Kadaster en wat erin staat

Het Kadaster houdt de openbare registers bij waarin eigendom van onroerende zaken en de rechten daarop worden vastgelegd. Voor wie koopt, verbouwt of een conflict met de buren heeft, staat daar de basis.

Dit artikel gaat over wat er precies in staat, wat de kaart wel en niet zegt over de grens, welke stukken je kunt opvragen en waarvoor, en wat het kost.

Bij elke overdracht van onroerend goed maakt een notaris een akte, en die akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Het Kadaster verwerkt die inschrijving en houdt daarmee bij wie eigenaar is van welk perceel.

Elk perceel heeft een aanduiding: gemeente, sectie en nummer. Dat is de sleutel waarmee alles wordt teruggevonden.

Op de kadastrale kaart staan de perceelgrenzen. Die kaart is een weergave met een marge; hij is niet bedoeld om in het veld een grens op de centimeter aan te wijzen. Wie dat wel wil, vraagt een grensreconstructie aan, waarbij een landmeter de grens ter plaatse uitzet op basis van de oorspronkelijke meetgegevens.

Naast eigendom staan er rechten in die op een perceel rusten. Een erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld een recht van overpad of een recht om een leiding te hebben liggen. Een recht van opstal, waarmee iemand anders eigenaar is van iets dat op of in de grond staat, zoals zonnepanelen op andermans dak. Erfpacht, waarbij de grond van een ander is. En hypotheken en beslagen.

Verder staan er publiekrechtelijke beperkingen in: besluiten van de overheid die het gebruik van een perceel raken, zoals een aanwijzing als monument, een gemeentelijke aanschrijving, of een besluit op grond van de bodemwetgeving.

Bij een appartement werkt het anders. Het gebouw is gesplitst in appartementsrechten, vastgelegd in een splitsingsakte met een splitsingstekening. Die tekening bepaalt de grens tussen privégedeelte en gemeenschappelijk gedeelte, en dat is het stuk waarnaar je bij vrijwel elk VvE-geschil teruggaat.

Wat er níet in staat, is de bouwkundige staat, de vergunninghistorie of wat er feitelijk is gebouwd. Daarvoor zijn het gemeentelijke bouwdossier en het omgevingsplan de bron.

Zoek je perceel op met het adres; daaruit volgt de kadastrale aanduiding.

Kijk op de kaart naar de vorm van het perceel en vergelijk die met wat er in het veld staat: een schutting, een haag, een muur. Verschillen zijn gebruikelijk en zij zeggen op zichzelf nog niets.

Kijk of er een aantekening staat over erfdienstbaarheden. De inhoud daarvan staat in de akte waarin het recht is gevestigd; die vraag je apart op.

Kijk of er erfpacht is en wat de looptijd en de voorwaarden zijn. Dat bepaalt de waarde en de lasten.

Kijk of er publiekrechtelijke beperkingen zijn geregistreerd.

Bij een appartement: vraag de splitsingsakte met de tekening op en zoek de ruimte op waar het over gaat.

Vraag bij twijfel over de grens een grensreconstructie aan; dat is de enige manier om een grens ter plaatse vast te leggen.

Zelf doen: je perceel opzoeken en een kadastraal bericht opvragen.

Zelf doen: de kadastrale kaart bekijken en vergelijken met de situatie in het veld.

Zelf doen: akten opvragen waarin rechten zijn gevestigd, en die lezen.

Zelf doen: bij een appartement de splitsingsakte met tekening opvragen.

Zelf doen: het gesprek met de buren voeren met de stukken erbij.

Niet zelf doen: een grens uitzetten met een rolmaat vanaf de kaart.

Niet zelf doen: een erfdienstbaarheid vestigen of wijzigen; dat gaat via de notaris.

Wat je nooit moet doen: bouwen tot aan wat je denkt dat de grens is. Een schutting die vijftien centimeter verkeerd staat, is een schutting die eraf moet.

De openbare registers en het Kadaster zijn wettelijk geregeld. Inschrijving van een akte is nodig om een recht te laten werken tegenover derden.

De kadastrale kaart heeft geen rechtskracht voor de exacte ligging van een grens. De grens volgt uit de akte en uit de oorspronkelijke meetgegevens; een grensreconstructie maakt die zichtbaar.

Erfdienstbaarheden en opstalrechten worden bij notariële akte gevestigd en ingeschreven. Mondelinge afspraken tussen buren binden een volgende eigenaar niet.

Publiekrechtelijke beperkingen worden door overheden geregistreerd. Bij verkoop hoort een koper daarover te worden geïnformeerd.

Bij verjaring kan een grens in de praktijk verschuiven. Dat is een juridische route met eigen voorwaarden en termijnen; laat je daarover adviseren voordat je erop vertrouwt.

Bij een appartementsrecht bepaalt de splitsingsakte met de tekening wat privé is en wat gemeenschappelijk. De akte gaat voor op het huishoudelijk reglement.