De wooncooperatie - wat gezamenlijk eigendom betekent voor het gebouw

Bij een wooncooperatie is een groep bewoners samen eigenaar van het gebouw, en niemand van een eigen woning. Je huurt van de cooperatie waarvan je zelf lid bent. Dat is iets anders dan een VvE, waar iedereen een eigen appartementsrecht heeft en alleen de gemeenschappelijke delen gedeeld zijn.

Dit artikel gaat over de bouwkundige kant van dat verschil: wie beslist over onderhoud, waar het geld vandaan komt, en wat er gebeurt als iemand vertrekt. Over de verenigingsvorm, de statuten en de zeggenschap gaan gespecialiseerde organisaties, en die doen dat beter.

Waarom het ertoe doet: bij gezamenlijk eigendom is onderhoud geen individuele keuze meer. Er is geen eigenaar die zijn eigen kozijn laat schilderen; er is een collectief dat besluit of de hele gevel wordt geschilderd, en dat besluit valt in een vergadering.

De cooperatie koopt of bouwt een gebouw en blijft daarvan eigenaar. Bewoners worden lid en huren een woning. De huur dekt de financieringslasten, het beheer en de reservering voor onderhoud.

Dat laatste is het onderdeel dat bouwkundig telt. Bij een koopwoning bepaalt de eigenaar zelf hoeveel hij reserveert, en in de praktijk is dat vaak niets. Bij een VvE is reserveren wettelijk verplicht. Bij een cooperatie zit het in de huur, en of het genoeg is, hangt af van het meerjarenonderhoudsplan waarop die huur is berekend.

De financiering loopt anders dan bij koop. Er is meestal een hypotheek op naam van de cooperatie, soms aangevuld met ledenkapitaal of een gemeentelijke lening. Banken zijn terughoudend omdat er geen individuele hoofdelijke aansprakelijkheid is; dat is de reden dat veel initiatieven jaren doen over de financiering.

Er bestaan twee hoofdvormen. Bij de beheercooperatie neemt een groep huurders het beheer over van een woningcorporatie, terwijl het eigendom daar blijft. Bij de eigendomscooperatie is de cooperatie zelf eigenaar. Voor het onderhoud is dat verschil bepalend: in het eerste geval blijft de corporatie verantwoordelijk voor de constructie.

De vraag is hier wat je moet uitzoeken voordat je meedoet. Vijf dingen, en ze zijn alle vijf bouwkundig.

De staat van het gebouw. Bij een bestaand pand is dat de bepalende onbekende. Laat een bouwkundige opname doen met een meerjarenraming, en niet alleen een aankoopkeuring.

Het meerjarenonderhoudsplan achter de huur. Vraag ernaar en vraag naar de peildatum. Een plan van vijf jaar oud, opgesteld voor de bouwkostenstijging, laat een gat vallen dat de huur niet dekt.

De reservering. Hoeveel wordt er per jaar opzij gezet, en waarop is dat gebaseerd? Een percentage van de huur zegt niets; een bedrag per vierkante meter gebouw op basis van een plan zegt wel iets.

Wie beslist over onderhoud, en bij welke bedragen. Zonder mandaat voor het bestuur wordt elk lekkend dak een ledenvergadering.

Wat er gebeurt bij een tegenvaller. Bij funderingsherstel of asbestsanering praat je over bedragen die geen enkele reservering dekt. Is er een route naar aanvullende financiering, of komt het bij de leden terecht?

Zelf doen: het gebouw laten opnemen, het meerjarenonderhoudsplan lezen en de reservering doorrekenen. Dat is rekenwerk en het bepaalt of het model klopt.

Niet zelf doen: de bouwkundige opname, de constructieve beoordeling en de opzet van de financiering. Bij een cooperatie is de financiering het onderdeel waarop de meeste initiatieven stranden, en dat is specialistenwerk.

Onderschat de doorlooptijd niet. Reken van eerste plan tot sleutel op vijf tot tien jaar; er zijn initiatieven die er langer over doen.

De wooncooperatie is als vorm benoemd in de Woningwet, met een regeling voor huurders van een corporatie die het beheer willen overnemen. Die regeling stelt eisen aan het aantal deelnemers en aan het plan.

Voor het gebouw gelden gewoon de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, voor bestaande bouw of voor verbouw. Een cooperatie krijgt geen lichter regime.

Anders dan bij een VvE geldt er geen wettelijke verplichting tot reserveren voor onderhoud. Dat is een aandachtspunt en geen voordeel: de verplichting bij een VvE bestaat juist omdat collectief onderhoud anders wordt uitgesteld.

Bij verhuur door de cooperatie aan haar leden gelden de regels van het huurrecht, inclusief de onderhoudsverplichting van de verhuurder. De cooperatie is dus verhuurder van haar eigen leden, en die dubbelrol is bij een geschil het lastige punt.

Gemeenten stellen bij grondverkoop of subsidie soms eigen eisen, bijvoorbeeld aan de betaalbaarheid of aan de duur waarvoor de woningen in de cooperatie blijven.