Erfpacht en opstalrecht: wanneer de grond niet van jou is

Bij erfpacht bezit je het gebouw maar niet de grond eronder. Je hebt een recht om die grond te gebruiken, tegen een vergoeding die canon heet, onder voorwaarden die in de erfpachtakte staan.

Voor een koper is dat een prijsvraag, een financieringsvraag en een vraag over wat je met de woning mag doen. Dit artikel legt de constructie uit, met bijzondere aandacht voor de bouwkundige kant: verbouwen, onderhouden en de staat aan het einde van het recht.

Erfpacht is een zakelijk recht dat is geregeld in artikel 5:85 en verder van het Burgerlijk Wetboek. De grondeigenaar — vaak een gemeente, soms een instelling of een particulier — geeft de grond in erfpacht uit.

De erfpachter betaalt een canon: een periodieke vergoeding. Die kan jaarlijks zijn, of afgekocht voor een periode of eeuwigdurend.

De voorwaarden staan in de akte en in de algemene bepalingen die daarbij horen. Die bepalen wat je met het perceel mag: het gebruik, de bebouwing, de mogelijkheid tot verbouwen, en de plicht om te onderhouden.

Erfpacht kan tijdelijk of voortdurend zijn. Bij tijdelijke erfpacht loopt het recht op een datum af. Bij voortdurende erfpacht loopt het door, maar wordt de canon aan het einde van een tijdvak herzien — en dat is het moment waarop de kosten fors kunnen stijgen.

Het opstalrecht is een verwant recht: het recht om een bouwwerk te hebben op grond van een ander. Het komt voor bij zonnepanelen op andermans dak, bij leidingen, en bij bouwwerken op gehuurde grond.

Bij einde van het recht geldt in beginsel dat de grondeigenaar de opstal overneemt tegen een vergoeding; wat die vergoeding is, staat in de akte en verschilt sterk.

Kijk in het eigendomsbewijs of in de akte van levering of er sprake is van erfpacht. Bij een advertentie hoort dat vermeld te staan, maar dat gebeurt niet altijd even prominent.

Kijk of het recht tijdelijk of voortdurend of eeuwigdurend is, en welke einddatum of welk tijdvak geldt.

Kijk wat de canon is en of die is afgekocht, en zo ja tot wanneer. Een afgekochte canon die over drie jaar afloopt, is een aankomende maandlast.

Kijk naar de datum van de eerstvolgende canonherziening. Dat is de belangrijkste datum in een erfpachtdossier.

Kijk in de algemene bepalingen naar de artikelen over verbouwen en over bestemmingswijziging. Bij veel gemeentelijke erfpacht is toestemming nodig voor een uitbouw of voor splitsing.

Kijk naar de onderhoudsplicht. De erfpachter is doorgaans verplicht het gebouw in goede staat te houden, en aan het einde speelt de staat een rol bij de vergoeding.

Zelf doen: de erfpachtakte en de algemene bepalingen opvragen bij het Kadaster of bij de verkopende partij.

Zelf doen: de einddatum, de canon, de afkoopperiode en de herzieningsdatum uitschrijven op één blad.

Zelf doen: de bepalingen over verbouwen en over gebruik doorlezen.

Zelf doen: bij de gemeente navragen welke overstapregeling er geldt en wat die kost.

Zelf doen: toestemming aanvragen voor een verbouwing die de akte noemt.

Niet zelf doen: de akte juridisch beoordelen wanneer de bepalingen afwijken van het gebruikelijke.

Niet zelf doen: een opstalrecht vestigen zonder notaris; dat kan niet anders.

Wat je nooit moet doen: een woning op erfpacht kopen zonder de algemene bepalingen te hebben gelezen. Daar staat wat je wel en niet mag, en wat er aan het einde gebeurt.

Erfpacht is geregeld in artikel 5:85 tot en met 5:100 van het Burgerlijk Wetboek. De erfpachter heeft het genot van de zaak alsof hij eigenaar is, binnen de grenzen van de akte.

Op grond van artikel 5:99 van het Burgerlijk Wetboek heeft de erfpachter bij het einde van het recht in beginsel recht op vergoeding van de waarde van de opstallen — tenzij de akte anders bepaalt en de erfpacht is verleend voor een bepaalde tijd. Lees de akte; de afwijkingen zijn de regel en niet de uitzondering.

Het opstalrecht is geregeld in artikel 5:101 en verder van het Burgerlijk Wetboek. Zonder opstalrecht wordt wat je op andermans grond bouwt door natrekking eigendom van de grondeigenaar.

De akte en de algemene bepalingen zijn ingeschreven in de openbare registers en zijn opvraagbaar bij het Kadaster.

Voor gemeentelijke erfpacht gelden gemeentelijke regelingen die per gemeente verschillen, ook wat betreft de overstap naar eeuwigdurende erfpacht en de berekening daarvan.

Geldverstrekkers stellen eisen aan erfpacht bij hypotheekverstrekking. Een resterende looptijd die te kort is of voorwaarden die als ongunstig gelden, kunnen de financiering blokkeren.