De corporatie als mede-eigenaar in een VvE

Veel appartementengebouwen zijn gemengd: een deel van de woningen is verkocht en een deel is nog van de corporatie, die ze verhuurt. Dan is de corporatie lid van de vereniging van eigenaars, net als de particuliere eigenaren, en heeft zij stemmen naar rato van haar aandeel.

Dat is een andere verhouding dan de meeste mensen verwachten. Voor de huurder blijft de corporatie de verhuurder. Voor de eigenaar is zij een medelid. Voor het bestuur is zij een professionele partij met een eigen begroting, een eigen planning en een eigen mandaat. Die drie rollen door elkaar halen is de oorzaak van vrijwel elk misverstand in een gemengd complex.

Dit artikel gaat over die verhouding: wie waarover gaat, hoe de planningen op elkaar aansluiten, en wat je eraan hebt of eraan lijdt dat er een grote partij in je vereniging zit.

Een gemengd complex ontstaat door uitponden: de corporatie verkoopt woningen bij mutatie, één voor één. Het aandeel van de corporatie daalt daardoor over de jaren, en de stemverhouding schuift mee. Een complex dat begint als negentig procent corporatie, kan vijftien jaar later vijftig-vijftig zijn.

De stemverhouding bepaalt veel. Zolang de corporatie een meerderheid heeft, bepaalt zij feitelijk het onderhoudsniveau en de hoogte van de bijdrage. Dat is niet per se ongunstig: corporaties zijn doorgaans voorstander van een gevulde reservering en van tijdig planmatig onderhoud, en dat is precies wat een vereniging van uitsluitend particulieren vaak juist uitstelt. Het wordt wel ongunstig zodra de belangen uiteenlopen, en dat gebeurt bij verduurzaming en bij luxeverbeteringen.

Naast de stemmen speelt de planning. Een corporatie werkt met een eigen meerjarenbegroting voor haar hele bezit. Loopt die niet gelijk met het meerjarenonderhoudsplan van de vereniging, dan gebeurt het dat er twee keer een steiger komt binnen vijf jaar — één keer voor de gevel van de vereniging en één keer voor de kozijnen van de corporatie. Dat is de meest tastbare vorm van geld dat niemand had hoeven uitgeven.

Je herkent een gemengd complex aan de vergaderstukken: één lid met een groot aantal stemmen en een gemachtigde die geen bewoner is. Vaak is dat een vastgoedbeheerder of een VvE-adviseur van de corporatie.

Je herkent een verhouding die scheef loopt aan drie dingen. De corporatie stemt structureel tegen voorstellen die alleen de eigenaren raken. Onderhoud aan het gemeenschappelijke deel loopt vertraging op omdat het bij de corporatie in een ander jaar staat. En huurders melden gebreken aan de gevel bij de corporatie, waarna de corporatie ze doorstuurt naar het bestuur, dat er niets van weet.

Dat derde punt is het meest voorkomende en het is het eenvoudigst op te lossen: één afspraak over waar meldingen over gemeenschappelijke delen binnenkomen.

Vraag het aandeel en de stemverhouding op; die staan in de akte en in de vergaderstukken.

Vraag jaarlijks de onderhoudsplanning van de corporatie voor dit complex.

Leg die naast het meerjarenonderhoudsplan van de vereniging en zoek de overlap.

Spreek één meldroute af voor gebreken aan gemeenschappelijke delen, en communiceer die naar alle bewoners, huurders inbegrepen.

Vraag naar de gemachtigde voor de vergadering en naar de vastgoedbeheerder voor de techniek.

Nodig huurders uit bij informatiebijeenkomsten over het onderhoud; zij wonen in hetzelfde gebouw en zien dezelfde gebreken.

Wat je niet moet doen: als eigenaar rechtstreeks het klantcontactcentrum van de corporatie bellen over een gemeenschappelijk deel. Daar zit de verhuurderskant en niet de eigenaarskant, en je melding verdwijnt in de verkeerde stroom. En als bestuur niet: besluiten voorbereiden zonder de corporatie vooraf te spreken. Met de meeste stemmen aan tafel is een verrassing in de vergadering een verloren vergadering.

De vereniging van eigenaars is geregeld in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Een corporatie die appartementsrechten bezit, is daarin lid als ieder ander, met de rechten en plichten die daarbij horen. Zij kan niet buiten de vergadering om aan gemeenschappelijke delen werken, ook niet aan het gebouw waarvan zij de meeste woningen bezit.

De splitsingsakte en het modelreglement bepalen wat gemeenschappelijk is en wat privé. In vrijwel elke akte zijn de fundering, de dragende constructie, de gevel, het dak, de schachten en de gemeenschappelijke installaties gemeenschappelijk. Dat geldt onverkort voor het deel van het gebouw waar huurders wonen: de gevel bij een huurwoning is niet van de corporatie maar van de vereniging.

De Woningwet stelt eisen aan het beheer van corporatiebezit en aan de verantwoording daarover. In een gemengd complex betekent dat onder meer dat een corporatie haar deel van het onderhoud moet kunnen verantwoorden, en dat is de reden dat zij op een goed onderbouwd meerjarenonderhoudsplan aandringt. Voor een vereniging is dat meestal winst.

Bij besluitvorming geldt dat een lid met een meerderheid van de stemmen niet alles kan afdwingen: besluiten die de akte wijzigen of die een individuele eigenaar onevenredig treffen, vragen een gekwalificeerde meerderheid of unanimiteit, en een besluit kan bij de rechter worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dat is de rem die er in de wet zit.

Over de vereniging zelf — stemverhoudingen, akte, geschillen tussen leden — verwijzen wij naar VvE Belang en naar een VvE-jurist. Wij gaan over het gebouw.