Een balkon toevoegen aan een bestaande woning: constructie, vergunning en kosten

Deze pagina is voor de woningeigenaar die een balkon wil toevoegen aan een slaapkamer of een woonkamer op de verdieping, voor de vereniging van eigenaren die balkons wil toevoegen of vergroten bij een renovatie van het complex, voor de eigenaar van een bovenwoning zonder buitenruimte en voor de professional die het ontwerpt. Ze legt uit welke constructiemethoden er zijn en wat elk vraagt van het gebouw, hoe de aansluiting op de gevel waterdicht en zonder koudebrug wordt gemaakt, welke regels gelden voor vergunning, afscheiding en privacy, wat het kost en waar het misgaat. Ze gaat niet over het onderhoud en het herstel van bestaande balkons en niet over dakterrassen; daarvoor bestaan eigen pagina's.

Een balkon draagt zijn eigen gewicht, de mensen erop, de planten en de sneeuw, en moet dat gewicht aan het gebouw of aan de grond afgeven. Bij nieuwbouw wordt een balkon als uitkragende vloerplaat aan de verdiepingsvloer vastgestort of met een isolerende verbinding aan de vloer gekoppeld; bij een bestaand gebouw is die vloer al gemaakt en zit er een gevel voor. Daarom zijn er bij een bestaande woning drie oplossingen.

De eerste is aansluiten op de verdiepingsvloer: de gevel wordt ter plaatse van het balkon opengemaakt, stalen liggers worden aan of in de vloer verankerd en steken naar buiten, en het balkon rust daarop. Dat werkt bij een betonvloer die de extra belasting kan hebben en die constructief is beoordeeld; bij een houten balklaag niet, en het geeft altijd een koudebrug en een lastige waterdichte aansluiting waar de liggers door de gevel gaan. De tweede is hangen aan de gevel: een stalen frame met ankers in het metselwerk of in de betonnen vloerrand, met trekstangen naar boven of schoren naar beneden; het vraagt een gevel die de ankers houdt, een spouwmuur is daarvoor zwak, en een berekening van elke bevestiging, en het brengt trekkracht in een gevel die daar niet voor is gemaakt. De derde is een balkon op eigen kolommen of een frame dat voor de gevel op een eigen fundering staat, van staal of beton, en dat het gebouw alleen raakt met een paar ankers voor de stabiliteit en met een aansluiting bij de deur; het gewicht gaat naar de grond, de gevel blijft heel, de koudebrug beperkt zich tot de deur en de constructie is te berekenen zonder het gebouw te kennen. Dat is bij bestaande woningen en bij het toevoegen van balkons aan een appartementengebouw de gangbare oplossing, ook omdat een reeks balkons boven elkaar één frame kan delen.

De aansluiting op de woning is het tweede vraagstuk. Het balkon vraagt een deur waar nu een raam zit: een nieuwe of vergrote sparing met een latei, een dorpel op de juiste hoogte, een deur die naar buiten of naar binnen draait en een waterkering onder de deur zodat het water van het balkon niet naar binnen loopt; het balkon krijgt daarom een afschot van de gevel af en een afvoer aan de buitenkant. Waar het frame de gevel raakt, worden de ankers waterdicht afgewerkt en wordt de koudebrug beperkt met een isolerende tussenlaag; een stalen ligger die door de gevel steekt zonder onderbreking, tekent zich binnen af als een koude streep met condens.

De regels volgen. Een balkon verandert het aanzicht van de gevel en de belasting van het gebouw en valt niet onder vergunningvrij bouwen; een omgevingsvergunning met constructieberekening, tekeningen en een welstandstoets is de regel, en aan de voorgevel of in een beschermd gezicht is de kans op weigering groot. De afscheiding moet minstens een meter hoog zijn, of een meter twintig boven dertien meter, met openingen die een kind niet doorlaat en zonder opstap. Het burenrecht bepaalt dat een balkon binnen twee meter van de erfgrens geen uitzicht mag geven op het erf van de buren, tenzij die toestemmen; een balkon aan een rijtjeswoning aan de achterzijde raakt daardoor bijna altijd de buren en vraagt een ondoorzichtig scherm aan de zijkant of hun toestemming. In een appartementengebouw is de gevel gemeenschappelijk en het balkon een wijziging waarover de vergadering beslist, met de constructie, de verzekering en het onderhoud in het besluit.

De uitvoering begint bij de constructeur: hij beoordeelt de gevel en de vloer, kiest de methode, berekent het frame, de fundering en de ankers en maakt de tekeningen voor de vergunning; dan volgen de vergunning, de staalbouwer of de prefab-leverancier, de aannemer voor de sparing en de deur en de montage met een kraan. Een enkel balkon aan een woning is twee tot vier weken werk gespreid over enkele maanden door de vergunning; een reeks balkons aan een complex is een project van een half jaar.

Een balkon dat aan een spouwmuur is gehangen met ankers in het buitenblad: een constructie op de zwakste schil van het gebouw, en een reden voor een constructeur.

Een stalen ligger die door de gevel steekt en binnen als koude streep met condens zichtbaar is: een koudebrug zonder onderbreking.

Water dat bij regen onder de balkondeur naar binnen komt: geen afschot van de gevel af, geen waterkering onder de dorpel.

Een balkon aan de achtergevel van een rijtjeswoning zonder zijscherm, met uitzicht in de tuin van de buren: een schending van het burenrecht die de buren kunnen laten opheffen.

Een balkon zonder vergunning aan een gevel: een illegaal bouwwerk dat de gemeente kan laten verwijderen en dat bij verkoop een probleem is.

Een reeks balkons aan een complex die elk op eigen ankers in de gevel hangen in plaats van op een gedeeld frame: een constructie die bij elke gevelrenovatie in de weg zit.

Zelf: de plek en de maat bepalen, de buren en de gemeente vooraf raadplegen, de constructeur inschakelen en offertes vragen aan staalbouwers of prefab-leveranciers met de tekeningen van de constructeur, en de vergunning aanvragen of laten aanvragen.

Zelf, als klusser: de afwerking na de montage, het schilderwerk en de beplanting; niet de constructie.

Niet zelf: het ontwerp en de berekening, de fundering, het frame, de ankers, de sparing in de gevel en de montage met een kraan; een balkon is een constructie die mensen draagt op hoogte en elk onderdeel ervan is werk voor een constructeur, een staalbouwer en een aannemer.

Het toevoegen van een balkon is het bouwen van een bouwwerk dat de gevel en de constructie wijzigt en valt niet onder de regels voor vergunningvrij bouwen; een omgevingsvergunning met een constructieberekening en een toets aan het omgevingsplan en de welstandsnota is vereist, en bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht geldt een zwaardere toets. Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan de constructieve veiligheid van het balkon en de bevestiging, aan de vloerafscheiding, een meter hoog en een meter twintig boven dertien meter, met openingen van ten hoogste tien centimeter en zonder opstap, en aan de waterdichtheid van de aansluiting. Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen kan een kwaliteitsborger betrokken zijn.

Het burenrecht in het Burgerlijk Wetboek verbiedt binnen twee meter van de erfgrens vensters, balkons en soortgelijke werken die uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij de buren toestemmen of het uitzicht wordt weggenomen met een ondoorzichtig scherm; een balkon aan een rijtjeswoning raakt dat verbod bijna altijd. In een appartementengebouw is de gevel gemeenschappelijk en vraagt een balkon een besluit van de vergadering met de meerderheid uit de splitsingsakte, en de constructie, de verzekering en het onderhoud worden vastgelegd; een individuele eigenaar kan niet zelf een balkon aan de gevel maken. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst en vraag de gemeente een vooroverleg.