Lekke ruiten en beglazing in een VvE: wie betaalt wat

Over de ruit die van binnen beslaat en niet meer opdroogt, en over de vraag die daar altijd op volgt: is dit van mij of van de VvE?

Een lekke ruit is een dubbelglaseenheid waarvan de randafdichting is bezweken. Er komt vocht tussen de bladen, en dat verdwijnt niet meer. De isolatiewaarde loopt terug en het zicht ook.

Het antwoord op de vraag wie betaalt, staat in de splitsingsakte. Niet in het huishoudelijk reglement, niet in de gewoonte en niet in wat de vorige beheerder deed.

En er speelt vaak een tweede vraag mee: als de ruit toch vervangen wordt, moet er dan meteen beter glas in? Dat is een verduurzamingsbesluit en dat vraagt een ander traject dan een reparatie.

Een isolerende beglazing bestaat uit twee of drie bladen glas met daartussen een afstandhouder, een droogmiddel en een randafdichting. De spouw is gevuld met droge lucht of een edelgas.

De randafdichting veroudert onder invloed van uv en temperatuurwisselingen. Zodra hij lekt, komt er vocht binnen dat het droogmiddel eerst nog opneemt; als dat verzadigd is, slaat het vocht neer tegen het glas. Dat is het moment waarop je het ziet.

De levensduur wordt sterk beïnvloed door de detaillering. Beglazing die in het kozijn in water staat — door een verstopte of ontbrekende beluchting van de sponning — gaat aanzienlijk korter mee. Zuidgevels hebben grotere temperatuurwisselingen en dus meer beweging in de afdichting.

Bij gelaagd of gehard glas speelt nog iets anders: dat glas wordt toegepast waar valgevaar of veiligheid een rol speelt, bijvoorbeeld in een balkonhek of een deurvulling. Vervanging daarvan mag niet met gewoon glas gebeuren, ook al past het in de sponning.

Condens tussen de bladen die niet weggaat, ook niet bij zon. Condens aan de binnenzijde van de kamer is iets anders — dat is een ventilatievraag — en condens aan de buitenzijde is juist een teken van goed isolerend glas.

Een waas of een kringspoor dat overblijft als het vocht is opgedroogd. Dat is kalkafzetting tussen de bladen en het is onomkeerbaar.

Vergelijk met de buren. Lekke ruiten in een complex komen zelden alleen; ze zijn tegelijk geplaatst en verouderen tegelijk. Twee of drie meldingen in een jaar zijn een signaal om het complex in kaart te brengen.

Kijk naar de sponning. Zit er water in, zijn de beluchtingsopeningen dicht, of staat het glas op een verzakte beglazingsblokjes? Dan komt de volgende ruit binnen afzienbare tijd.

Zoek naar een merkteken op de afstandhouder. Daar staat vaak het productiejaar; dat vertelt of het gaat om een uitschieter of om een generatie die aan het einde is.

Zelf. Vaststellen of de condens tussen de bladen zit en niet ervoor of erachter. Het jaartal op de afstandhouder zoeken. In de splitsingsakte kijken wie waarvoor aan de lat staat.

Zelf. Meldingen in het complex verzamelen, zodat er een inventarisatie kan komen in plaats van losse reparaties.

Niet zelf. De ruit vervangen, zeker niet op hoogte of bij veiligheidsglas. En niet zelf besluiten dat de verzekering het wel dekt; lees eerst of veroudering is uitgesloten.

De splitsingsakte bepaalt of de beglazing gemeenschappelijk is. In veel akten is het glas gemeenschappelijk en komt vervanging voor rekening van de VvE; in andere akten is het glas prive en het kozijn gemeenschappelijk. Lees de akte en niet het reglement.

Veel VvE's hebben een glasverzekering of een glasdekking binnen de opstalverzekering. Let op het onderscheid: breuk is vrijwel altijd gedekt, een lekke ruit door veroudering meestal niet. Dat is slijtage en geen schade.

Op plekken met valgevaar of stootgevaar stellen de bouwregels eisen aan het glastype. Bij vervanging moet ten minste hetzelfde veiligheidsniveau terugkomen.

Bij verhuurde appartementen is vervanging van een lekke ruit onderhoud voor rekening van de verhuurder; het is geen kleine herstelling die bij de huurder ligt.

Wil de vergadering bij vervanging naar betere beglazing, dan is dat een besluit over een verandering aan het gebouw en niet over onderhoud. Welke meerderheid daarvoor nodig is, staat in het splitsingsreglement.