Wat kost een dakopbouw?

Deze prijsgids gaat over het optrekken van een bestaande grondgebonden woning met een volledige verdieping: het verwijderen van de bestaande kap of het bestaande platte dak, het aanbrengen van een nieuwe verdiepingsvloer waar die nodig is, de nieuwe wanden en het nieuwe dak, de gevelafwerking, de kozijnen, de trap naar boven, de installaties en de binnenafwerking. Ook de gedeeltelijke opbouw hoort erbij: een nokverhoging over een deel van de diepte, of het rechtzetten van de zolderwanden waardoor er een bruikbare verdieping ontstaat.

De gids is bedoeld voor de woningeigenaar die uitzoekt of een verdieping erop haalbaar is voordat er een aannemer aan tafel zit, voor de koper die een woning met een opbouw beoordeelt of een woning koopt met het plan er een op te zetten, en voor de zelfbouwer die het casco laat plaatsen en de afwerking zelf doet.

Wat je hier vindt zijn bandbreedtes per onderdeel en per situatie, geen offertes. De spreiding bij dakopbouwen is groot, en die komt niet door de opbouw zelf maar door de draagkracht van wat eronder staat, door de vraag of de gemeente de hoogte toestaat, en door het afwerkingsniveau dat je kiest.

Wat er niet in zit: een dakkapel, die het dakvlak volgt en de bouwhoogte niet verandert, en het verbouwen van een bestaande zolder waarbij het dak blijft staan. Die twee hebben hun eigen prijsgids en worden hier alleen als alternatief genoemd. Een opbouw op een appartementengebouw valt er ook buiten: daar is het dak gemeenschappelijk, gaat het over de splitsingsakte en een besluit van de vergadering van eigenaars, en dat is een heel andere route dan deze.

Wat eronder staat. Dit is de grootste. Een woning uit 1985 met een betonnen verdiepingsvloer en een fundering op palen draagt een extra laag meestal zonder ingreep. Een woning uit 1930 met houten vloeren op een fundering van gemetselde poeren draagt hem vaak niet, en dan komt er een post van € 8.000 tot € 45.000 bij voordat er één plank op het dak ligt. Deze vraag beantwoord je met een berekening van € 900 tot € 2.500 voordat je verder gaat, niet nadat de offertes binnen zijn.

De vergunning en het omgevingsplan. Een dakopbouw verandert de bouwhoogte en is daarmee vrijwel nooit vergunningvrij. Staat er in het omgevingsplan een maximale bouwhoogte die jouw plan niet toelaat, dan is de vraag of de gemeente wil afwijken, en dat is een traject van maanden met een onzekere uitkomst en leges die je hoe dan ook betaalt. In een blok waar de opbouw al bij meerdere woningen staat, is de gemeente meestal soepel; ben je de eerste, dan is het een open vraag.

Prefab of traditioneel. Prefab elementen kosten aan materiaal tien tot twintig procent meer, maar het huis staat een of twee dagen open in plaats van drie tot zes weken. Dat scheelt op steigerhuur, weerbescherming, tijdelijke huisvesting en waterschade. Bij een bewoond huis met een gezin erin is prefab bijna altijd de verstandiger keuze, ook als de offerte hoger uitvalt.

Het woningtype. Bij een tussenwoning zijn er twee bouwmuren die tot boven het nieuwe dak moeten worden doorgezet, met brandwerendheid en waterdichting op de aansluiting, en er is maar één gevel om vanaf te werken. Bij een twee-onder-een-kap is dat één muur en zijn er drie gevels bereikbaar. Bij een vrijstaande woning is er geen bouwmuur en werk je rondom, maar zijn er meer vierkante meters gevel per vierkante meter vloer.

De afwerking en het programma. Een opbouw met twee slaapkamers, een overloop en gladde wanden zit aan de onderkant van de bandbreedte. Dezelfde opbouw met een badkamer, een tweede toilet, een inbouwkast en een dakterras zit aan de bovenkant, en de badkamer alleen al is € 6.000 tot € 18.000.

De bereikbaarheid. Een woning aan een brede straat waar de kraan kan staan, is de goedkope situatie. Een woning aan een smalle straat, in een autoluw centrum, of met de achterzijde alleen bereikbaar via de tuin van de buren, vraagt een grotere kraan, meer handwerk of een vergunning voor het afzetten van de weg. Reken op € 1.000 tot € 5.000 verschil.

De trap. De trap naar de nieuwe verdieping is niet alleen de trap. Het trapgat kost ruimte op de verdieping eronder, meestal uit een slaapkamer, en het maken ervan raakt de vloerconstructie. Waar de trap kan komen, bepaalt soms het hele ontwerp, en een trap op een lastige plek is € 2.000 tot € 4.000 duurder dan een trap boven de bestaande trap.

Het weer en het seizoen. Een opbouw in maart of oktober loopt een groter risico op regen tijdens de open fase dan een opbouw in juni. Aannemers plannen graag in het voorjaar en de zomer en zijn dan duurder; in de winter is de prijs lager en het risico groter. Bij prefab maakt het seizoen weinig uit, bij traditioneel bouwen veel.

Vraag of de sloop van de bestaande kap, de afvoer en de stortkosten in de prijs zitten, en wat er gebeurt als er onder de pannen asbesthoudend materiaal blijkt te zitten. Laat vastleggen dat de aannemer het werk stillegt en niet doorwerkt.

Vraag welke constructieve uitgangspunten zijn gebruikt en of de berekening in de prijs zit of een voorwaarde vooraf is. Vraag of er is uitgegaan van een fundering die de extra laag draagt en wat er gebeurt als dat niet zo blijkt.

Vraag de isolatiewaarden per bouwdeel, in Rc voor wand, dak en vloer en in U voor de kozijnen en het glas. Twee offertes die er hetzelfde uitzien, kunnen een verschil van dertig procent in de energierekening opleveren.

Vraag of het casco prefab of traditioneel is, hoeveel dagen het huis open staat en wat de weerbescherming precies inhoudt. Vraag ook wie de waterschade draagt als het misgaat en of dat verzekerd is.

Vraag hoe de steiger is begroot: opbouw, huur per week en afbouw, en wat er gebeurt bij uitloop. Steigerhuur is de post die bij vertraging het snelst oploopt en het minst zichtbaar is.

Vraag de post algemene bouwplaatskosten en de post winst en risico apart, in procenten. Een offerte zonder die posten heeft ze verwerkt in de eenheidsprijzen, en dan vergelijk je appels met peren.

Vraag naar de trap: zit het maken van het trapgat, het verstevigen van de vloer en het herstellen van het plafond en de vloerafwerking eronder in de prijs, of komt dat als meerwerk?

Vraag of de kwaliteitsborger in de prijs zit of een aparte opdracht van jou is, en wie het opleverdossier samenstelt.

Vraag de planning per week, de opleverdatum en wat er gebeurt bij overschrijding. Vraag ten slotte de garantietermijn per onderdeel en of het bedrijf is aangesloten bij een garantie- of waarborgregeling, en of die regeling ook geldt bij verbouw en niet alleen bij nieuwbouw.

Een dakopbouw verandert de bouwhoogte en het volume van de woning en is daarmee een omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteit. Onder de Omgevingswet toetst de gemeente twee dingen los van elkaar: de omgevingsplanactiviteit, waarbij het gaat over bouwhoogte, goothoogte, bebouwingsvlak en ruimtelijke kwaliteit, en de technische bouwactiviteit, waarbij het gaat over constructieve veiligheid, brandveiligheid, gezondheid en energiezuinigheid. Beide kunnen aan de orde zijn en beide kosten leges. De vergunningvrije mogelijkheden in het achtererfgebied gelden voor bijbehorende bouwwerken en niet voor het optrekken van het hoofdgebouw.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt de technische eisen. Voor de nieuwe verdieping komen daar de constructieve veiligheid volgens de Eurocodes aan de orde, de isolatie van de nieuwe scheidingsconstructies, de daglichttoetreding en de vrije hoogte van een verblijfsruimte, de eisen aan een vaste trap en de eisen aan ventilatie. Omdat de opbouw uit volledig nieuwe bouwdelen bestaat, toetsen gemeenten die bouwdelen in de praktijk aan het nieuwbouwniveau voor isolatie en niet aan het lagere verbouwniveau. Reken daarom op een gevel op Rc 4,7 of hoger en een dak op Rc 6,3 of hoger, en laat de aannemer in de offerte zetten met welke waarden hij rekent.

Bij een tussenwoning en een twee-onder-een-kap geldt daarnaast de eis aan de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen de woningen. De bouwmuur moet in de opbouw worden doorgezet tot boven het nieuwe dak, met de juiste dikte en de juiste aansluiting. Ook de eisen aan geluidwering tussen aangrenzende woningen gelden voor de nieuwe verdieping. In de bestaande woning worden rookmelders op elke verdieping verplicht en die verplichting geldt sinds 2022 ook voor bestaande woningen; de nieuwe verdieping krijgt er dus een.

Sinds de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen werkt de gemeente bij bouwwerken in gevolgklasse 1 niet meer met een technische toets vooraf maar met een onafhankelijke kwaliteitsborger die tijdens de bouw controleert en bij gereedmelding een verklaring afgeeft. Voor nieuwbouw geldt dat sinds 1 januari 2024; voor verbouwactiviteiten is het later ingevoerd. Of jouw dakopbouw eronder valt, is een vraag aan de gemeente, en het antwoord scheelt € 2.500 tot € 6.000. Vraag het na voordat je de aanvraag indient, want het bepaalt ook welke stukken je moet aanleveren en welk dossier je bij oplevering krijgt.

Bij een woning met een rijks- of gemeentelijke monumentenstatus, in een beschermd stads- of dorpsgezicht of in een gebied met een beeldkwaliteitsplan is een opbouw vaak niet toegestaan of alleen in een sterk voorgeschreven vorm. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst van het omgevingsplan of vraag het aan de gemeente.