De onderzoeksplicht voor uitkragende galerij- en balkonvloeren

Over een verplichting die veel VvE-besturen niet kennen en die geen onderhoud betreft maar constructieve veiligheid.

In 2011 stortte in Leeuwarden een galerijvloer in. Naar aanleiding daarvan is voor eigenaren van galerijflats een onderzoeksverplichting ingesteld, per 1 januari 2016.

Het gaat om een specifiek type vloer. Een uitkragende betonnen galerij- of balkonvloer die monoliet is verbonden met de vloerconstructie of de gevelbalk: de vloer loopt in één keer door van binnen naar buiten, zonder console en zonder isolerend tussenstuk. In flats van vóór 1975 is dat de gebruikelijke bouwwijze.

Het probleem is dat er geen waarschuwing vooraf is. Bij dit vloertype zit de trekwapening bovenin, precies waar het water staat en waar strooizout inzakt. Corrodeert die wapening, dan blijft de onderkant er gaaf uitzien tot het moment van bezwijken.

Een uitkragende vloer draagt zichzelf en zijn belasting op één punt: de inklemming in de gevel. De trekkracht zit aan de bovenzijde van de plaat, anders dan bij een gewone overspanning waar de wapening onderin ligt.

Op die bovenzijde staat de buitenwereld. Regenwater blijft staan bij een slechte afschot, dooizout van de galerij trekt in de dekvloer, en chloriden dringen door tot bij de wapening. Chloride tast de beschermende laag rond het staal aan, waarna het staal corrodeert en aan doorsnede verliest.

Dat verloopt vrijwel onzichtbaar. De onderkant van de plaat, die je vanaf de galerij eronder ziet, staat onder druk en blijft daarom lang gaaf. Betonrot aan de onderzijde is een teken van een ander mechanisme — carbonatatie — dat wel zichtbaar afspat, maar dat is minder gevaarlijk dan het onzichtbare mechanisme bovenin.

Daar komt bij dat veel van deze flats zijn gebouwd met een dekking op de wapening die naar de maatstaven van nu krap is, en dat de vloeren inmiddels vijftig jaar of ouder zijn.

Niet met het blote oog, en dat is precies de kern. Wat je wel kunt vaststellen, is of jouw complex tot de groep hoort waarvoor onderzoek nodig is.

Is het een galerijflat? Twee of meer galerijen boven elkaar als reguliere ontsluiting van de woningen.

Is er gebouwd vóór 1975? Bepaal het bouwjaar uit de splitsingsakte of het kadaster.

Zijn de vloeren monoliet verbonden? Loopt de betonnen vloer door van binnen naar buiten, of hangt de galerij aan consoles of aan een aparte constructie? Bij twijfel is de bouwtekening of een constructeur nodig; dit is niet vanaf de galerij te zien.

Staat het complex dicht bij de kust? Zeeklimaat versnelt chlorideindringing; voor complexen in de kuststrook geldt dat ook balkonvloeren nadrukkelijk in beeld komen.

Wijken de balkons af van de galerijen? Grotere of anders gedimensioneerde balkonvloeren vragen apart onderzoek, ook als de galerijen in orde blijken.

Het onderzoek zelf bestaat uit visuele inspectie, het openen van proefsleuven, het bepalen van de ligging en de doorsnede van de wapening en het meten van het chloridegehalte in boorkernen, met een herberekening van de constructie.

Zelf. Vaststellen of het complex tot de doelgroep hoort: bouwjaar, galerijtype en bouwtekening. Nagaan of er een rapport is en waar het ligt. Het onderwerp agenderen en offertes opvragen bij partijen die de aanbeveling kennen.

Zelf, en zinvol in de tussentijd. Het afschot en de afvoer van de galerij controleren, zodat er geen water blijft staan, en terughoudend zijn met strooizout. Dat vertraagt het mechanisme maar herstelt niets.

Niet zelf. De inspectie, de boorkernen, de chloridebepaling en de herberekening. En vooral: niet zelf concluderen dat het wel meevalt omdat de onderkant er goed uitziet. Dat is precies de verkeerde plek om naar te kijken.

De verplichting geldt sinds 1 januari 2016 voor eigenaren van galerijflats van vóór 1975 met uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren die monoliet zijn verbonden met de vloerconstructie of de gevelbank. De grondslag lag in de Regeling Bouwbesluit 2012, artikel 5.11.

Het onderzoek moet worden uitgevoerd volgens CUR-Aanbeveling 248 — de publicatie van SBRCURnet over de constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten.

De resultaten moesten uiterlijk 1 juli 2017 in een rapport zijn vastgelegd. Die datum is verstreken; een complex dat het onderzoek nooit heeft laten doen, voldoet dus nu al jaren niet.

Vloeren die op consoles rusten of met een isolerend verbindingselement zijn uitgevoerd, vallen niet onder de verplichting. Dat betekent niet dat ze geen onderhoud vragen.

Los van deze regeling geldt de algemene zorgplicht voor de staat van een bouwwerk. Een gemeente kan bij een vermoeden van onveiligheid onderzoek vorderen en zo nodig maatregelen opleggen.