Waarom je vóór het bod al moet weten wat verbouwen kost

Waarom de volgorde uitmaakt. Je financieringsruimte is één bedrag, en dat verdeel je over de koopsom en de verbouwing. Elke euro die je meer biedt, is een euro minder voor de woning zelf. Wie dat pas na de koop uitrekent, ontdekt dat het plan waarvoor hij de woning kocht niet past in wat er over is.

Daar komt bij dat een verbouwingsbedrag alleen meegefinancierd kan worden als het bij de aanvraag bekend is en onderbouwd. Achteraf een verbouwing toevoegen aan een lopende hypotheek is een nieuw traject, met een nieuwe taxatie en tegen de dan geldende voorwaarden.

Wat je vóór het bod kunt weten — meer dan je denkt:

De grote posten zijn te ramen zonder ontwerp. Een badkamer, een keuken, een dak, kozijnen, een cv-installatie, elektra vernieuwen: daarvoor bestaan kengetallen per woningtype en per oppervlakte. Dat geeft geen offerte en wel een bandbreedte, en een bandbreedte is genoeg om te beslissen.

De keuring levert de noodzakelijke posten. Wat er direct moet, wat er binnen vijf jaar komt, en wat je kunt laten. Vraag de keurder om dat onderscheid en om indicaties.

Het bouwjaar voorspelt de rest. Bij een woning uit een bepaalde periode weet je welke onderdelen aan het eind van hun levensduur zijn. Dat is geen gok maar ervaring, en het is opzoekbaar.

En je eigen wensen zijn te prijzen. Een aanbouw, een dakkapel, een doorbraak, een zolder tot slaapkamer: alle vier hebben een orde van grootte die je kunt opzoeken voordat er iemand komt kijken.

Hoe je het praktisch doet:

Maak vóór de bezichtiging een lijstje van wat je met de woning wilt doen, in twee kolommen: moet en wil.

Neem de keuring, als het kan, vóór het bod. In een krappe markt kost dat geld voor woningen die je niet krijgt; zie dat als de prijs van niet blind bieden.

Tel de noodzakelijke posten en de moet-kolom bij elkaar op, met een ruime marge voor wat je niet kunt zien. Bij een woning van vóór 1970 is die marge geen luxe.

Zet dat bedrag naast je financieringsruimte, en bepaal daaruit je maximum bod. Niet andersom.

En bespreek het met je adviseur voordat je biedt, zodat het verbouwingsbedrag in de aanvraag kan worden meegenomen.

Wat je ermee wint, ook als je de woning niet koopt. Je weet na twee of drie woningen hoe de bedragen zich verhouden, en je herkent bij de vierde in een half uur waar het geld zit. Dat is precies het inzicht waardoor je op het juiste moment doorpakt in plaats van te aarzelen.

En wat je ermee voorkomt. De meest voorkomende teleurstelling na een aankoop is niet dat er iets kapot bleek. Het is dat er geen geld meer was om te doen waarvoor de woning was gekocht — en dat is een rekenfout, geen pech.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: één financieringsruimte verdeeld over koopsom en verbouwing, in twee scenario's.

Aanvullend beeld: een keuringsrapport met de posten gesplitst in direct noodzakelijk, binnen vijf jaar, en wenselijk.

Een lijstje in twee kolommen - moet en wil - gemaakt vóór de bezichtiging.

De marge voor wat je niet kunt zien, bij een woning van vóór 1970.

Veelgestelde vragen

Waarom maakt de volgorde uit? Omdat elke euro die je meer biedt een euro minder is voor de woning zelf.

Kan ik de verbouwing later meefinancieren? Alleen als een nieuw traject, met een nieuwe taxatie en de dan geldende voorwaarden.

Wat kan ik ramen zonder ontwerp? De grote posten, met kengetallen per woningtype en oppervlakte.

Wat vraag ik de keurder? Onderscheid tussen wat direct moet, wat binnen vijf jaar komt, en wat kan blijven - met indicaties.

Wat voorspelt het bouwjaar? Welke onderdelen aan het eind van hun levensduur zijn; dat is ervaring en opzoekbaar.

Hoe bepaal ik mijn maximum bod? Door de noodzakelijke posten en je moet-kolom van je financieringsruimte af te trekken.

Wat win ik als ik de woning niet koop? Na twee of drie woningen herken je in een half uur waar het geld zit.