Dakterras, daktuin en vegetatiedak in een VvE

Over het dak als verblijfsruimte of als groen, en over de drie vragen die daar altijd bij horen: kan de constructie het dragen, van wie is die ruimte, en wie onderhoudt hem.

Alle drie de varianten leggen gewicht op een dak dat daar niet vanzelf op is berekend. Tegeldragers met tegels, een substraatlaag met beplanting, mensen en meubels: elk daarvan telt op bij de waterbelasting die er al was.

Het eigendom is bijna nooit wat mensen denken. Een dakterras dat alleen vanuit één woning bereikbaar is, voelt privé. Juridisch is het meestal een gemeenschappelijk dak met een exclusief gebruiksrecht — en dat is iets anders, met andere gevolgen voor onderhoud en aansprakelijkheid.

En het onderhoud verschuift. Een dakbedekking onder tegels of onder een substraatlaag is niet meer te inspecteren zonder demontage. Dat maakt de keuze van de opbouw een beheerkeuze en niet alleen een inrichtingskeuze.

De drie varianten verschillen sterk in gewicht en in onderhoud.

Een dakterras met tegels op dragers weegt in de orde van honderd tot honderdvijftig kilo per vierkante meter, inclusief gebruik. De dakbedekking eronder blijft in principe intact, maar hij is alleen bereikbaar door tegels weg te halen.

Een extensief vegetatiedak — sedum op een dunne substraatlaag — weegt verzadigd doorgaans vijftig tot honderd kilo per vierkante meter. Het houdt water vast, wat de piekafvoer dempt, en het beschermt de bedekking tegen uv. Onderhoud is beperkt maar niet nul: twee keer per jaar controleren, onkruid verwijderen en vooral de afvoeren vrijhouden.

Een intensieve daktuin met heesters, paden en soms bomen weegt aanzienlijk meer en is in feite een tuin op hoogte, met bijbehorend onderhoud en irrigatie.

Bij alle drie speelt de waterhuishouding. De afvoeren moeten bereikbaar blijven — met inspectieputten bij een groendak en met wegneembare tegels rond de putten bij een terras. Een afvoer die onder een substraatlaag verdwijnt, is een afvoer die niemand meer controleert.

En bij alle drie speelt de randbeveiliging. Een dak dat een verblijfsruimte wordt, vraagt een afscheiding die aan de eisen voor vloerafscheidingen voldoet.

Vraag naar de constructieve toets. Bestaat die, en op welk gewicht is gerekend? Dit is niet in te schatten en het is de eerste vraag.

Kijk in de splitsingsakte wat er over het dak en over exclusief gebruik staat. Is er een gebruiksrecht gevestigd, en wat staat daarin over onderhoud en over wie betaalt bij herstel?

Kijk of de afvoeren bereikbaar zijn. Zijn er inspectieputten, of liggen de putten onder tegels of substraat?

Kijk naar de randbeveiliging en meet de hoogte, net als bij een balkon.

Vraag hoe oud de dakbedekking eronder is. Een terras op een dak dat over acht jaar wordt vervangen, betekent demontage en hermontage — dat hoort in de afweging en in het MJOP.

Kijk naar het gebruik in de praktijk. Een dakterras met een barbecue, een jacuzzi of zware plantenbakken is iets anders dan waarop is gerekend.

Zelf. De akte lezen op eigendom en gebruiksrecht. Nagaan of er een constructieve toets is. Controleren of de afvoeren bereikbaar zijn en of ze vrij zijn.

Zelf. Bladeren en vuil bij de afvoerputten weghalen op een terras dat je zelf gebruikt, en dat twee keer per jaar doen — met de najaarsronde na de bladval.

Niet zelf. Een terras of groendak aanleggen zonder toets en besluit, of zwaar materiaal plaatsen. En niet: een afvoer afdekken met een plantenbak of een vlonder zonder inspectieluik.

Het dak is gemeenschappelijk, ook het deel dat alleen vanuit één woning bereikbaar is. Een dakterras of daktuin vraagt daarom een besluit van de vergadering, en het gebruiksrecht wordt vastgelegd — bij voorkeur met een regeling over onderhoud, aansprakelijkheid en herstel bij dakvervanging.

Zodra een dak een verblijfsruimte wordt, gelden de eisen voor vloerafscheidingen. Bij bestaande bouw is dat ten minste 0,9 meter hoogte; bij nieuwbouw 1 meter en 1,2 meter bij een hoogteverschil van meer dan 13 meter, met eisen aan de openingen.

Het maken van een dakterras of dakopbouw kan vergunningplichtig zijn, zeker bij een wijziging van het aanzicht, bij monumenten en in beschermde gezichten. Ga daarvan uit en vraag het na bij de gemeente.

De constructieve veiligheid blijft de verantwoordelijkheid van de eigenaar; een toets vooraf is daarvoor het bewijs. Dat geldt ook bij een groendak dat later wordt aangelegd.

Voor hemelwater geldt dat de afvoeren bereikbaar en werkend moeten blijven; een groendak dempt de piek maar vervangt de afvoer niet, en de noodafvoer moet blijven functioneren.