Welke regels gelden voor je warmtesysteem: individueel, blokverwarming of warmtenet

Bij een individuele installatie staat er in elke woning een eigen toestel: een cv-ketel, een warmtepomp of een combinatie daarvan. De eigenaar koopt gas of elektriciteit bij een leverancier naar keuze en is zelf opdrachtgever voor onderhoud en vervanging. In een appartementengebouw is de installatie meestal privegedeelte en zijn alleen de schacht en het rookgaskanaal gemeenschappelijk.

Bij blokverwarming staat er een collectieve ketel of warmtepomp in het gebouw. De vereniging of de verhuurder koopt de brandstof in en verdeelt de warmte en de kosten over de woningen. Er is geen individuele gasmeter; de bewoner ziet de warmtekosten terug in de servicekosten of in het voorschot aan de vereniging.

Bij een warmtenet komt de warmte van buiten het gebouw, van een extern warmtebedrijf. In het gebouw of in de woning staat een afleverset met een warmtewisselaar. De bewoner of de vereniging heeft een leveringsovereenkomst met dat warmtebedrijf en betaalt vastrecht plus een tarief per gigajoule.

Er bestaat een mengvorm: een warmtenet levert aan het gebouw en de vereniging verdeelt intern verder. Dan gelden voor de aansluiting de regels van het warmtenet en voor de verdeling die van blokverwarming. Stel altijd eerst vast waar het overdrachtspunt ligt.

Bij een individuele installatie loopt de bescherming van de bewoner via het energiecontract en het consumentenrecht. De Autoriteit Consument en Markt houdt toezicht, er is vrije keuze van leverancier en de tarieven komen op de markt tot stand. Voor de installatie gelden de bouwregels en de certificeringsplicht voor werk aan gasverbrandingsinstallaties.

Bij blokverwarming is de vereniging of de verhuurder de partij die warmte levert aan eigen leden of huurders. Sinds 1 juli 2019 zijn zulke leveranciers grotendeels uitgezonderd van de Warmtewet. Er geldt dus geen door de ACM vastgestelde maximumprijs en er is geen vergunningplicht. Wat wel blijft gelden, is de verplichting om per woning te bemeteren of anders een kostenverdeelsysteem te gebruiken, en om de kosten daarna redelijk te verdelen. De onderbouwing van de verdeling hoort in de stukken van de vergadering te zitten.

Bij een warmtenet met een extern warmtebedrijf geldt de Warmtewet wel volledig. De ACM stelt jaarlijks een maximumprijs vast. Er gelden regels over leveringszekerheid, compensatie bij een langere storing, de meting en de inhoud van de nota. De leverancier houdt een storingsregistratie bij.

De regulering van warmtenetten is in beweging. De opvolger van de Warmtewet brengt warmtenetten onder publieke regie, met aangewezen warmtebedrijven per gebied en een tarief dat zich losmaakt van de gasprijs. Volg de besluiten van de ACM, want de overgang loopt gefaseerd.

Kijk eerst in de meterkast van de woning. Ziet u een eigen gasmeter, dan is de installatie individueel. Ziet u geen gasmeter maar wel een warmtemeter met een gigajoule- of kilowattuurstand, dan komt de warmte van buiten de woning. Ziet u helemaal niets, dan is er waarschijnlijk blokverwarming met verdeling op basis van oppervlak of op basis van warmtekostenverdelers op de radiatoren.

Kijk daarna in de technische ruimte. Staan er ketels of warmtepompen die het hele gebouw bedienen, dan is er blokverwarming. Staat er een grote warmtewisselaar met leidingen die naar de straat lopen, dan is het gebouw aangesloten op een warmtenet.

Kijk tot slot in de papieren. De splitsingsakte en het modelreglement zeggen welke delen gemeenschappelijk zijn, de leveringsovereenkomst zegt wie levert en tot welk punt, en de jaarrekening laat zien of de warmtekosten via de vereniging lopen. Die drie stukken bepalen het regime.

Een veelvoorkomende bron van verwarring is de afleverset. Bij een warmtenet ligt de grens tussen leverancier en eigenaar meestal bij die set. Leg dat schriftelijk vast, want het bepaalt wie een lekkage of een storing betaalt.

Wat u als vereniging of beheerder zelf kunt doen: het regime vaststellen, de splitsingsakte en het modelreglement naslaan, de leveringsovereenkomst opvragen, de kostenverdeelsleutel in gewone taal bij de jaarstukken voegen, de meterstanden van de collectieve installatie maandelijks vastleggen, en klachten over te warme of te koude woningen per bouwlaag inventariseren.

Ook zelf te doen: het onderhoudscontract naast de installatie leggen en nagaan of wat erin staat ook wordt uitgevoerd. Vraag het inregelrapport en het meetrapport op. Bij een warmtenet legt u de nota naast het jaarlijkse tariefbesluit van de ACM.

Wat u niet zelf moet doen: de kostenverdeelsleutel wijzigen zonder besluit van de vergadering, of een overstap naar een ander warmtesysteem in gang zetten voordat de juridische route en de meerderheidsdrempel zijn vastgesteld. Een verkeerd genomen besluit kan door een enkel lid worden aangevochten.

De Warmtewet regelt de bescherming van de afnemer op een warmtenet: maximumprijs, leveringszekerheid, storingscompensatie, meetverplichting en eisen aan de nota. Deze wet geldt voor levering door een warmtebedrijf aan een verbruiker met een kleine aansluiting. Voor VvE's en verhuurders die uitsluitend aan hun eigen leden of huurders leveren, geldt sinds 1 juli 2019 een uitzondering op het grootste deel van deze regels.

Voor blokverwarming blijft wel gelden: individuele meting, of warmtekostenverdelers waar meten technisch niet kan of niet kosteneffectief is. Die verplichting komt uit de Europese energie-efficientierichtlijn. De verdeling moet herleidbaar zijn: een vast deel op oppervlak, een variabel deel op de meting.

De Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving stellen de technische eisen aan de installatie zelf, ongeacht het regime. Denk aan de afvoer van rookgas, de toevoer van verbrandingslucht, geluid van installaties in een verblijfsruimte en de veiligheid van de opstellingsruimte. Het Bouwbesluit 2012 was hiervan de voorganger.

Voor de besluitvorming binnen een vereniging gelden het Burgerlijk Wetboek en het modelreglement dat in de splitsingsakte is aangewezen. Vervanging van een collectieve ketel door een gelijkwaardige is onderhoud en kan met een gewone meerderheid. Overgaan naar een ander warmtesysteem is een verandering van de gemeenschappelijke gedeelten en vraagt in de meeste reglementen een gekwalificeerde meerderheid en een hogere aanwezigheidsdrempel. Controleer de exacte drempel in uw eigen reglement voordat u een voorstel agendeert. Voor huurders loopt een geschil over warmtekosten via de servicekostenprocedure bij de Huurcommissie; voor eigenaren via de vergadering en zo nodig de rechter.