoek gedaan.

Daarna volgt het veldwerk. Er wordt een inspectieput gegraven tot op de fundering, meestal binnen of aan de gevel, en de paalkop en het funderingshout worden beoordeeld en bemonsterd. De grondwaterstand wordt gemeten, en er wordt gekeken naar de vloeren en de gevels.

Uit die gegevens volgt een oordeel: een kwaliteitsklasse en een handhavingstermijn, dus een verwachting hoe lang de fundering nog voldoet. Dat is de uitkomst waar het om gaat.

Voor houten paalfunderingen bestaat daarvoor een breed gedragen richtlijn voor onderzoek en beoordeling. Vraag welke richtlijn het bureau volgt; dat maakt rapporten onderling vergelijkbaar.

Kijk naar scheuren in de gevel die diagonaal lopen vanaf de hoeken van ramen en deuren en die doorlopen tot in de plint.

Kijk of deuren en ramen klemmen, en of dat in de loop van de jaren erger wordt.

Leg een waterpas of een lange rei op de vloer en kijk of er verval in zit, en in welke richting.

Kijk naar de gevel vanaf de overkant van de straat. Een gevel die uit het lood staat of die golft, is van veraf beter te zien dan van dichtbij.

Kijk naar de plint en naar de bestrating langs de gevel. Bestrating die van de gevel wegzakt, is een signaal.

Vraag na wat er in de straat bekend is. Funderingsproblemen zijn zelden individueel; ze volgen de bodem en de bouwperiode.

Vraag bij de gemeente of er funderingsonderzoek is gedaan in de buurt, en of er een kaart is met bekende risicogebieden.

Zelf doen: scheuren fotograferen met een liniaal en met datum, en ze een jaar volgen.

Zelf doen: vloeren waterpassen met een lange rei en het verval noteren.

Zelf doen: bij de gemeente navragen wat er over de buurt bekend is.

Zelf doen: bouwtekeningen en het bouwdossier opvragen.

Zelf doen: de buren benaderen voor een gezamenlijke opdracht.

Niet zelf doen: een inspectieput graven. Graven langs een fundering die al belast is, is niet zonder risico.

Niet zelf doen: uit een scheurpatroon een conclusie over de fundering trekken.

Wat je nooit moet doen: opdracht geven voor funderingsherstel op basis van een offerte in plaats van een onderzoek. Een hersteladvies van de partij die het herstel uitvoert, is geen onafhankelijk oordeel.

Een gebouw moet voldoen aan eisen voor constructieve veiligheid. Bij een bestaand gebouw geldt een ondergrens die lager ligt dan bij nieuwbouw; wordt die onderschreden, dan kan de gemeente handhaven.

Voor houten paalfunderingen bestaat een breed toegepaste richtlijn voor onderzoek en beoordeling, met kwaliteitsklassen en handhavingstermijnen. Vraag welke richtlijn wordt gevolgd.

Er is een landelijk fonds voor de financiering van funderingsherstel, en daarnaast bestaan er gemeentelijke regelingen. Voorwaarden en werkgebied verschillen; toets ze vóór je opdracht geeft.

Sinds kort krijgt de fundering een plaats in het taxatierapport. Dat betekent dat de staat van de fundering meeweegt bij financiering en verkoop.

Bij verkoop geldt de mededelingsplicht: wat je weet over de fundering en wat voor een koper van belang is, moet je vertellen. Een ouderdomsclausule dekt geen verzwijging.

In een appartementengebouw is de fundering gemeenschappelijk. Onderzoek en herstel zijn een zaak van de vereniging en horen in het meerjarenonderhoudsplan.

Schade door bodemdaling of droogte valt doorgaans buiten de opstalverzekering. Schade door bouwwerkzaamheden in de omgeving is een aansprakelijkheidsvraag, en dan is een vooropname bepalend.