De loggia: de inpandige buitenruimte, waterdichtheid, isolatie en dichtzetten

Deze pagina is voor de eigenaar en de huurder van een appartement met een loggia en voor de VvE die de loggia's van een gebouw beheert: wat een loggia bouwkundig is, waarom hij lekt of koud is, wat onderhoud kost en wat er komt kijken bij dichtzetten. Ze gaat over de inpandige buitenruimte; het uitkragende balkon, het dakterras en de galerij hebben eigen pagina's.

Een balkon hangt buiten de gevel; een loggia is een stuk woning dat is weggelaten. Dat geeft beschutting tegen wind en regen, maar de drie wanden en de vloer van de loggia zijn binnenconstructies die aan buiten zijn komen te liggen. In gebouwen uit de jaren zestig tot tachtig zijn die wanden even dik als de rest en niet geïsoleerd; de vloer van de loggia is het plafond van de woning eronder en de wand is de wand van de slaapkamer ernaast. Daardoor is een loggia een koudebrug van drie meter breed, en de kamers eromheen zijn de koudste van de woning.

Water is het tweede onderwerp. Een loggia is beschut maar niet droog: regen komt schuin binnen, sneeuw blijft liggen en bewoners wassen de vloer. Het water moet weg via een afschot naar een spuwer of een afvoer, en de vloerafwerking moet waterdicht zijn tot in de aansluiting met de wanden en de dorpel van de deur. Waar dat niet klopt, komt het water in de constructie en na een aantal jaren door het plafond van de buren eronder, met kalkstrepen, betonschade en klachten die niet van deze woning maar van die eronder komen.

Dichtzetten is de derde vraag. Wie de open zijde met een pui sluit, wint een kamer en verliest een buitenruimte. Bouwkundig verandert er veel: de pui moet geïsoleerd zijn en op de constructie aansluiten, de vloer en de wanden moeten worden geïsoleerd omdat ze nu binnen liggen, de ventilatie van de kamer erachter verandert, en het daglicht van die kamer komt nu door twee ramen. Het uiterlijk van het gebouw verandert, en dat raakt de vereniging, het omgevingsplan en soms de welstand. Een loggia die door de ene bewoner is dichtgezet en door de andere niet, geeft een gevel die niemand wil en een isolatie die nergens klopt.

Kalkstrepen, vochtplekken of afbladderende verf op het plafond van de loggia eronder, of op het plafond van de kamer onder de loggia.

Een vloerafwerking met scheuren, losse tegels, een kitvoeg die los ligt langs de wand of een dorpel waar het water tegen staat.

Water dat na regen op de loggia blijft staan, een spuwer die niet loopt of een afvoer die verstopt is.

Koude wanden en schimmel in de slaapkamer naast de loggia en in de kamer eronder, vooral in de hoeken.

Een gebouw waar een deel van de loggia's is dichtgezet met verschillende puien, kozijnen en kleuren.

Een hekwerk of borstwering die los zit, te laag is of roest bij de bevestiging.

Zelf: de afvoer en de spuwer vrijhouden, geen zware bloembakken of een grindlaag op een vloer die daar niet voor is gemaakt, de kitvoegen langs de wand in het oog houden en de loggia niet met een hogedrukreiniger schoonmaken.

Zelf met enige handigheid: binnenisolatie op de wand van de slaapkamer die aan de loggia grenst, met een dampremmende laag.

Niet zelf: de vloerafwerking vernieuwen, aan het hekwerk werken, buitenisolatie aanbrengen en de loggia dichtzetten. Dat is gemeenschappelijk, constructief of vergunningplichtig, en meestal alle drie.

In een appartementengebouw zijn de gevel, de vloerconstructie en meestal ook de vloerafwerking en het hekwerk van de loggia gemeenschappelijk volgens de splitsingsakte; de eigenaar heeft het gebruik. Dichtzetten is een wijziging van een gemeenschappelijk gedeelte en vraagt toestemming van de vergadering; veel verenigingen hebben daar een besluit met uniforme voorwaarden over, of juist een verbod.

Dichtzetten van een loggia is in de regel een vergunningplichtige wijziging van de gevel volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving en het omgevingsplan, en de gemeente toetst op welstand en op de eisen voor de nieuwe verblijfsruimte: isolatie, ventilatie, daglicht. Wat vergunningvrij mag aan de achterzijde van een grondgebonden woning, geldt niet voor een appartementengebouw.

Het hekwerk of de borstwering van een loggia moet voldoen aan de eisen aan de hoogte en de doorvalveiligheid voor bestaande bouw, en aan de eisen voor nieuwbouw als hij wordt vervangen.

Lekkage vanuit een loggia naar de woning eronder is bij een gemeenschappelijke vloer een zaak van de vereniging; bij een huurwoning van de verhuurder. Regels veranderen; controleer bij twijfel de eigen akte en de actuele regelgeving of vraag het aan de gemeente.