Wat kost gevelonderhoud aan een wooncomplex?

Deze prijsgids gaat over het periodieke onderhoud aan de schil van een wooncomplex: buitenschilderwerk en houtrotherstel, voegwerk, gevelreiniging, betonreparatie aan galerij- en balkonvloeren, het herstel of vervangen van hekwerken en de opstelling die daarvoor nodig is. De eenheden zijn de woning, de vierkante meter gevel en de strekkende meter hekwerk.

De gids is geschreven voor bestuurders en leden van verenigingen van eigenaars, voor beheerders die de begroting opstellen, voor kopers die willen weten wat er in het plan staat en voor huurders in een gemengd complex. U vindt hier bandbreedtes per werksoort en het bedrag dat de werksoorten met elkaar delen, zodat u kunt zien wat bundelen oplevert.

Wat er niet in zit: gevelisolatie en verduurzaming, die een eigen afweging en eigen subsidies kennen en hier alleen worden genoemd omdat de steiger er toch staat. Ook constructieve versterking van galerij- en balkonvloeren valt erbuiten: dat is een ander project met een eigen onderzoek en een eigen begroting.

Wat er wel in zit en vaak wordt vergeten: het vooronderzoek, de directievoering en de stelpost voor meerwerk. Die drie samen zijn vijf tot vijftien procent van de aanneemsom en zij bepalen of de rest van de begroting standhoudt.

De bereikbaarheid is de eerste drijver en zij is niet te veranderen. Een gevel aan de straat is met een gewone steiger te bereiken; een gevel boven een binnentuin, een parkeerdek, een aanbouw of water vraagt een aangepaste opstelling, een kraan of een verankering die apart wordt berekend. Dat verschil kan groter zijn dan het verschil tussen aanbieders.

De hoogte is de tweede. Tot ongeveer vier verdiepingen is een steiger doorgaans de goedkoopste opstelling. Daarboven wordt een hangbrug van € 900 - € 3.000 per week aantrekkelijk, omdat de steigerkosten met de hoogte oplopen en de hangbrug niet. Bij een galerijflat van tien lagen is die keuze bepalend voor de hele begroting.

Het aantal werksoorten in dezelfde uitvoeringsperiode is de derde en de enige die u volledig zelf bepaalt. Elke extra werksoort binnen dezelfde opstelling kost alleen zijn eigen arbeid en materiaal; elke werksoort in een eigen jaar kost daarnaast een volledige opstelling.

De hoeveelheid herstelwerk verklaart de spreiding tussen offertes. Houtrot, betonschade en zacht voegwerk zijn de posten die niemand van de grond af kan tellen. Zonder inventarisatie vooraf schat elke aanbieder er iets anders bij, en de laagste inschrijver is dan meestal degene die het minst heeft geraamd.

De staat van de ondergrond bepaalt of het een bijwerkbeurt of een volledige opbouw wordt. Kaal hout, blaasvorming en poederende verf vragen kaalmaken en opnieuw opbouwen: € 700 - € 1.800 per woning tegenover € 500 - € 1.100 voor bijwerken. Vochtig metselwerk maakt schilderen zinloos zolang de oorzaak er is.

De ligging per gevel bepaalt de cyclus. Een zuidwestgevel krijgt slagregen en ultraviolet licht en gaat sneller achteruit dan een beschutte oostgevel. Twee cycli met verschillende termijnen zijn daardoor soms goedkoper dan een cyclus waarin de hele gevel het tempo van de zwaarst belaste zijde volgt.

De doorlooptijd is de drijver die tijdens het werk ontstaat. Steigerhuur loopt per maand door, directievoering per week. Een lagere aanneemsom met twee maanden extra doorlooptijd is bij een complex van gemiddelde omvang geen lagere prijs.

Het bouwjaar bepaalt welke onderzoeken vooraf gaan. Bij uitkragende galerij- en balkonvloeren uit de bouwjaren voor 1975 hoort constructief onderzoek, bij verflagen van voor 1990 horen beheersmaatregelen voor lood, bij beplating van voor 1994 hoort een asbestinventarisatie. Die drie samen zijn € 5.500 - € 20.500 en zij horen in het jaar voor de uitvoering.

Laat vooraf inventariseren en vraag een rapport met hoeveelheden: hoeveel plekken houtrot, hoeveel vierkante meter betonherstel, hoeveel vierkante meter voegwerk en hoeveel strekkende meter hekwerk. Zonder dat rapport vergelijkt u schattingen en geen offertes.

Vraag de opstelling apart uit: opbouw, huur per maand en afbraak, met de aangenomen doorlooptijd erbij. Alleen dan kunt u zien wat bundelen oplevert en wat een maand uitloop kost.

Vraag eenheidsprijzen voor meerwerk, per plek en per soort, met een staffel voor grotere aantallen. Dan is meerwerk rekenen in plaats van onderhandelen terwijl de steiger er staat.

Vraag welk verfsysteem wordt aangeboden en of het een bijwerkbeurt of een volledige opbouw is, met het aantal lagen en de verwachte termijn tot de volgende beurt. Twee offertes met een verschillend systeem zijn twee verschillende producten.

Vraag hoe de doorlooptijd is vastgelegd en wat er gebeurt bij uitloop. Een lagere aanneemsom met twee maanden extra steiger is geen lagere prijs.

Vraag welke onderzoeken zijn verwerkt en welke nog moeten: constructief onderzoek, ecologisch onderzoek, asbestinventarisatie en de beheersmaatregelen voor lood. Vraag ook wie de aanvraag doet.

Vraag hoe de bewoners worden geinformeerd en begeleid, wanneer zij toegang moeten verlenen en wie het aanspreekpunt is. Dat bepaalt de rust in het complex en het aantal klachten dat bij het bestuur landt.

Beperk het aantal aanbieders tot drie of vier, geef ze dezelfde stukken en een reele termijn, en beleg de directievoering bij een andere partij dan de uitvoerder.

Het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van de gevel is een zaak van de vereniging van eigenaars. Welk deel van een kozijn, een balkonvloer of een hekwerk gemeenschappelijk is en welk deel privé, staat in de splitsingsakte en het bijbehorende reglement. Lees dat na voordat de opdracht wordt verstrekt, want het bepaalt wie betaalt.

Voor werken op hoogte geldt de arbeidsomstandighedenregelgeving. De opdrachtgever heeft daarbij een eigen rol in het mogelijk maken van veilig werken: de gevel moet de verankeringen kunnen dragen, de opstelplaats moet beschikbaar zijn en permanente voorzieningen voor gevelonderhoud en glasbewassing moeten in orde zijn.

Voor galerijflats met uitkragende, monoliet verbonden betonnen galerij- of balkonvloeren uit de bouwjaren voor 1975 geldt sinds 1 januari 2016 een onderzoeksverplichting. Dat onderzoek staat los van het onderhoudsproject en gaat eraan vooraf.

Bij rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten kunnen kleur, materiaal en methode vergunningplichtig zijn onder de Omgevingswet. Ook een schilderbeurt in een andere kleur kan dan een aanvraag vragen. Reken op extra doorlooptijd tussen besluit en uitvoering.

Voor verflagen van voor 1990 geldt dat zij lood kunnen bevatten. Schuren, stralen en afbranden vragen dan beheersmaatregelen voor de werknemers en voor de omgeving. Voor gevelbeplating en kit uit de bouwjaren voor 1994 geldt hetzelfde voor asbest, met een inventarisatie vooraf.

Bij werk aan gevelbekleding, spouwmuren en dakranden kan de natuurwetgeving in beeld komen vanwege vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen. Onderzoek kan alleen in bepaalde maanden worden gedaan en dat bepaalt de planning van het hele project, soms met een jaar.

Valt het werk onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, dan hoort er een kwaliteitsborger bij en een dossier bij oplevering. De uitbreiding naar verbouw is uitgesteld; controleer bij de gemeente wat er geldt op het moment van de aanvraag. Bij verhuurde woningen in het complex is buitenschilderwerk onderhoud van de verhuurder en komt het niet ten laste van de huurder.