Wat kost het wonen in een VvE?

Deze prijsgids gaat over de maandelijkse bijdrage aan een vereniging van eigenaars: waar hij uit bestaat, waarom hij zo sterk verschilt tussen complexen, hoe je de opbouw leest en hoe je beoordeelt of hij klopt. De gids is geschreven voor wie in een appartement woont, voor wie er een koopt en voor wie in een bestuur zit en de begroting moet verdedigen.

Wat je hier vindt zijn bandbreedtes per soort complex en per post, geen offertes. De spreiding komt uit het aantal appartementen, de aanwezige installaties, de leeftijd van het gebouw en vooral uit de hoogte van de dotatie aan het reservefonds. Die laatste post is tegelijk de grootste variabele en de post waarop het meest wordt beknibbeld, omdat hij niet direct voelbaar is.

Wat er wel in zit: de opbouw van de bijdrage, de posten in de exploitatiebegroting, de vervangingsposten waarvoor het fonds spaart, de kosten van beheer en keuringen, de eenmalige bijdrage en de lening als financieringsvorm, en de rekenregels waarmee je een bijdrage natrekt.

Wat er niet in zit: de kosten binnen je eigen woning, want die staan in de splitsingsakte en zijn voor eigen rekening. Ook de prijs van één specifieke maatregel staat hier niet; daarvoor zijn er aparte prijsgidsen over gevelonderhoud, liften, balkonrenovatie en funderingsherstel. Servicekosten van een huurder in een gesplitst complex komen alleen ter sprake waar ze op de bijdrage lijken en er iets anders zijn.

Wat er in het gebouw zit. Elke voorziening brengt onderhoud, een keuringsregime en een vervangingspost mee. Een lift kost € 12 tot € 35 per appartement per maand aan onderhoud en keuring en daarnaast een reservering voor modernisering. Een parkeergarage voegt ventilatie, verlichting, een hellingbaan en een brandveiligheidsinstallatie toe. Een portiekcomplex zonder lift is een ander product dan een galerijflat met twee liften, en het verschil is een factor twee tot drie in de bijdrage.

Het aantal appartementen. Beheer, verzekering, jaarrekening en keuringen zijn grotendeels vaste kosten die over meer of minder eigenaren worden verdeeld. Een vereniging van zes appartementen betaalt per woning ruwweg het dubbele aan beheer van een vereniging van zestig. Dat effect is het sterkst bij de kleinste verenigingen en vlakt boven de veertig appartementen af.

De hoogte van de dotatie aan het reservefonds. Dit is de grootste variabele en tegelijk de post waarop het meest wordt beknibbeld, omdat een lagere dotatie dit jaar niets kost en pas over tien jaar zichtbaar wordt. Het verschil tussen een dotatie op het wettelijke minimum en een dotatie volgens een actueel plan is bij een naoorlogse flat € 40 tot € 80 per maand.

De leeftijd en de staat van het complex. Een gebouw van vijftien jaar oud heeft lage lopende kosten en zou juist veel moeten reserveren, want de eerste grote posten komen tussen jaar vijftien en vijfentwintig. Een gebouw van vijftig jaar heeft hoge lopende kosten en heeft die reservering nodig gehad. Wie in een jong complex de dotatie laag houdt, verplaatst de rekening naar de eigenaren van over tien jaar, en dat zijn vaak andere mensen.

Het breukdeel van jouw appartement. Binnen hetzelfde complex verschilt de bijdrage per woning, doorgaans naar oppervlakte en soms naar ligging. Dat staat in de splitsingsakte en het is geen keuze van het bestuur. Een penthouse betaalt meer dan een tweekamerappartement op de begane grond, ook als beide de lift even vaak gebruiken.

Of er professioneel wordt beheerd. Zelfbeheer scheelt € 8 tot € 30 per appartement per maand en kost bestuursleden avonden. Een beheerder kost geld en levert continuïteit, een dossier en een aanspreekpunt bij storingen. Bij een complex met installaties en een keuringsplicht is zelfbeheer zelden houdbaar.

Of er een lening loopt. De aflossing van € 20 tot € 150 per maand zit in de bijdrage maar is de enige post met een einddatum. Bij het vergelijken van complexen moet je die eruit halen, anders vergelijk je een tijdelijke last met een structurele.

Of er collectieve warmte is. Bij blokverwarming zit er een voorschot van € 60 tot € 180 per maand in de bijdrage, met een jaarafrekening erachteraan. Dat maakt de bijdrage optisch hoog terwijl de eigenaar in ruil daarvoor geen eigen energierekening voor verwarming heeft.

Bij een bijdrage vergelijk je twee dingen: beheeroffertes en complexen. Voor beide geldt dat het bedrag pas iets zegt wanneer je weet wat eronder zit.

Vraag bij een beheerofferte wat er in het contract zit en wat als meerwerk wordt gefactureerd. Vergaderkosten, een tweede vergadering, extra jaarrekeningen, incasso van achterstanden, het bijwonen van een bouwvergadering en het aanleveren van stukken bij verkoop zijn de klassieke bijposten. Vraag een tarievenlijst voor alles wat buiten het contract valt.

Vraag of technisch beheer is inbegrepen en wat dat inhoudt: alleen het doorgeven van meldingen, of ook het uitvragen van offertes, het beoordelen van facturen en het bijhouden van het meerjarenonderhoudsplan. Het verschil tussen die twee is € 10 tot € 15 per appartement per maand en het is het verschil tussen een administratie en een beheer.

Vraag naar de opzegtermijn en naar de overdracht. Een contract met een opzegtermijn van een jaar en een vergoeding voor het overdragen van het dossier is duurder dan het tarief doet vermoeden.

Vergelijk je complexen, vraag dan naar de opbouw en niet naar het bedrag. Splits exploitatie, dotatie en aflossing. Reken de dotatie na tegen het meerjarenonderhoudsplan: totaalbedrag gedeeld door het aantal jaren gedeeld door het aantal appartementen.

Kijk naar het saldo van het reservefonds in verhouding tot de eerstvolgende grote post uit het plan. Een fonds van vijftigduizend euro tegenover een dakvervanging van driehonderdduizend euro binnen drie jaar is een aangekondigde eenmalige bijdrage, hoe laag de maandbijdrage ook is.

Vraag bij groot onderhoud altijd drie offertes op hetzelfde bestek en niet drie offertes op drie eigen omschrijvingen. Zonder gemeenschappelijk bestek vergelijk je drie verschillende werken en zegt de laagste prijs niets.

Het reservefonds is wettelijk verplicht voor elke vereniging van eigenaars. De grondslag is een meerjarenonderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar en ten minste tien jaar vooruitkijkt, of, als dat plan er niet is, een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. Dat minimum is een ondergrens en geen norm voor een verantwoorde dotatie.

De vergadering stelt de begroting en de bijdrage vast. Welke meerderheid daarvoor nodig is en welke termijn geldt voor het oproepen van de vergadering, staat in het splitsingsreglement dat bij de akte hoort. De verdeling over de appartementen volgt uit de breukdelen in de splitsingsakte en is niet met een gewoon besluit te wijzigen; daarvoor is een notariële wijziging van de akte nodig met een gekwalificeerde meerderheid.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan de staat van het bestaande gebouw, aan brandveiligheid, aan vluchtroutes en aan de constructieve veiligheid van galerijen en balkons. De zorgplicht daarvoor ligt bij de eigenaar, en bij een gesplitst gebouw is dat de vereniging voor de gemeenschappelijke delen. Gemeenten kunnen een onderzoeksplicht opleggen voor uitkragende vloeren en voor breedplaatvloeren.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1 en wordt gefaseerd uitgebreid naar verbouw. Voor een vereniging betekent de wet vooral dat een aannemer bij oplevering een dossier levert en dat hij langer aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering niet zichtbaar waren; leg in het bestek vast dat dat dossier bij de vereniging terechtkomt.

Een lening op naam van de vereniging loopt door bij verkoop van een appartement; het aandeel daarin gaat over op de nieuwe eigenaar. Bij verkoop heeft een eigenaar een informatieplicht over de VvE-stukken, en de opbouw van de bijdrage, het saldo van het fonds en lopende verplichtingen horen daarbij. Bij blokverwarming worden de kosten verdeeld volgens een vastgestelde sleutel met individuele meting waar dat kan; een huurder kan een geschil over servicekosten voorleggen aan de Huurcommissie. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst.