De buitenruimte bij een woning: balkon, tuin of loggia

Een balkon van anderhalve meter diep lijkt willekeurig tot je de eis kent: 4 m² bij ten minste 1,5 meter breed. Dan blijkt de maat van bijna elk nieuwbouwbalkon in Nederland een rechtstreeks gevolg van een regel.

Dit artikel geeft die regel en de uitzonderingen erop. Wij hebben pagina's over de loggia, de patio en het dakterras — over waterdichtheid, privacy en onderhoud — maar niet over de vraag wat er moet zijn en hoe groot. Dat is het gat dat dit artikel vult.

De eis. Een woonfunctie heeft een niet-gemeenschappelijke buitenruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 4 m² en een breedte van ten minste 1,5 meter, die rechtstreeks bereikbaar is vanuit een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van die woning.

Drie elementen, en alle drie zijn zelfstandig.

Oppervlakte en breedte apart. Een balkon van 4 m² dat 1,2 meter diep is en 3,3 meter breed, haalt de oppervlakte maar niet de breedte. De breedte is bedoeld om de ruimte bruikbaar te maken: onder de anderhalve meter past er geen tafel met twee stoelen.

Niet-gemeenschappelijk. De buitenruimte hoort bij die ene woning. Een gemeenschappelijk dakterras is dus geen vervanging, behalve in het geval hieronder.

Rechtstreeks bereikbaar vanuit een verblijfsgebied. Niet via een gang, een berging of een gemeenschappelijke ruimte, maar vanuit een gebied waar je woont of slaapt. Dat is de voorwaarde die in plannen het vaakst misgaat: een balkon aan het einde van een gang of achter een bijkeuken voldoet niet.

De uitzondering voor kleine woningen. Bij een woonfunctie met een gebruiksoppervlakte van niet meer dan 50 m² mag de buitenruimte gemeenschappelijk zijn, als de vloeroppervlakte ten minste 1 m² per aangewezen woning bedraagt, met een minimum van 4 m² en een breedte van ten minste 1,3 meter. Die buitenruimte is rechtstreeks vanuit de woning bereikbaar of via gemeenschappelijke ruimten — daar vervalt dus de eis dat het vanuit een verblijfsgebied moet.

Voor wie het niet geldt. Voor een woonfunctie voor studenten geldt de eis niet, en ook niet voor opvang van asielzoekers door het COA. Dat verklaart studentencomplexen zonder balkons.

Meet de diepte, niet het oppervlak. Bij een balkon is de breedte-eis in de praktijk de diepte: 1,5 meter vanaf de gevel. Veel bestaande balkons zijn 1,2 of 1,3 meter diep, en dat is de reden dat ze krap aanvoelen.

Kijk waar de deur op uitkomt. Loopt de balkondeur uit de woonkamer of een slaapkamer, dan is dat een verblijfsgebied. Komt hij uit een gang, een hal of een bijkeuken, dan is de bereikbaarheid de vraag.

Is de ruimte van jou alleen? Een gemeenschappelijk dakterras is prettig maar vervangt de eigen buitenruimte alleen bij woningen tot 50 m².

Hoe groot is de woning? Onder 50 m² gebruiksoppervlakte verandert het hele regime, en dat is bij studio's en kleine appartementen het verschil tussen een balkon per woning en één gezamenlijk terras.

Zelf kun je meten en nalopen: oppervlakte, breedte, en vanuit welke ruimte de deur komt. Daarmee weet je of een nieuwbouwwoning aan de eis voldoet, en bij een bestaande woning of een plan om een balkon toe te voegen realistisch is.

Wat je niet zelf doet, is een balkon toevoegen of verdiepen. Dat is een constructieve ingreep aan de gevel, vaak met een koudebrug en een waterdichtheidsvraag erbij, en bij een appartement een ingreep in gemeenschappelijk eigendom. Ook een loggia dichtzetten is meer dan een glaswand: het verandert de status van de ruimte, en daarmee mogelijk de eisen die eraan worden gesteld.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving eist voor een woonfunctie een rechtstreeks bereikbare buitenruimte: niet-gemeenschappelijk, ten minste 4 m², breedte ten minste 1,5 meter, rechtstreeks bereikbaar vanuit een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van die woning. Bij een gebruiksoppervlakte van niet meer dan 50 m² mag de buitenruimte gemeenschappelijk zijn met ten minste 1 m² per aangewezen woning, een minimum van 4 m² en een breedte van ten minste 1,3 meter, bereikbaar vanuit de woning of via gemeenschappelijke ruimten. Voor een woonfunctie voor studenten geldt de eis niet.

Dit zijn nieuwbouweisen. Bij een bestaande woning gelden zij niet; bij een verbouwing gelden de nieuwbouwregels op het rechtens verkregen niveau, met bestaande bouw als ondergrens en nieuwbouw als plafond, en alleen voor het deel dat je vernieuwt, verandert of vergroot.

Rondom de buitenruimte spelen drie andere regels mee die hier niet in staan maar wel bepalen wat kan. De afscheiding aan de rand valt onder de eisen voor vloerafscheidingen — bij nieuwbouw een hek vanaf meer dan 1 meter hoogteverschil, met een hoogte van ten minste 1 meter. Of een balkon of dakterras ruimtelijk mag, staat in het omgevingsplan en kan welstand raken. En in een appartement is het balkon vaak gemeenschappelijk eigendom met een exclusief gebruiksrecht; wat je eraan mag veranderen, staat in de splitsingsakte.